부동산 취득세(7) (Feat. 상속받은 주택의 주택 수 합산 및 취득세 중과 여부)

 

앞서 공시가격 1억 원 이하 주택의 경우 취득세가 어떻게 되는지에 대하여 알아봤습니다. 이번에는 '상속받은 주택'에 대하여 한 번 알아보겠습니다. 

 

만약 갑이라는 사람이 조정지역인 경기 시흥시에 첫 집을 마련하기 위해 5억 원의 주택을 매수하려 하는데 집안 상황에 따라 밑도끝도 없이 주택 상속을 받게 되었습니다. 당초 5억 원의 주택에 대하여 1주택자의 세율 1%(농어촌특별세, 지방교육세 제외)에 해당되는 500만 원을 취득세로 내려고 준비를 하고 있었습니다. 그런데 갑자기 상속을 받아 주택이 2채가 되었고, 그에 따라 조정지역 2주택자의 취득세율을 적용받아 4,000만원(농어촌특별세, 지방교육세 제외)를 납부해야 하는 상황입니다. 상속을 받을 것이라고 예상하지도 못했고 시흥시 주택을 실거주 목적으로 매수했는데 무려 8배에 해당하는 상속세를 납부하자니 억울한 상황입니다. 이럴 경우 어떻게 될지 궁금합니다.

 

먼저 '상속받은 주택'이 주택 수에 합산되는지에 대하여 알아보겠습니다. 일단 관련 내용을 살펴보기 위해 행정안전부에서 발표한 부동산대책 관련 「지방세법 시행령」개정안 입법예고 관련 보도자료를 살펴보겠습니다.(아래 붙임파일 참고)

 

200731 (조간) 부동산대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법예고(부동산세제과).pdf

0.77MB

 

10p에 '주택 수 합산 및 중과 제외 주택'에 대하여 나와 있습니다. 다음과 같습니다. 

다양한 케이스가 많이 있고 이 중에 상속주택도 있습니다. 다음과 같이 되어 있습니다. 

상속개시일로부터 5년 이내에는 상속받은 주택을 소유한 주택 수에 포함시키지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 지난 2020년 9월 국세청에서 발표한 '부동산3법 등 주요 개정내용 및 100문100답으로 풀어보는 주택세금' 54p를 통해 한번 더 살펴보겠습니다.

 

 

해당 문서를 통해서도 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속받은 주택을 소유한 주택 수에 포함시키지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 하지만 상속개시일로부터 5년이 지나도 상속주택을 계속 소유할 경우에는 주택 수에 포함시킨다고 합니다. 즉, '상속받은 주택을 처분할 시간 5년을 줄 터이니 상속주택이 주택 수에 포함되어 취득세 중과되고 싶지 않으면 그 때까지 팔아라'는 의미로 해석합니다. 

 

사례를 통해 알아보겠습니다. 

 

ex 1) 갑은 조정지역인 경기 시흥시에 첫 집을 마련하기 위해 2022년 2월에 5억 원의 주택을 매수하려고 준비하고 있습니다. 계약을 했고 2022년 3월 2일 잔금을 치르기로 하였습니다. 하지만 갑의 아내인 을에게 집안 상황에 따라 지난 2017년 3월 8일 밑도끝도 없이 주택 상속을 받은 게 있습니다. 당초 5억 원의 주택에 대하여 1주택자의 세율 1%(농어촌특별세, 지방교육세 제외)에 해당되는 500만 원을 취득세로 내려고 준비를 하고 있었습니다. 그런데 2017년 3월 상속받은 주택이 있고, 시흥시 주택을 매수할 경우 조정지역 2주택자가 되어 8%의 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 제외)인 4,000만원을 납부할 수도 있다는 말을 들었습니다. 이럴 경우 갑은 취득세를 500만원만 내면 될까요? 4,000만원을 납부하여야 할까요?

 

→ 갑은 1주택자로 인정받아 취득세 중과를 받지 않고 500만원의 취득세만 납부하면 됩니다. 상속개시일(2017년 3월 8일)로부터 5년이 되는 시점은 2022년 3월 8일입니다. 하지만 을의 남편인 갑이 2022년 3월 2일 잔금을 치르고 등기를 할 경우 상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년 이내이기 때문에 상속받은 주택을 소유한 주택 수에 포함시키지 않습니다. 그림으로 표현하면 이렇게 됩니다.

 

 

또다른 사례입니다.

 

ex 2) 부부인 갑과 을은 조정지역에 공시가격 9,500만원인 빌라를 공동명의로 가지고 있습니다. 해당 빌라의 지역이 재개발 구역으로 지정될 것이라는 말은 많지만 아직은 별도로 지정받지는 않았습니다. 그러던 중 2017년 3월 8일 아내 을은 주택 1채를 상속받았습니다. 그리고 투자 목적으로 2022년 4월 3일, 남편 갑은 조정지역인 경기 의왕시에 5억 원의 아파트를 매수하려고 합니다. 이럴 경우 취득세는 얼마를 납부하면 될까요?

 

→ 갑은 2주택자로 인정받아 조정지역 2주택에 해당하는 8%의 취득세인 4,000만원(농어촌특별세, 지방교육세 제외)의 취득세만 납부하면 됩니다. ①조정지역 공시가격 9,500만원의 빌라는 앞에서 공부했던 대로 공시가격 1억 원, 재개발 구역이 아니기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다. 상속개시일(2017년 3월 8일)로부터 5년이 되는 시점은 2022년 3월 8일입니다. 하지만 을의 남편입 갑이 2022년 4월 3일 잔금을 치르고 등기를 할 경우 상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년 이후이기 때문에 상속받은 주택은 소유한 주택 수에 포함됩니다. 그림으로 표현하면 이렇게 됩니다.

 

 

이번에는 상속받은 주택의 취득세 중과에 대하여 알아보겠습니다. 예시를 들겠습니다. 

 

ex 3) 부부인 갑과 을은 갑의 명의로 1채, 을의 명의로 1채의 주택을 각각 보유하고 있습니다. 그러던 중 을은 조정지역인 경기 하남시에 5억 원의 주택을 상속받았습니다. 갑작스러운 상속이라 당황스러운데, 기존 주택을 2채 보유하고 있는데 조정지역의 주택을 상속받게 되면 3주택자가 되어 상속받은 주택 5억 원에 대한 12%인 6,000만원(농어촌특별세, 지방교육세 제외)을 납부할 수도 있다고 생각하니 머리가 아픕니다. 이럴 경우 갑과 을은 상속받은 하남시 주택의 취득세를 얼마나 납부해야 할까요?

 

→ 앞에서 살펴본 행정안전부에서 발표한 부동산대책 관련 「지방세법 시행령」개정안 입법예고 관련 보도자료 10p 를 다시 살펴보겠습니다. 상속 주택은 이렇게 되어 있습니다.

 

 

앞에서 부동산 취득 원인별로 취득세율이 어떻게 되는지 살펴보았고(아래 링크 참고)

 

부동산 취득세(1) (Feat. 집 살 때 취득세 얼마나 내야 하나 - 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세)

보유한 주택 수와 관계없이 상속은 취득세 2.8%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.16%를 포함한 3.16%만 납부하면 됩니다. 

 

때문에 갑과 을 부부는 상속받은 하남 주택 5억 원에 대하여 2.8%의 취득세인 1천 4백만 원(5억 원 x 2.8%)만 납부하면 됩니다.(농어촌특별세, 지방교육세까지 모두 포함하면 1천 5백 8십만원(5억 원 x 3.16%)을 납부) 

 

오늘 공부한 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

 

1. 상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년 동안 보유하고 있는 주택 수에 포함되지 않는다.

2. 단, 상속개시일로부터 5년 이상 지나면 주택 수에 포함된다.

3. 기존에 보유한 주택이 몇 채이든 간에 상속을 받게 되면 취득세 중과대상은 아니고, 부동산 취득 원인에 따라 상속받은 주택의 취득세율은 2.8%(농어촌특별세, 지방교육세 포함 3.16%) 이다.