부동산 취득세(6)(Feat. 공시가격 1억 원 이하 주택의 주택 수 합산 및 취득세 중과 여부)

 

앞서 주택 수에 따라 취득세율이 중과된다는 것, 분양권과 입주권, 주택분 재산세가 과세된 오피스텔의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득했을 경우 일반적으로 주택 수에 포함된다는 것을 각각 공부했습니다.(세부 내용 아래 링크 참고) 

 

그렇다면 '모든 주택'이 '주택 수 합산'에서 제외되는 걸까요? 예를 들어 조정지역에 '내 집'을 마련하기 위해 5억 원에 주택을 매수하려는 상황에서 갑자기 상속으로 인하여 주택을 받았다고 한다면 매수하려는 주택이 1주택이어서 취득세 1%(농어촌특별세, 지방교육세 제외)만 내면 되는 줄 알았는데 밑도끝도 없이 주택 1채를 상속받게 되면 조정지역의 경우 삽시간에 8%로 뛰어버립니다.(아래 표를 통해 비교)

 

무려 8배를 더 내야 하는 상황입니다. 투기 목적이라면 그러려니 하겠지만 투기 목적도 아닌데 너무 억울할 수 있을 것 같습니다. 때문에 취득세율 산출 시 주택 수 합산에서 제외되는 취득세 중과 배제 주택에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

일단 관련 내용을 살펴보기 위해 행정안전부에서 발표한 부동산대책 관련 「지방세법 시행령」개정안 입법예고 관련 보도자료를 살펴보겠습니다.(아래 붙임파일 참고)

 

200731 (조간) 부동산대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법예고(부동산세제과).hwp

1.03MB

 

10p에 '주택 수 합산 및 중과 제외 주택'에 대하여 나와 있습니다. 다음과 같습니다. 

 

 

앞에서 공부했던 대로 다주택자가 주택 수를 추가할 경우 보유 주택 수에 따라 취득세율이 높아집니다. 하지만 관련 문서에서 언급한 유형의 주택들은 매수한다고 해도 주택 수에 추가되지 않습니다. 예를 들어 아파트단지에서 가끔 볼 수 있는 '가정어린이집'도 그렇고, 농어촌 주택도 그렇고, 앞서 예시를 들었던 상속주택 또한 투기목적이 아니라고 판단하기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다고 합니다

 

다른 것들이야 사실 그렇게 와닿지는 않습니다.(개인적으로 가정어린이집을 하거나 농어촌 주택을 매수할 일이나, 노인복지주택을 매수할 일은 없을 것 같고, 사원용 주택도 해당사항은 없을 것 같기 때문입니다.) 하지만 유독 관심을 끄는 항목이 있습니다. 8번에 있는 '공시가격 1억 원 이하 주택(재개발 구역 등 제외)' 입니다. 

 

 

공시가격 1억 원 이하의 주택을 주택 수에 포함시키지 않는 이유는 '투기 목적이 아닌 일반 시민들이 살고 있는 주택이기 때문에 이런 곳들까지 건드릴 필요는 없다'고 생각하기 때문이었던 것 같습니다. 하지만 어느 하나가 규제 속에서 '예외'가 되면 당연히 그 부분에 대한 수요가 늘 수밖에 없습니다.(이 글을 포스팅하는 저조차도 '그럼 공시가격 1억 원 이하 주택을 알아볼까? 라는 생각을 하게 되고, 아마 다른 투자자분들도 마찬가지일 것 같습니다.) 그러다 보면 가격은 오르게 되고, 실제로 해당 주택을 알아보는 실수요자들은 주택 가격이 오르기 때문에 구입 예산이 부족하여 피해를 볼 수밖에 없을 것 같습니다.

 

그리고 '재개발 구역 등 제외'라는 문구가 또 눈에 거슬립니다. 공시가격 1억 원 이하라고 해서 주택 수에서 모두 제외시켜 주는 것이 아니라 '재개발 구역 또는 다른 이유가 있다면' 공시가격 1억 원 이하라고 해도 주택 수에 포함된다는 의미인 것 같습니다. 예를 들어 갑이라는 사람이 공시가격 8천만 원 짜리 빌라를 매수했는데, 해당 빌라의 소재지가 재개발 구역에 있을 경우 해당 빌라는 공시가격이 1억 원 이하라고 해도 주택 수에 포함된다는 의미로 이해하면 될 것 같습니다. 

 

그렇다면 내가 주택을 보유하고 있는 지역이 '재개발 구역 등'에 포함되는지를 판단하는 것이 중요할 것 같습니다. 공시가격 1억 원 이하임에도 취득세가 중과되는 "재개발 구역 등"이 어디를 의미하는지 살펴보겠습니다. 

 

대전광역시 세정도우미에 이러한 내용이 있습니다.(관련 링크 아래 참고)

대전광역시 세정도우미

〔질의 현황〕
현재 부모님께서 전주에 공시지가 1억 미만 1주택을 소유하고 계십니다 (현재 1주택만 소유중) 이번에 대전에 공시지가 4억3000만원(시가 7억5000) 아파트를 구입하시려고 합니다 이럴때 취득세율은 2주택으로 취득세가 중과되어 8%가 되는지? 아니면 공시가1억 미만 아파트라서 일반 세율인지요? 일반세율이면 몇%인지 문의드립니다.
 
〔답변 내용〕
1. 우리 시 지방세정에 관심을 가져 주심에 감사드리며, 세정도우미에 질의하신 취득세에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.
2. 가. 다주택자ㆍ법인의 주택 취득세 강화의 일환으로 2020. 8. 12일 지방세법이 개정되어 ｢지방세법｣ 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) 제1항제2호에서 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 8%의 세율을 적용하도록 규정하고 있습니다.
나. 「지방세법 시행령」 제28조의4(주택 수의 산정방법) 제5항에 따라 같은법 시행령 제28조의2 제1항에 해당하는 주택(시가표준액이 1억원 이하인 주택)은 소유주택 수에서 제외하도록 규정하고 있습니다. 다만, 시가표준액이 1억원 이하인 경우라도 「도시 및 주거환경정비법」제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역(이하 “정비구역 등”)에 소재하는 주택은 주택 수에 포함됩니다.
3. 귀하가 질의하신 시가표준액 1억원 이하 주택이, “도시정비법에 따른 정비구역 등으로 지정·고시된 지역이 아니라면 주택 수에서 제외” 되므로 대전에서 새로 취득하는 주택은 취득가격에 따라 일반세율(1~3%)을 적용하는 것으로 판단됩니다.
4. 답변드린 위 사안이 귀하에게 해당하는지 여부는 취득물건 소재지 과세권자가 사실관계 및 적용법령의 변동에 따라 최종 판단할 사항입니다. 기타 궁금한 사항은 대전광역시 세정과(042-270-4244)로 연락주시면 친절히 답변 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.

 

복잡해 보이지만 답변의 핵심은 다음과 같습니다.

①시가표준액(시가표준액이란 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산가격공시에관한법률에 따라 공시된 가액을 의미하는 "공시가격"입니다.)이 1억 원 이하인 주택은 소유주택 수에서 제외된다.

단, ②"재개발 구역 등"에 있는 주택의 경우 공시가격이 1억 원 이하일지라도 주택 수에 포함된다.

여기서 ③"재개발구역 등에 있는 주택"이란 「도시 및 주거환경정비법」제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택 을 의미한다.

 

그렇다면 「도시 및 주거환경정비법」제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역이 뭔지를 한 번 찾아보겠습니다.

 

먼저 「도시 및 주거환경정비법」제2조제1호 를 한 번 찾아보겠습니다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 8. 9., 2021. 1. 5., 2021. 1. 12., 2021. 4. 13.>
1. “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
나. 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.
1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.
다. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다.
1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”라 한다)일 것
2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

다음으로 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호 입니다.

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 7. 20., 2021. 10. 19.>
1. “빈집”이란 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다. 다만, 미분양주택 등 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.
2. “빈집정비사업”이란 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업을 말한다.
3. “소규모주택정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 자율주택정비사업 : 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업
나. 가로주택정비사업 : 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
다. 소규모재건축사업 : 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업. 이 경우 도심 내 주택공급을 활성화하기 위하여 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 소규모재건축사업을 “공공참여 소규모재건축활성화사업”(이하 “공공소규모재건축사업”이라 한다)이라 한다.
1) 제10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등이 제17조제3항에 따른 공동시행자, 제18조제1항에 따른 공공시행자 또는 제56조에 따른 사업대행자(이하 “공공시행자등”이라 한다)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택이 종전 세대수의 대통령령으로 정하는 비율 이상일 것. 다만, 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획 또는 정비기반시설 등 토지이용 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 이상 건축할 수 없는 불가피한 사정이 있다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
라. 소규모재개발사업 : 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업
4. “사업시행구역”이란 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 구역을 말한다.

 

역시나 법은 복잡합니다. 하지만 요지는 결국 "재개발 구역 등"이란 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법'에 따라 빈집정비사업, 소규모정비사업(자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업)을 하는 구역을 의미하며 해당 구역에 위치한 주택은 공시가격이 1억 원 이하일지라도 주택 수에 포함된다는 것입니다.

 

위 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

 

 

즉, 내가 보유한 공시가격 1억 원 이하의 주택이 관련 법에 근거하여 해당 사업을 추진하고 있는 구역에 위치할 경우 해당 주택은 주택 수에 포함된다는 것입니다. 

 

그렇다면 해당 사업을 추진하고 있는지 여부를 확인해야 합니다. 그리고 그것을 확인할 수 있는 곳이 '토지이음'이라는 사이트입니다.(아래 링크 참고)

토지이음

 

여기 접속하여 구역지정이 어떻게 되어 있는지를 확인하면 됩니다. 

 

매우 복잡하지만 공부한 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

 

1. '공시가격 1억 원 이하 주택' 은 일반적으로 취득세 산출 시 주택수에 포함되지 않고 취득세도 중과되지 않는다.

2. 하지만 공시가격 1억 원 이하 주택일지라도 "재개발 구역 등"에 위치할 경우 주택 수에 포함되고, 취득세도 중과된다.

3. "재개발 구역 등"이란 관련 법에 근거하여 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 빈집정비사업, 소규모정비사업(자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업)을 하는 구역을 의미한다.

4. 내가 보유한 주택이 "재개발 구역 등"에 위치하였는지 확인하기 위해 "토지이음"이라는 사이트를 참고할 수 있다.

 

정도입니다.