주택담보대출의 목적에 따른 구분과 주택담보대출 후 전입조건

주택담보대출이란 말 그대로 '주택을 담보로' 대출을 받는다는 의미입니다. 당연한 의미겠죠. 앞에서 공부했던 LTV, DTI, DSR 같은 개념(아래 링크 참고)들도 모두 주택이 어디에 있는지, 주택의 시세가 얼마인지, 주택을 몇 채 가지고 있는지에 따라 달라지기는 했지만 따지면 '주택담보대출'이라는 것에서 파생된 개념입니다.

LTV(Loan to Value Ratio)의 개념과 계산방법

 

DTI(Debt to Income)의 개념과 계산방법, 그리고 신 DTI

 

DSR(Debt Service Ratio)의 개념과 계산방법

 

지금까지는 '주택을 매수할 때' 내가 매수할 주택의 담보가치를 산정하거나 나의 소득, 기존 부채 등을 가지고 (숫자 장난을 통해) 일정 비율에 따라 금액을 대출해 주는 것이 주택담보대출이라고 조금은 단순하게 생각했습니다.

 

하지만 주택담보대출 또한 단순하게 주택을 구입하기 위한 목적으로만 받는 것이 아니라 다른 목적으로도 받을 수 있다는 것을 알게 되었고 일단은 그에 대한 내용을 정리해 보고자 합니다.

 

1. 주택담보대출의 목적

 

가장 먼저 '주택 구입목적'의 주택담보대출이 있습니다. 국가법령정보센터의 보험업감독규정(링크참고) 별표 21에 명시된 내용을 참고하여 개념을 정리해 보겠습니다.

소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함한다. 또한 다음의 대출에 대해서도 해당 주택의 주택구입 목적 주택담보대출로 본다.<신설 2018.10.25.> (1) 분양 주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출 (2) 재건축ㆍ재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 및 잔금대출

단순하게 주택을 구입하면 받는 대출이라고 생각했는데 훨씬 더 넓은 의미를 포함하고 있습니다. 보통 주택을 매수할 때 잔금 치르는 날 부동산 중개인과 법무사 등의 대동 하에 잔금 왔다갔다 하는 것만 생각했었습니다. 그런데 분양받은 주택에 대한 중도금대출이나 잔금대출도 따지면 주택 구입목적의 주택담보대출이고, 재건축, 재개발 시 이주비대출이나 추가 분담금 관련 대출도 있다는 것을 알았습니다. 일단 재건축, 재개발 시 이주비 대출에 대하여는 아래 링크를 참고하시면 될 것 같습니다.

조합원이 알아야 할 이주비 상식 ② - 재개발·재건축 이주비 대출 - 현대건설 매거진H

 

다음으로 '생활안정자금 목적'의 주택담보대출도 있습니다. 국가법령정보센터의 보험업감독규정(링크참고) 별표 21에 명시된 내용을 보면 '주택구입목적 주택담보대출' 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출을 말한다'고 합니다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 대해서는 아래 링크를 참고하시면 될 것 같습니다.

생활안정자금 목적의 주택담보대출 조건과 대출한도

 

2. 주택담보대출 후 전입조건 

 

주택을 담보로 대출만 받으면 되는 줄 알았습니다. 내가 직접 들어가 살든, 월세를 주든 전세를 주든 그건 대출을 받은 사람이 알아서 사용, 수익하면 된다고 생각했습니다. 하지만 주택담보대출을 받으면 전입을 해야 한다는 요건도 있다는 것도 알았습니다.

 

국토교통부에서 2020년 6월 17일 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'(링크 참고) 관련자료 12페이지를 보면 다음과 같은 내용이 있습니다. 

 

한 마디로 2020년 7월 1일(딱 작년 이맘때입니다.)부터 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역에 주택담보대출을 받아서 주택을 구입하려고 할 경우 주택가격과 관계없이 주택담보대출 실행일 또는 (중도금, 이주비 대출의 경우) 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월 내 무조건 신규주택으로 전입신고를 해야 한다는 의미입니다. 물론 '실거주'의 의무까지는 없으며 전입 기간은 명시되어 있지 않기 때문에 하루 동안 유지하든 이틀 동안 유지하든 일 주일을 유지하든 그건 큰 상관이 없을 것 같네요.

 

진짜 현금부자들은 이런 내용들을 신경쓸 필요가 없으니 편할 것 같습니다. 하지만 섣부르게 레버리지 효과를 노린다고 주택자금대출을 받아 규제지역(투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역)에 주택을 매수했을 경우 6개월 안에 전입신고를 해야 한다는 것을 몰랐다면? 생각만 해도 끔찍합니다. 때문에 계속 공부를 하고 정부 정책들을 모니터링해야 할 것 같습니다.