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기타/대출 기초와 실무 노하우

DSR적용에서 배제되는 대출(1) (Feat. DSR계산에서 빠지는 대출이 있다고?) 관심 있으신 분들은 모두 아실 겁니다. 2021년 7월 1일부터 은행에서 주택담보대출을 받을 경우 DSR 40%가 적용된다는 것을. 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내에서 6억 원 초과 주택 구입 시 주택담보대출을 받거나 1억원 초과의 신용대출을 받을 경우 DSR 기준이 적용된다고 합니다. 앞서 DSR의 개념과 내용에 대해서는 공부했었습니다.(아래 링크 참고) DSR(Debt Service Ratio)의 개념과 계산방법 LTV와 DTI도 어려운데 DSR은 또 뭔지 모르겠습니다. 하지만 관련 뉴스를 보니 DSR규제가 강화되고 있고, 대출을 받고자 하는 분들께는 꽤나 머리아픈 것 같습니다. 이 포스팅을 작성하고 있는 2021년 betherich.tistory.com 이전에 공부하면서 실제 사.. 더보기
비규제지역 주거용 경락잔금대출(2) (Feat. KB시세가 없는 빌라, 다세대 주택인 경우) 앞서 비규제지역 중 KB시세가 있는 아파트의 주거용 경락잔금대출에 대하여 공부했습니다. 그렇다면 비규제지역 내 KB시세가 없는 주택(빌라, 다세대, 단독주택 등)의 경우 어떻게 경락잔금대출을 받을 수 있는지 살펴보겠습니다. 경기도 이천시(비규제지역)의 연립주택이 경매로 나왔습니다. 감정가는 1억 8,100만원이고 매수인 이00씨가 1억 2,380만원에 낙찰받았습니다. 일단 감정가의 68.4% 정도가 됩니다.(일단 낙찰자 이00씨가 DTI와 DSR 기준을 충족시키고, MCI 등을 통해 방공제 없이 대출을 받을 수 있으며 2021년 7월 1일 이후에 대출을 실행한다고 가정하겠습니다.) 그리고 규제지역의 KB시세가 없는 주택의 사례에서도 공부했지만, 법원의 경우는 상대적으로 높은 금액에 낙찰되도록 하는 것이 .. 더보기
비규제지역 주거용 경락잔금대출(1) (Feat. KB시세가 있는 아파트의 경우) 지금까지는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 주거용 경락잔금대출에 대하여 공부했습니다. 그렇다면 비규제지역은 어떻게 경락잔금대출을 받을 수 있는지 살펴보겠습니다. 첫 번째 사례입니다. 경기도 이천시(비규제지역)의 아파트 경매로 나왔습니다. 서6층입니다. 그리고 감정가는 1억 6,600만원이고 매수인 이00씨가 1억 4,999만원에 낙찰받았습니다. 감정가의 약 90.3% 정도 됩니다. 등기부등본 권리분석이나 임차인 권리분석 등은 생략하고 대출을 얼마 받을 수 있을지 정도만 한 번 생각해 보겠습니다. 해당 아파트의 KB시세를 한 번 보겠습니다. 이렇게 되어 있습니다. KB시세를 보면 1억 6천만원 정도 합니다. 해당 물건이 6층이기 때문에 일반가를 적용하여 받을 수 있는 대출금액을 예상해 보겠.. 더보기
규제지역 주거용 경락잔금대출(3) (Feat. KB시세가 없는 빌라, 다세대 주택인 경우) 앞서 규제지역 주거용 경락잔금대출에 대한 2건의 사례를 공부했습니다. 해당 내용은 아래 링크를 참고하시면 될 것 같습니다. 규제지역 주거용 경락잔금대출(1) (Feat. 경매가 대출이 많이 나온다고 하는 이유) 부동산 경매를 공부하다 보면 공통적으로 듣는 말이 있습니다. '경매는 대출이 많이 나온다.' 보통 낙찰가의 80%까지 대출이 나와서 내 돈 드는 게 거의 없다고 합니다. 하지만 '대출 옥죄기가 상 betherich.tistory.com 규제지역 주거용 경락잔금대출(2) (Feat. 무주택 실소유자가 고가주택을 경매로 낙찰받을 경우) 앞서 사례를 통해 주거용 경락잔금대출도 예외 없이 각종 규제를 받고 주택 시세와 지역, 보유 수 등의 영향을 받는다는 것을 배웠습니다. 하지만 주거용, 특히나 아파트의.. 더보기
규제지역 주거용 경락잔금대출(2) (Feat. 무주택 실소유자가 고가주택을 경매로 낙찰받을 경우) 앞서 사례를 통해 주거용 경락잔금대출도 예외 없이 각종 규제를 받고 주택 시세와 지역, 보유 수 등의 영향을 받는다는 것을 배웠습니다. 하지만 주거용, 특히나 아파트의 경우 KB시세를 기준으로 대출금액을 산정하기 때문에 시세보다 저렴하게 낙찰받는다면 내 돈이 적게 들어갈 수 있다는 점에서 메리트가 있다는 점을 확인했습니다. 다른 사례를 통해 한번 더 공부해 보겠습니다. 서울 관악구의 아파트가 경매로 나왔습니다. 3층입니다. 그리고 감정가는 7억 3천만원이고 매수인 유00씨가 8억 3,700만원에 낙찰받았습니다. 감정가의 약 110% 정도 됩니다. 등기부등본 권리분석이나 임차인 권리분석 등은 생략하고 대출을 얼마 받을 수 있을지 정도만 한 번 생각해 보겠습니다. 해당 아파트의 KB시세를 한 번 보겠습니다... 더보기
규제지역 주거용 경락잔금대출(1) (Feat. 경매가 대출이 많이 나온다고 하는 이유) 부동산 경매를 공부하다 보면 공통적으로 듣는 말이 있습니다. '경매는 대출이 많이 나온다.' 보통 낙찰가의 80%까지 대출이 나와서 내 돈 드는 게 거의 없다고 합니다. 하지만 '대출 옥죄기가 상당히 심한 상황인데 경매는 괜찮을까? 제대로 알아보지도 않고 낙찰받았다가 계약금만 날리는 것 아닐까?' 등등의 걱정도 듭니다. 때문에 다양한 사례를 통해서 경락잔금대출이 얼마나 나올지에 대하여 실제 사례를 통해 공부해 보면서, 대략적으로나마 예상을 해 보겠습니다. 첫 번째 사례입니다. 서울 강북구의 아파트가 경매로 나왔습니다. 1층입니다. 그리고 감정가는 5억 6,700만원이고 매수인 박00씨가 6억 2,500만원에 낙찰받았습니다. 감정가의 약 110% 정도 됩니다. 등기부등본 권리분석이나 임차인 권리분석 등은 .. 더보기
은행이 알려주지 않는 MCI, MCG(Feat 방공제 없이 대출받는 방법) 앞서 방공제(방빼기)의 개념과 계산방법 등에 대하여 공부했습니다.(해당 내용 아래 링크 참고) 주택담보대출 방공제(Feat. 좋은 대출상담사 찾는 법) 저는 2주택자입니다. 조정대상지역에 있는 한 채는 가족의 보금자리로 쓰고 있고, 대출 규제가 이 정도로 심하지 않았을 당시 비규제지역에 한 채를 주택담보대출을 받아 매수했고 소소하지만 betherich.tistory.com 만약 해당 개념에 대하여 학교나 학원 같은 곳에서 알려줘서 내용을 잘 알고 있었다면 미리 대비할 수 있었을 겁니다. 하지만 주택담보대출을 처음 받아보거나 애초에 이런 거에 관심이 없었던 분들의 경우, 방공제 때문에 원하는 대출금액이 나오지 않는다는 소리를 들으면 꽤나 당황스러울 것입니다. 물론 "그런 개념도 몰랐어요? 아마추어같이..... 더보기
주택담보대출 방공제(Feat. 좋은 대출상담사 찾는 법) 저는 2주택자입니다. 조정대상지역에 있는 한 채는 가족의 보금자리로 쓰고 있고, 대출 규제가 이 정도로 심하지 않았을 당시 비규제지역에 한 채를 주택담보대출을 받아 매수했고 소소하지만 매달 월세를 받아 현금 흐름을 만들고 있습니다. 해당 주택은 회사 사택으로 회사 직원들이 쓰고 있던 곳입니다. 회사에서 보증금을 내고 매월 안정적인 월세가 나오고 있었기 때문에 놓칠 수 없었습니다. 그리고 지금까지 별다른 문제 없이 매달 안정적인 현금흐름을 만들고 있습니다. 주택담보대출을 받아 매수할 당시 다소 황당했던 경험을 했습니다. 그 당시에는 KB시세도 뭔지 몰랐고 LTV도 뭔지 잘 몰랐습니다. 제가 아는 것은 '담보가치의 70%까지 대출을 받을 수 있다'는 것이었습니다. 때문에 아주 단순하게 생각했습니다. '내가 .. 더보기
이미 보유하고 있는 주택을 담보로 비규제지역 내 신규주택을 구입할 수 있는가? 앞서서는 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규주택을 구입할 수 있는가에 대하여 알아봤습니다. 결론은 였습니다. 세부적인 내용은 아래 링크를 참고하시면 될 것 같습니다. 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규주택을 구입할 수 있는가? 대출 공부를 하면 할수록 머리가 많이 아픕니다. 이전에 공부했던 대로 국토교통부에서 2020년 6월 17일 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'(링크 참고) 12페이지를 통해 규제지역(투기지역, betherich.tistory.com 앞서와 비슷하지만 살짝만 다른 사례를 언급해 보겠습니다. 예시) 투기지역인 서울에 전용면적 84㎡인 KB시세 12억 원의 아파트 소유자인 있는 갑이라는 사람이 있습니다. 갑은 은퇴를 앞두고 비규제지역인 강원도 강릉지.. 더보기
이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규주택을 구입할 수 있는가? 대출 공부를 하면 할수록 머리가 많이 아픕니다. 이전에 공부했던 대로 국토교통부에서 2020년 6월 17일 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'(링크 참고) 12페이지를 통해 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의 경우 주택담보대출을 받을 경우 주택 가격과 관계없이, 무주택자이든 1주택자이든 상관 없이 6개월 내 전입 의무를 부과한다고 합니다. 투자자이든 실수요자이든 상관 없이 무조건!(관련 내용 아래 링크 참고) 주택담보대출의 목적에 따른 구분과 주택담보대출 후 전입조건 주택담보대출이란 말 그대로 '주택을 담보로' 대출을 받는다는 의미입니다. 당연한 의미겠죠. 앞에서 공부했던 LTV, DTI, DSR 같은 개념(아래 링크 참고)들도 모두 주택이 어디에 있는지, 주택의 시 betherich.. 더보기
전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출) 개념과 조건, 그리고 대출한도(2) - 15억 원 이상 초고가주택도 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받을 수 있을까? 앞에 내용에서는 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)의 개념과 일반적인 대출한도에 대하여 알아보았습니다. 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출) 개념과 조건, 그리고 대출한도(1) 앞서 주택담보대출 후 전입조건에 대하여 공부했습니다.(아래 링크 참고) 주택담보대출의 목적에 따른 구분과 주택담보대출 후 전입조건 주택담보대출이란 말 그대로 '주택을 담보로' 대출을 betherich.tistory.com 이번에는 초고가 주택(시세 15억 원 이상)의 경우 어떻게 되는지 살펴보겠습니다. 이전에 LTV관련해서 공부할 때 초고가 주택(시세 15억 원 이상)의 경우 대출을 받을 수 없다고 공부했습니다.(아래 링크 참고) 지역별 LTV 비율과 계산 사례(2) - 주택가격과 주택수 앞에서는 LTV의 개념과 무주택 세대주일.. 더보기
전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출) 개념과 조건, 그리고 대출한도(1) 앞서 주택담보대출 후 전입조건에 대하여 공부했습니다.(아래 링크 참고) 주택담보대출의 목적에 따른 구분과 주택담보대출 후 전입조건 주택담보대출이란 말 그대로 '주택을 담보로' 대출을 받는다는 의미입니다. 당연한 의미겠죠. 앞에서 공부했던 LTV, DTI, DSR 같은 개념(아래 링크 참고)들도 모두 주택이 어디에 있는지, 주택의 시 betherich.tistory.com 요지는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에 주택을 매수할 경우 주택가격과 관계없이 주택담보대출 실행일 또는 (중도금, 이주비 대출의 경우) 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월 내 무조건 신규주택으로 전입신고를 해야 한다는 것입니다. 만약 내가 직접 살고자 하는 주택이라면 상관 없겠지만 투자용으로 매수한 주택이라면 꽤.. 더보기
생활안정자금 목적의 주택담보대출 조건과 대출한도 주택담보대출이 단순히 주택을 구입하기 위한 목적으로만 사용되는 것이 아닌 '생활안정자금 목적'으로도 사용될 수 있다는 것을 아래 링크를 통해 알게 되었습니다. 주택담보대출의 목적에 따른 구분과 주택담보대출 후 전입조건 주택담보대출이란 말 그대로 '주택을 담보로' 대출을 받는다는 의미입니다. 당연한 의미겠죠. 앞에서 공부했던 LTV, DTI, DSR 같은 개념(아래 링크 참고)들도 모두 주택이 어디에 있는지, 주택의 시 betherich.tistory.com 이 중 조금 생소한 개념인 '생활안정자금 목적의 주택담보대출'에 대하여 보다 자세히 알아보고자 합니다. 지난 2018년 9월 13일에 발표했던 '주택시장 안정대책'(링크 참고) 중 '주택시장 안정대책 7페이지를 한번 확인해 보고자 합니다. 일단 생활안.. 더보기
주택담보대출의 목적에 따른 구분과 주택담보대출 후 전입조건 주택담보대출이란 말 그대로 '주택을 담보로' 대출을 받는다는 의미입니다. 당연한 의미겠죠. 앞에서 공부했던 LTV, DTI, DSR 같은 개념(아래 링크 참고)들도 모두 주택이 어디에 있는지, 주택의 시세가 얼마인지, 주택을 몇 채 가지고 있는지에 따라 달라지기는 했지만 따지면 '주택담보대출'이라는 것에서 파생된 개념입니다. LTV(Loan to Value Ratio)의 개념과 계산방법 부동산 관련 기사를 보면 대부분 등장하는 단어가 있습니다. LTV라는 단어입니다. 과거 대출을 받아 집을 장만할 때 상담을 받으면서 LTV가 어떻느니 했던 말이 기억이 납니다. 그 당시에도 인터 betherich.tistory.com DTI(Debt to Income)의 개념과 계산방법, 그리고 신 DTI LTV만큼이나 .. 더보기
DSR(Debt Service Ratio)의 개념과 계산방법 LTV와 DTI도 어려운데 DSR은 또 뭔지 모르겠습니다. 하지만 관련 뉴스를 보니 DSR규제가 강화되고 있고, 대출을 받고자 하는 분들께는 꽤나 머리아픈 것 같습니다. 이 포스팅을 작성하고 있는 2021년 6월 24일 저녁에 DTR을 검색하여 나온 주요 기사들입니다. 내달 DSR 강화에...서둘러 문턱 높이는 은행들 내달 DSR 강화에...서둘러 문턱 높이는 은행들 서울 강서구의 아파트에서 전세살이를 하던 A씨는 최근 경기도 신도시로 이사를 갈까 고민 중이다. 전세 기한이 임박하자 집주인이 전세금 올려줄 것을 요구했기 때문이다. 주변에 이사를 하려 www.edaily.co.kr 내달 DSR 규제 강화…어떤 대출상품이 유리할까 내달 DSR 규제 강화…어떤 대출상품이 유리할까 - 오피니언뉴스 [오피니언뉴스.. 더보기
DTI(Debt to Income)의 개념과 계산방법, 그리고 신 DTI LTV만큼이나 자주 나오는 용어가 바로 DTI입니다. 일단 영어 단어로만 해석해 보면 Debt는 빚, 부채라는 뜻이고 Income는 소득이라는 의미이니 대충 '소득 대비 부채' 정도로 해석됩니다. 알 듯 말 듯 알쏭달쏭 합니다. 때문에 일단 백과사전을 살펴보겠습니다.(링크 참고) 연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율. 금융권에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말하며, 영어 약자 'DTI'로 흔히 표기된다. 통상 주택 담보가치 대비 대출비율(LTV)과 함께 부동산 경기에 따른 정부 주도의 미시 정책으로 활용되며, 시기와 지역, 대출자의 요건, 금융권의 종류에 따라 차별 적용된다. 한국에는 200.. 더보기
지역별 LTV 비율과 계산 사례(2) - 주택가격과 주택수 앞에서는 LTV의 개념과 무주택 세대주일 경우 LTV 적용사례에 대하여 공부했습니다. 물론 생애 최초로 집을 구입한다거나 신혼부부인 분들께는 보다 좋은 조건이 된 것 같습니다.(물론 언제, 어떻게 변할지는 모르겠다만...) 하지만 이런 경우도 있습니다. 내가 이미 집을 가지고 있는 사람인데(1주택자인데) 다른 곳으로 이사하려고 주택을 알아보고 있는 상황 내가 집을 2채 이상 가지고 있는 사람인데 투자용으로 추가로 주택을 매수하려고 하는 상황 내가 매수하려는 주택 가격이 9억 원을 초과하는 상황 내가 매수하려는 주택이 15억 원을 초과하는 상황 등등의 경우라면 어떻게 될까요? 궁금해집니다. 저 또한 개인적으로는 1주택자이기 때문에(살고있는 집) 내가 만약 추가로 주택을 매수할 경우 얼마나 대출을 받을 수 .. 더보기
지역별 LTV 비율과 계산 사례(1) - 무주택 세대주 일단 7월 1일부터 뭔가 많이 바뀐다고 합니다. 좋은건지 나쁜건지는 잘 모르겠습니다. 좋아진 제도에 박수를 치는 분들도 있을 것이고, 더욱 머리가 아파지는 경우도 있을 것이고. 일단 그런 이해관계를 따지기에 앞서 지역별로 LTV 비율이 어떻게 되어 있는지, 대략적으로 어떻게 계산하는지를 한 번 알아보겠습니다. 금융위원회 자료에 [5월 31일자로 배포된 서민·실수요자의 내집마련 지원을 위하여 주담대 우대요건 및 혜택을 확대하고, 청년·신혼부부 등의 전월세 주거부담을 완화하겠습니다.(링크 클릭]라는 내용이 있습니다. 해당 내용을 보면 뭐가 되게 복잡하기는 하지만 일단 LTV부분만 살펴보겠습니다. 뭐가 되게 복잡해 보이는데 우대요건을 받을 수 있는 자격과 우대수준은 다음과 같습니다. 일단 무주택 세대주의 경우.. 더보기
LTV(Loan to Value Ratio)의 개념과 계산방법 부동산 관련 기사를 보면 대부분 등장하는 단어가 있습니다. LTV라는 단어입니다. 과거 대출을 받아 집을 장만할 때 상담을 받으면서 LTV가 어떻느니 했던 말이 기억이 납니다. 그 당시에도 인터넷 등을 통해 찾아보며 이게 무엇인지를 대충 파악했었는데 주택담보대출을 공부하면서 일단은 용어부터 한 번 정리해 볼까 합니다. 지금 시간(6월 21일 오후 7시 25분)에 포털사이트에서 LTV라는 단어를 검색해서 뉴스를 살펴보았습니다. 5시간 전, 2시간 전, 거의 실시간으로 관련 기사가 많이 있습니다. 관련 기사 제목들만 몇 개 살펴보겠습니다. - 7월부터 무주택자 LTV 최대 60% 적용…하반기 달라지는 부동산 제도는 7월부터 무주택자 LTV 최대 60% 적용…하반기 달라지는 부동산 제도는 올 하반기부터 실수요.. 더보기
대출에 대하여 알아야 하는 이유 이전에 내 집을 마련할 당시 디딤돌 대출을 받았습니다.(지금 시점에서 생각해 보면 내집 마련은 정말로 잘한 일인거 같습니다.) 일반 담보대출보다 금리도 훨씬 저렴했기 때문에 어떻게든 받고 싶었습니다. 돌다리도 두들겨보고 건너야겠다는 마음에서 '내가 이 집을 매수하면 내가 원하는 만큼 대출이 나오느냐?'라고 한국주택금융공사에, 은행에, 기타 다른 기관들에 물어봤지만 공통적으로 하시는 말씀은 '일단 집 계약을 하시고 계약서를 가지고 와야 조회를 할 수 있다'는 것이었습니다. 의문점이 들었습니다. '부동산 계약을 할 경우 적어도 금액의 10%~20%는 계약금으로 걸어놔야 한다는 의미인데 걸어놓고 대출 안 된다고 하면 어떻하지? 이 사람들 왜 이렇게 무책임하지? 만약 무엇인가 하자가 생겨서 대출 못 받으면 고스.. 더보기

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