부동산 양도세(8)(Feat. 양도세 매수자 대납 시 양도세 대납금의 양도가액 포함여부)

 

부동산을 사고 팔 때, 사는 사람(매수인)은 취득세를 납부하고 파는 사람(매도인)은 양도세(양도소득세)를 납부하는 것이 기본입니다. 

부동산 세금 종류(Feat. 취득세, 보유세, 양도세)

 

그런데 이런 경우가 있을 수 있습니다.

 

(사례 1) 갑은 을이 보유하고 있는 아파트를 취득하고 싶습니다. 교통도 좋고 편의시설이 밀집해 있을 뿐만 아니라 자녀들 학교도 가깝기 때문입니다. 그래서 부동산을 통해 을에게 아파트를 사고 싶다고 이야기합니다. 하지만 을은 시세보다 터무니없이 높은 가격을 부릅니다. 다른 동, 호수도 있지만 물건 자체가 없기 때문에 다시 한 번 을에게 가격을 조금 낮춰 달라고 사정합니다. 을은 "당신이 원하는 대로 가격을 낮추어 주겠습니다. 대신 제가 매도할 때 납부해야 하는 양도세를 대신 납부해 주세요."라고 합니다. 

 

(사례 2) 병은 정이 보유하고 있는 분양권을 5억 원에 매수하고자 합니다. 처음에는 3억 원이었던 분양권이 2억 원의 프리미엄(P)이 붙어 5억 원이 되었지만, 병은 2억 원의 프리미엄을 감수하더라도 반드시 분양권을 매수하고 싶습니다. 정 입장에서는 프리미엄이 2억 원이 붙었지만 양도세가 1억 원이기 때문에 병에게 이것을 매도한다고 해도 실질적으로 소득은 1억 원밖에 안 됩니다. 그래서 정은 "제가 그럼 프리미엄을 1억 2천만 원만 붙여 4억 2천만 원에 팔겠습니다. 대신 제가 납부해야 하는 양도세 6천만 원을 대신 납부해 주세요. 그러면 제 순수익은 1억 2천만원이 되니 저도 좋고, 당신도 2억 원 내야 할 것을 1억 8천만원(프리미엄 1억 2천만원 + 양도세 6천만원)만 지불하면 되니 좋지 않을까요?"라고 합니다.

 

 

조금 찝찝하기는 하지만 세무사들에 따르면 양도세(양도소득세) 자체를 매수자가 부담하는 방식의 계약은 불법이 아니라고 합니다. 그리고 부동산 경기가 좋을 경우 이러한 방식의 계약이 꽤나 자주 일어난다고 합니다. 이와 관련된 언론보도입니다. 

다운계약 대신 양도세 대납…`아차`하면 불법 - 매일경제

 

그리고 양도세를 매수인이 납부한다고 할 경우, 이것 또한 매수인 주머니에서 나오는 돈이기 때문에 양도세 과세표준을 산출하고 양도세를 계산할 때 어떻게 되는지를 한 번 확인해 보겠습니다.

 

1. 양도세 매수자 대납 시 대납금의 양도가액(매도가격) 포함 여부 요약

1. 양도세를 매수자가 대신 납부할 경우 이 금액은 양도가액(매도금액)에 포함된다.  2. 양도가액(매도금액)이 커지는 만큼 양도차익 또한 커지게 되고, 양도소득금액도 커지게 되어 과세표준이 늘어나게 된다. 3. 과세표준이 늘어나면 그만큼 양도세를 더 납부해야 하기 때문에 매수자가 대신 납부한 양도세를 고려하여 양도세를 다시 계산해야 한다.

 

2. 이전 사례 복습

 

앞서 양도차익, 양도소득금액, 과세표준 등에 대하여 공부했었습니다.(아래 링크 참고)

부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액)

 

다시 한 번 복습해 보겠습니다.

 

양도가액은 매도한 금액, 매수가격은 취득가액이며, 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 뺀 것이 양도차익입니다. 

 

 

양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액이 양도소득금액입니다. 

 

 

양도소득금액에서 양도소득기본공제(250만원)을 뺀 금액이 과세표준입니다. 

 

 

이런 단계로 양도세 과세표준이 계산됩니다. 양도세를 매수인이 대신 납부한 금액이 양도가액(매도가액)에 포함되기 때문에 양도차익이 커지고, 양도차익이 커지기 때문에 양도소득금액도 커지며, 양도소득금액이 커지기 때문에 과세표준이 커지는 구조입니다. 

 

 

3. 관련 근거

 

해당 내용은 국세청 사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 Top100 p126에 나와 있습니다. 

사례로 풀어보는 양도소득세월간 질의

 

매도자와 매수자가 매매계약을 체결할 때 매도자의 양도세(양도소득세)를 매수자가 부담하기로 약정하고 매매계약서 상에 관련 내용을 명시한 후 실제로 양도세를 매수자가 대납했을 경우 해당 금액(양도세 대납금액)은 양도가액에 포함되어야 하며, 이를 포함하여 양도세를 재계산해야 한다는 것을 알게 되었습니다.