부동산 취득세(4)(Feat. 일시적 1세대 2주택 취득세 중과 적용 제외)

 

앞서 취득세를 납부하며 취득세율을 계산할 때 '주택 수'에 따라 취득세율이 높아진다는 것, 그리고 '주택 수'를 판단하는 기준은 '세대'라는 것을 공부했었습니다.(아래 링크 참고)

부동산 취득세(3) (Feat. 다주택자를 판단하는 '세대'의 개념과 기준)

 

주택 수에 따라 취득세율이 높아지지만 특히나 조정지역의 경우 2주택이 되면 취득세율이 8%로 올라간다는 것을 확인했습니다.(아래 표 참고)

 

 

1주택이었을 경우 6억 원 이하이면 1%였는데 주택 수 하나가 늘어나면 세율이 8배로 뜁니다. 쉽게 이야기해서 3억짜리 주택일 경우 1주택일 경우 300만원(1%, 농어촌특별세, 지방교육세 별도)인데 3억짜리 주택을 1개 더 매수할 경우 2,400만원(8%)가 되는 것입니다. 장난이 아닙니다.

 

그런데 이런 상황이 있을 수가 있습니다. 예를 들어 보겠습니다. 

 

ex 1) 갑과 을 부부는 강원도 원주시에 1주택을 보유하고 있습니다. 그런데 갑이 경기 안양시에 있는 직장으로 이직을 하면서 안양시에 새로운 거처를 마련하기 위해 5억 원에 안양시의 새로운 주택을 매수했습니다. 당초 원주시에 보유하고 있는 1주택을 매도하여 안양으로 가려고 하지만 당최 원주시 주택이 팔리지가 않습니다. 잔금 납부 날짜가 되어 안양시 주택에 대한 잔금을 납부하고 등기를 함으로써 2주택자가 되었습니다. 이럴 경우 안양시 주택에 대한 취득세를 4,000만원(5억 원 x 8%, 농어촌특별세, 지방교육세 제외) 납부해야 할까요?

 

ex 2) 병과 정 부부는 인천광역시에 1주택을 보유하고 있습니다. 그런데 병이 대전광역시에 있는 직장으로 이직을 하면서 대전광역시에 새로운 거처를 마련하기 위해 5억 원에 대전광역시의 새로운 주택을 매수했습니다. 당초 인천에 보유하고 있는 1주택을 매도하여 대전으로 가려고 하지만 당최 인천 주택이 팔리지가 않습니다. 잔금 납부 날짜가 되어 대전시 주택에 대한 잔금을 납부하고 등기를 함으로써 2주택자가 되었습니다. 이럴 경우 대전시 주택에 대한 취득세를 4,000만원(5억 원 x 8%, 농어촌특별세, 지방교육세 제외) 납부해야 할까요?

갑과 을 부부 / 병과 정 부부는 '투기 목적'으로 주택을 매수한 것이 아닙니다. 2주택자가 되고 싶어 된 것이 아니라 당초 가지고 있는 주택이 매도가 안 되어 어쩔 수 없이 2주택이 된 것입니다. 이런 상황에서 취득세까지 중과되어 8%를 납부해야 한다고 하면 꽤나 억울한 것 같습니다. 이렇게 갑과 을 부부처럼 일시적으로 1세대 2주택이 된 분들의 경우 어떻게 취득세율이 적용될까요? 

 

일단 이 사항에 대하여 알아보기 위해 국세청 자료를 찾아보았습니다. 국세청에서 지난 2020년 9월 발표한 '부동산 3법 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금' 자료를 확인했습니다.(관련 파일 아래 첨부)

부동산3법 등 주요 개정내용 및 100문100답으로 풀어보는 주택세금.pdf

1.39MB

 

해당 문서 58p를 보면 이렇게 나와 있습니다.

 

보다 더 자세한 내용을 확인해 보기 위해 행정안전부에서 2020년 10월 발표한 '주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설' 자료를 추가로 확인해 보겠습니다.(관련 파일 아래 참고)

201013 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부)_나병진.pdf

1.72MB

 

관련 문서 23p입니다.

 

지방세법 시행령 제28조의 5(일시적 2주택)에 의거, 이사 등의 사유로 취득한 주택이 일시적 2주택이 되는 경우에는 중과세율(8%) 적용이 배제된다 는 것을 확인했습니다. 때문에 앞의 사례에서 언급한 갑과 을 부부, 병과 정 부부는 취득세율 8%를 중과받을 필요 없이 5,000,000원(5억 원의 1%, 농어촌특별세와 지방교육세 제외)만 납부하면 됩니다. 4,000만원 납부할 뻔했다가 500만원만 납부하면 되니 다행인 것 같습니다. 

 

일단 일시적 2주택자에게는 취득세 중과 적용이 배제된다는 것을 알았습니다. 그렇다면 문득 이런 의문이 듭니다. '주택이 안 팔린다고 해서 일단은 취득세 중과 적용이 배제되었지만 그러면 언제까지 종전 주택을 매도해야 할까? 요즘 집값 올라갈 거 같은데 그냥 팔지 말고 있어 볼까?'

 

일단 기존 주택이 매도가 안 되어 일시적 2주택자가 되었지만 기존 주택을 언젠가는 매도해야 합니다. 그러면 언제까지 매도를 해야 하는지에 대하여 알아보겠습니다. 내용을 확인해 보기 위해 앞서 확인했던 행정안전부에서 2020년 10월 발표한 '주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설 자료를 살펴보겠습니다. 관련 문서 24p입니다.

 

 

요약을 하면 일시적 2주택 기간이 3년이라고 하니 3년 내에만 종전 주택을 처분하면 된다는 것입니다. 단, 신규 주택과 종전 주택이 모두 조정지역에 있는 경우 1년 내 종전 주택을 처분해야 합니다. 정리하면 이렇게 됩니다. 

 

종전 주택위치가 비조정지역인데 신규 주택 위치가 조정지역이거나, 종전 주택위치가 조정지역인데 신규 주택위치가 비조정지역일 경우 3년 내 종전 주택을 처분하면 됩니다. 하지만 종전 주택위치도 조정지역이고 신규 주택위치도 조정지역일 경우라면 1년 내 종전 주택을 처분해야 합니다.

 

따라서 앞서 사례에서 강원 원주시에 종전 주택이 있었는데 경기 안양시로 가는 갑과 을 부부는 3년 내 강원 원주시 종전 주택을 매도하면 됩니다. 하지만 인천에 종전 주택이 있었는데 대전으로 가는 병과 정 부부는 1년 내 인천의 종전 주택을 매도해야 합니다. 그리고 기한을 주었는데 종전 주택을 매도하지 못할 경우 취득세 중과를 하게 되며, 가산세까지 물게 됩니다.

 

그리고 이런 경우가 있을 수 있을 것 같습니다. 일시적 2주택이라면 이런 경우를 적용받는데 다주택자일 경우 어떨까요? 예를 들어 이런 경우입니다.

 

ex 3) A과 B 부부는 2주택자입니다. 그런데 강원도 강릉시에 1주택을 5억 원에 추가로 매수하려고 합니다. 그렇게 되면 비조정지역의 3주택이기 때문에 취득세를 8% 납부해야 합니다.(농어촌특별세, 지방교육세 제외) 하지만 3년 내로 기존 보유에 보유하고 있던 주택 중 1개를 처분하면 2주택 혜택을 누리게 되어 취득세를 1%(비조정지역의 경우 2주택까지는 6억 원 이하 1%)만 납부하면 되지 않을까?

 

ex 4) C와 D부부는 2주택자입니다. 그런데 경기 고양시에 1주택을 5억 원에 추가로 매수하려고 합니다. 그렇게 되면 조정지역의 3주택이기 때문에 취득세를 12% 납부해야 합니다.(농어촌특별세, 지방교육세 제외) 하지만 3년 내로 기존 보유에 보유하고 있던 주택 2개를 모두 처분하면 1주택 혜택을 누리게 되어 취득세를 1%(6억 원 이하 1%)만 납부하면 되지 않을까?

 

이런 경우 어떻게 되는지를 살펴보기 위해 앞서 살펴보았던 '부동산 3법 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금' 자료를 다시 한 번 살펴보겠습니다. 58p입니다. 이렇게 나와 있네요.

2주택 이상을 보유한 다주택자가 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 "일시적 2주택"에 해당되지 않는다고 합니다. 따라서 사례에서의 A와 B부부, C와 D부부 모두 신규 주택 취득 시 '3주택'으로 인정되어 비조정지역의 경우 8%, 조정지역의 경우 12%를 각각 납부해야 합니다. 

 

오늘 공부한 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

 

1. 일시적 2주택자의 경우 취득세 중과가 되지 않는다.(취득세율 1~3%만 납부하면 된다.)

2. 단 종전 주택은 3년 내(단 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정지역에 있을 경우는 1년 내) 처분해야 한다.

3. 2주택 이상의 다주택자들은 주택을 추가 취득했을 경우 일시적 2주택의 혜택을 받을 수 없다.