부동산 취득세(8)(Feat. 비조정지역에서 조정지역으로 변경될 경우 취득세율은 어떻게 되는가?)

 

앞서 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 취득세율이 어떻게 적용되는지에 대하여 공부했습니다.(세부 내용 아래 표 참고)

 

 

조정지역일 경우 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12% 입니다. 그리고 비조정지역은 3주택자는 8%, 4주택자 이상은 12%입니다. 주택이 어디에 있느냐에 따라 세율이 다릅니다. 4%차이가 별거 아니게 보일 수는 있어도 만약 해당 주택이 5억 원일 경우 2,000만원의 차이가 납니다. 꽤나 큰 금액입니다.

 

조정지역과 비조정지역인 정해져 있습니다. 2021년 8월 30일 기준 조정지역은 아래를 참고하시면 됩니다.(아래 링크 참고) 

규제지역(투기지역 투기과열지구 조정대상지역) 지정 현황(2021.08.30 기준)

 

하지만 이 내역은 비교적(?) 자주 바뀝니다. 기존에 조정지역이었던 곳이 비조정지역이 될 수도 있고, 이전에 비조정지역이었던 곳이 조정지역이 될 수 있습니다. 지난 2021년 8월 당시에는 동두천시 일부 지역이 조정지역(조정대상)이 되었고, 그 당시 언론기사나 부동산 커뮤니티 등에서 난리가 났었습니다. 동두천시는 국토교통부에 '조정대상지역' 해제까지 건의했다고 합니다. 그 파급 효과가 엄청나기 때문이었겠죠. 당시 기사입니다.

 

 

집값, 세금, 대출 등 영향을 미치는 분야가 많겠지만 '취득세만' 놓고 보겠습니다.

 

2021년 8월 18일 시점에서 보겠습니다. 1주택자였던 갑이 동두천시 지행동에 3억 원에 주택을 추가로 매수하려 합니다. 이럴 경우(동두천시 지행동은 당시 비규제지역) 취득세는 비조정지역이었을 경우 2주택자일지라도 1%(농어촌특별세, 지방교육세 제외)인 300만원(3억 원 x 1%)만 납부하면 됩니다. 하지만 정부 발표에 따라 동두천시 지행동이 조정지역으로 바뀌면서 8%(농어촌특별세, 지방교육세 제외)인 2,400만원(3억 원 x 8%)를 납부하게 되었습니다. 지역만 바뀌었을 뿐인데 2천만 원을 취득세로만 납부해야 합니다. 장난이 아닙니다. 특히나 그 당시(2021년 8월) 동두천에 주택을 매수하려는 사람들은 난리가 났을 겁니다. 생각도 안 하고 있었다가 조정지역으로 바뀌면서 취득세만 2,100만원을 추가로 납부해야 한다면 저라도 난리를 칠 것 같습니다.

 

조정지역과 비규제지역은 앞으로도 바뀔 수 있습니다. 예를 들어 비규제지역인 줄 알고 주택을 매수했는데 갑자기 규제지역으로 바뀔 수도 있고, 반대로 규제지역인 줄 알고 주택을 매수했는데 비규제지역으로 바뀔 수도 있습니다. 2021년 8월 비규제지역에서 규제지역으로 바뀌게 된 동두천시 일부 지역과 같은 상황이 발생할 수도 있다는 의미입니다. 이럴 경우 취득세율은 어떻게 될 지 한 번 알아보겠습니다. 

 

관련 내용을 알아보기 위해 행정안전부에서 2020년 10월 발표한 '주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설' 자료를 찾아보겠습니다.(붙임 파일은 아래를 참고하시면 됩니다.)

 

201013 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부).pdf

1.72MB

 

29페이지와 30페이지에 다음과 같이 나와 있습니다.  

 

 

첫 번째로 내가 계약할 당시에는 비조정지역이었는데 계약한 날 이후 조정지역으로 바뀌었다고 하면 비조정지역으로 간주한다는 의미입니다. 예를 들어 보겠습니다.

 

ex 1) 1주택자인 갑은 투자용으로 동두천 지행동 아파트를 매도인 을에게 3억 원에 매수하게 되었습니다. 이에 2021년 8월 18일 부동산에 가서 이에 대한 매매계약서를 작성하였고 매수인 갑은 계약금 10%(3,000만원)을 매도인 을의 통장으로 계좌 입금했습니다. 그리고 2021년 9월 18일에 잔금(2억 7천만 원)을 치르고, 등기 또한 잔금 지급과 동시에 이루어질 수 있도록 협의가 되었습니다. 하지만 계약한 다음 날인 8월 19일 동두천 지행동이 8월 30일부로 조정지역으로 바뀐다는 소식을 듣게 되었습니다. 이럴 경우 동두천 지행동 아파트의 취득세는 얼마를 납부해야 할까요?

 

→ 이럴 경우 3억 원의 1%인 300만원(농어촌특별세, 지방교육세 제외)만 취득세를 납부하면 됩니다. 비록 잔금을 납부하고 등기를 치는 날은 조정지역으로 지정된 이후인 9월 18일이지만 계약일은 8월 18일이기 때문에 조정지역으로 지정된 8월 30일보다 이전입니다. 따라서 '계약한 날'이 '조정지역으로 지정된 날'보다 이전이기 때문에 해당 경우는 '비조정지역'으로 간주되어 비조정지역의 기준(2주택자의 경우 취득세율 1~3%)을 적용받게 되기 때문입니다.

 

그림으로 설명하면 다음과 같습니다. 비록 조정지역 지정 이후에 소유권이 이전된다고 해도 '계약일'이 조정지역 지정 이전이기 때문에 '계약일' 시점에서 비조정지역 기준을 적용한다고 생각하면 될 것 같습니다.

 

 

두 번째로 내가 계약할 당시에는 조정지역이었는데 계약한 날 이후 비조정지역으로 바뀌었다고 하면 비조정지역으로 간주한다는 의미입니다. 예를 들어 보겠습니다.

 

ex 1) 1주택자인 갑은 투자용으로 A지역에 있는 아파트를 매도인 을에게 3억 원에 매수하게 되었습니다. 이에 부동산에 가서 이에 대한 매매계약서를 작성하였고 매수인 갑은 계약금 10%(3,000만원)을 매도인 을의 통장으로 계좌 입금했습니다. 그리고 한달 후 잔금(2억 7천만 원)을 치르고, 등기 또한 잔금 지급과 동시에 이루어질 수 있도록 협의가 되었습니다. 하지만 계약한 다음 날에 A지역이 2주 뒤 조정지역으로 바뀐다는 소식을 듣게 되었습니다. 이럴 경우 A지역 아파트의 취득세는 얼마를 납부해야 할까요?

 

→ 이럴 경우 3억 원의 1%인 300만원(농어촌특별세, 지방교육세 제외)만 취득세를 납부하면 됩니다. 잔금을 납부하고 등기를 치는 날은 비조정지역으로 지정된 이후입니다. 따라서 '계약한 날'이 '비조정지역으로 지정된 날' 이전이라고 해도 '잔금을 치르고 등기를 하여 소유권이 갑에게로 넘어온 날'이 비조정지역으로 지정된 날보다 이후이기 때문에 해당 경우는 '비조정지역'으로 간주되어 비조정지역의 기준(2주택자의 경우 취득세율 1~3%)을 적용받게 되기 때문입니다.

 

그림으로 설명하면 다음과 같습니다. 비록 계약일이 비조정지역 지정 이전이라고 해도 '잔금을 치르고 소유권이 갑에게 넘어온' 시점을 적용하기 때문에 비조정지역 기준을 적용한다고 생각하면 될 것 같습니다.

 

 

'비조정지역 → 조정지역'일 경우 '계약일' 기준이고 '조정지역 → 비조정지역'일 경우 '잔금일' 기준인데 헷갈리게 왜 기준이 다를까 라고 생각할 수 있습니다.

 

만약 조정지역에서 비조정지역으로 바뀔 경우 '계약일' 시점에서 해당 취득세율을 적용할 경우 비조정지역은 취득세율이 1%인데 무려 8배를 더 납부하면 굉장히 억울할 수 있습니다. 따라서 최대한 '납세자에게 유리한 기준'을 적용하여 납세자들이 취득세를 조금이나마 덜 내도록 하기 위해 상황에 따른 기준을 달리 적용하는 것으로 예상됩니다. 

 

오늘 공부한 내용을 요약하면 다음과 같습니다. 비조정지역이 조정지역으로, 조정지역이 비조정지역으로 바뀔 경우

 

1. '비조정지역 → 조정지역'일 경우 '계약일' 시점을 적용하여 '비조정지역'의 기준에 따라 취득세율을 적용하고
2. 조정지역 → 비조정지역'일 경우 '잔금일' 시점을 적용하여 '비조정지역'의 기준에 따라 취득세율을 적용한다.

 

정도로 이해하면 될 것 같습니다.