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부동산

등기부등본 권리분석 - 말소기준권리의 종류와 사례(2) : 전세권 앞에서 말소기준권리의 종류에 대하여 공부할 때 다른 권리(근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기)들은 묻지도 따지지도 않고 일단 외우면 되었습니다. 하지만 전세권의 경우 뒤에 괄호를 치고 뭐라고 뭐라고 복잡하게 기재했습니다. 때문에 일단은 복잡하게 기재해 놓은 내용이 무엇인지를 보다 자세히 이해하기 위해 말소기준권리 중 전세권에 대하여 공부해 보고자 합니다. 대한민국 성인들 중에 '전세'라는 말을 들어보지 않은 사람은 아마도 없을 겁니다. 정말정말 부동산에 1도 관심이 없어도 '전세'라는 말은 들어보셨을 것이고 무슨 의미인지도 알고 있을 겁니다. '전세가 뭐냐?'라고 물었을 때 말로 풀어내기는 어려울 지 몰라도 일단 머릿속에 무슨 그림인지는 대략적으로나마 그려질 것입니다. 일단 '전.. 더보기
등기부등본 권리분석 - 말소기준권리의 종류와 사례(1) : 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 앞서 말소기준권리 개념에 대하여 공부했습니다. 말소기준권리라는 것은 '소멸되는 최선순위 권리', 경매 진행 시 낙찰자가 낙찰받을 경우 소멸되거나 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리라는 것을 사례를 통해 파악했습니다. 즉, 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 하고, 말소기준권리 이후의 권리는 전부 소멸되어 낙찰자가 부담할 필요가 없습니다. 그리고 말소기준권리는 부동산 경매를 하기 위해서는 무조건 외워야 하는 권리들입니다. 그리고 말소기준권리의 종류로는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정의기입등기(=(강제)경매기입등기), 담보가등기, 전세권(원칙적으로는 말소기준등기가 아니나 경매를 신청하거나 전세권자가 배당요구했을 때만 말소기준권리가 됨)이 있습니다. 그리고 .. 더보기
등기부등본 권리분석 - 말소기준권리 개념 부동산 경매에서 가장 많이 들어봤던 말, 바로 '말소기준권리' 입니다. 말소기준등기의 정확한 용어는 '소멸되는 최선순위 권리'라고 합니다. 하지만 편의상 '말소기준권리'라는 말을 많이 쓰고 있습니다. 예를 들어 갑에게 소유권이 인정되는 부동산이 있습니다. 2018년 1월 2일 1층에 A가 전세권을 설정했습니다. 2019년 3월 11일 B가 근저당을 설정했습니다. 그리고 2020년 4월 1일 2층에 C가 전세권 설정했습니다. 이러한 상황에서 채권회수가 안 되는 B가 2021년 3월 28일 경매를 신청했고 을이 갑의 부동산을 낙찰받았습니다. 이 때 전세권자 A와 C가 쫓겨나는지 안 쫓겨나는지 어떻게 되는지를 파악하는 기준이 바로 말소기준권리입니다. 말소기준권리를 파악해야 하는 목적은 결국 '낙찰자가 인수해야.. 더보기
등기부등본 권리분석 - 통합등기부 작성방법 통합등기부란 갑구와 을구에 살아있는 권리관계들을 시간적인 순서로 재배열하는 것입니다. 보통 경매정보지를 통해 흔히 볼 수 있는 등기부 요약 내용들이 통합등기부라고 할 수 있습니다. 물론 경매정보지를 보면 아주 잘 요약이 되어 있기 때문에 굳이 이걸 짤 필요가 있을까 라는 생각이 듭니다. 하지만 경매정보지와는 별개로 우리가 우리 스스로 통합등기부라는 것을 짤 줄 알아야 합니다. 향후 '가장임차인'에 대하여 공부할 때 전 소유자가 누구인지를 파악하는 것이 굉장히 중요합니다. 하지만 경매정보지에는 그런 내용들까지는 나오지 않습니다. 현 소유자부터만 나오기 때문에 전 소유자부터 물건의 역사가 어떻게 되어 있는지를 파악하기 위해서는 통합등기부를 스스로 작성할 줄 알아야 합니다. 예를 들어 서울시 A동 11-1번지.. 더보기
등기부등본 권리분석 - 등기부등본 보는 방법 등기사항전부증명서(이하 "등기부등본")을 보는 방법을 알아보겠습니다. '부동산과 관련된 정보를 공시하는 공적장부를 "공부"라고 하며, 이 공부는 크게 2가지가 있습니다. 우리가 이야기하는 등기부등본은 따지면 공부의 한 가지입니다. 등기사항전부증명서(등기부등본) : 부동산의 권리관계를 공시 ex) 소유권, 제한물권 등 대장 : 사실관계(구조, 면적, 주소 등과 같은 부동산의 현상)를 공시 ex) 토지대장, 임야대장, 건축물대장 보통 우리가 사는 집(주거용)의 등기부등본을 떼어 보면 이것저것 복잡해 보이지만 크게 2가지 파트, 3가지 항목으로 구분되며 세부 내용은 아래와 같습니다. 1. 표제부 부동산의 사실관계(소재지번, 건물내역, 지목, 면적, 대지권종류 및 비율 등)가 표시되며 세부 내용은 아래와 같습니.. 더보기
등기부등본 권리분석 - 등기부등본 발급방법 등기사항전부증명서를 통한 권리분석(편의상 앞으로는 "등기부등본 권리분석"이라고 하겠습니다.)을 하기 위해서는 당연히 등기사항전부증명서(등기부등본)을 발급받거나 열람할 수 있는 방법을 알아야 하고 그것을 볼 줄 알아야 합니다. 보통은 부동산 계약을 할 경우 부동산 중개인께서 알아서 발급해 주시고, 경매를 할 경우 유료 경매사이트(굿옥션, 탱크옥션, 지지옥션 등등)에서 알아서 해 주십니다. 하지만 그래도 등기부등본을 어떻게 떼는지, 그리고 어떻게 보는지 정도는 살아가는 데 있어서 필요한 내용일 것 같습니다. 때문에 먼저 등기부등본을 떼는 방법에 대하여 공부해 보고자 합니다. 크게 열람 / 발급 2가지가 있으며 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다. 1. 대법원인터넷등기소 접속(http://www.iro.. 더보기
부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 권리분석의 3단계 권리분석은 부동산을 매입하기 위해 해당 부동산이 법률적 하자가 있는지 없는지를 살펴보는 것이라고 공부했습니다. 관련내용은 아래 링크를 참고하시면 될 것 같습니다. 부동산 경매 권리분석 쉽게 하기 - '권리'란 무엇인가? 경매 관련해서 가장 기본적으로 할 줄 알아야 하는 것은 '권리분석'입니다. 부동산과 관련하여 많은 권리들이 있는데 해당 부동산에 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 사전에 조사하여 해당 부 betherich.tistory.com 부당산 관련해서는 많은 권리가 있습니다.(물권과 채권, 소유권과 제한물권, 제한물권 중에서도 용익물권과 담보물권, 용익물권은 지상권, 지역권, 전세권, 담보물권은 유치권, 저당권 등) 때문에 내가 매입코자 하는 부동산에 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 사전에 조사하고.. 더보기
부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 근저당권 '근저당'이라는 말이 있습니다. 아마도 부동산과 어떻게든 관계를 맺으셨다고 하면(대학 시절이나 사회 초년생 시절에 원룸에 월세를 얻었든, 전세 계약을 하든, 집을 사든) 가장 많이 들어봤음직한 말이 바로 '근저당'일 것 같습니다. 저 또한 첫 신혼집이 전세였고, 지금 살고 있는 집을 매수할 때 '등기부등본(정식 명칭은 등기사항전부증명서이지만 편의상 "등기부등본"이라고 하겠습니다.)'을 확인해 보았더니 '근저당권설정'이라는 말이 쓰여 있었던 기억이 납니다. 그리고 대부분이 월세든 전세든 결국은 내가 살 집에 대하여 '등기부등본'을 보셨던 경험이 있었을 것입니다. 굳이 보고 싶지 않았다고 해도 거래하는 부동산에서 '이게 등기부등본이다! 깨끗하죠? 근저당도 얼마 안 되고 (블라블라)' 하면서 보여줬을 겁니다... 더보기
부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 저당권 전당포는 내가 급하게 돈이 필요한 상황에서 돈을 빌릴 수 없을 때 내 물건을 맡기면 그 물건의 가치에 해당되는 돈을 빌려 주는 곳입니다. 그리고 내가 빌린 돈을 갚으면서 그 물건을 찾아갈 수 있죠. 대신 그 돈을 못 갚으면 내가 맡긴 물건은 전당포 주인이 가져가게 됩니다. 어린 시절 영화나 드라마를 보면 '전당포'가 꽤 자주 등장했던 것 같고, 대사 중에 '저당'이라는 말을 들어서 그냥 눈칫밥으로 '전당포에 물건 맡기는 걸 저당이라고 하는구나' 정도라고 생각했던 것 같습니다. 전당포 하면 생각나는 사람은 바로 이 분입니다. 영화 '아저씨'에서 전당포를 운영하던 바로 이 분...(인간적으로 진짜 멋있네요) 암튼 어린 시절 웬만하면 '전당포'와 '저당'이라는 말은 들어보셨을 겁니다. 그래서 부동산 공부를 하.. 더보기
부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 소유권, 제한물권, 용익물권, 담보물권 앞서 채권에 이어 이번에는 물권에 대하여 조금 더 깊게 들어가 보겠습니다. 물권이란 '물건을 직접 지배하면서 재산상 이익을 취할 수 있는 권리'이고, 물건을 직접 지배(대물)하고 누구에게든 주장 가능하며(절대권) 배타적(타인의 간섭 배제가 가능)한 권리입니다. 그만큼 채권보다 훨씬 더 힘이 센 권리입니다. 때문에 그만큼 다툼이 생길 가능성이 많기 때문에 국가에서 법률의 규정에 의거하여 '물권'의 종류와 내용을 딱 정해 놓았다고 합니다. 때문에 이 물권의 종류와 대략적인 내용에 대하여는 가급적이면 외워 놓는 것이 나중에 부동산 투자를 할 때나 세상 살 때 도움이 될 것 같습니다.(물론 시험 보듯이 달달 외울 필요는 없고 소유권은 물권이다. 저당권은 물권이었지? 정도만 기억하시면 될 것 같습니다.) 물권의 .. 더보기
부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 압류, 가압류, 가처분 부동산에 대해 전혀 모를 때도 압류, 가압류, 가처분이라는 말은 원체 많이 들어 보았습니다. 하지만 '그냥 당하면 나쁜 것' 정도로만 생각했지 굳이 그것이 무엇인지 알고 싶지도 않았고 관심도 없었습니다. 하지만 부동산에 대하여 관심을 가지게 되면서 관련 용어에 관심을 가지게 되어 한번 공부해 보려고 합니다. 이 용어에 대하여 공부하기 전에 앞서 말씀드린 '채권'에 대하여 한번 복습해 보겠습니다. 채권이란 '특정한 상대방에게 행위를 청구해 재산상 이익을 취할 수 있는 권리'이고, 특정한 상대방에게만 청구(대인)하고 주장할 수 있는(상대권) 비 배타적(타인의 간섭 배제가 불가능)한 권리입니다. 그리고 하나 더 추가하면 '채권'은 '계약'을 하면 만들어진다는 것입니다. 이 계약이란 '청약과 승낙의 의사 합치로.. 더보기
부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 물권과 채권의 개념과 차이점 앞서 말씀드린 '권리'는 내용에 따라, 효력에 따라 다양하게 분류할 수 있습니다. 하지만 '경매'에서는 Only '재산권'만 알면 되며 재산권은 크게 '물권'과 '채권'으로 구분할 수 있습니다. 1. 물권과 채권의 개념 '물권'은 '물건을 직접 지배하면서 재산상 이익을 취할 수 있는 권리' 라고 합니다. '채권'은 '특정한 상대방에게 행위를 청구해 재산상 이익을 취할 수 있는 권리' 라고 합니다. 당연히 외울 필요 없습니다. 이해만 하시면 됩니다. 예를 한 번 들어보겠습니다. ex) 갑이 현금 10억 원을 가지고 있습니다. 갑 소유 빌딩도 있습니다. 땅도 있습니다. 자동차도 있습니다. 다이아몬드 반지도 있습니다. 그리고 은행에 5억 원의 예금도 있습니다. 그리고 을이라는 친구에게 1억 원을 빌려 줬습니다.. 더보기
부동산 경매 권리분석 쉽게 하기 - '권리'란 무엇인가? 경매 관련해서 가장 기본적으로 할 줄 알아야 하는 것은 '권리분석'입니다. 부동산과 관련하여 많은 권리들이 있는데 해당 부동산에 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 사전에 조사하여 해당 부동산을 경매로 낙찰받경우 문제 없이 소유권을 취득할 수 있는지를 분석해야 합니다. 쉽게 이야기해서 부동산을 매입하려면 그 전에 해당 부동산이 법률적 하자가 있는지 없는지를 살펴보는 것이 바로 '권리분석'입니다. 예를 들어 내가 경매를 통해 매입하려는 부동산에 제3자의 다른 권리가 있다면 문제가 복잡해지겠죠? 때문에 권리분석을 통해 그런 것들을 사전에 확인해야 합니다. 그렇다면 '권리분석'을 하기 위해서는 우선 '권리'가 무엇인지에 대하여 정리해 보겠습니다. 사전이나 법률용어를 검색해 보면 권리란 '일정한 이익을 향유하기 위.. 더보기

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