LTV(Loan to Value Ratio)의 개념과 계산방법

부동산 관련 기사를 보면 대부분 등장하는 단어가 있습니다. LTV라는 단어입니다. 과거 대출을 받아 집을 장만할 때 상담을 받으면서 LTV가 어떻느니 했던 말이 기억이 납니다. 그 당시에도 인터넷 등을 통해 찾아보며 이게 무엇인지를 대충 파악했었는데 주택담보대출을 공부하면서 일단은 용어부터 한 번 정리해 볼까 합니다. 

 

지금 시간(6월 21일 오후 7시 25분)에 포털사이트에서 LTV라는 단어를 검색해서 뉴스를 살펴보았습니다. 5시간 전, 2시간 전, 거의 실시간으로 관련 기사가 많이 있습니다. 관련 기사 제목들만 몇 개 살펴보겠습니다.

- 7월부터 무주택자 LTV 최대 60% 적용…하반기 달라지는 부동산 제도는

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- DSR 강화·LTV 완화, 열흘 앞두고… 고심 깊어지는 은행권

DSR 강화·LTV 완화, 열흘 앞두고… 고심 깊어지는 은행권 - 머니S

- 무주택자 대출 LTV 우대폭 10%→20%p

무주택자 대출 LTV 우대폭 10%p→20%p - 전국매일신문 - 전국의 생생한 뉴스를 ‘한눈에’

 

LTV에 대한 기사가 상당히 많습니다. 공통적으로 2021년 7월부터 LTV가 완화되고 우대폭이 확대되고, 무주택자 LTV가 최대 60%까지 적용된다고 합니다. 하지만 문제는 이게 도대체 무슨 이야기인지를 잘 모르겠다는 것입니다. 때문에 이 기사들의 의미를 파악하기 앞서 도대체 LTV라는 용어가 무엇인지부터 한번 살펴보겠습니다.

 

일단 백과사전을 한 번 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.(자료출처 링크 클릭)

LTV(Loan To Value ratio)은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 된다.

한 마디로 내 집을 담보로 돈을 빌리고자 할 때 내 집 담보가치의 몇 %까지를 대출받을 수 있는가 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 예를 들어 우리 집의 담보가치가 5억이고 LTV가 70%라고 할 경우 대출받을 수 있는 최대금액은 3.5억원(5억 x 0.7)이 되는 셈이지요. 일단 개념은 아주 쉽습니다.

 

하지만 궁금한 게 있습니다. 주택을 담보로 돈을 빌린다고 했는데 그렇다면 주택의 담보가치를 어떻게 측정하는가? 도대체 어떤 기준으로 주택의 담보가치를 산정할까요? 그냥 내가 '우리 집 지난달에 4억 원에 팔렸으니 우리 집 가치를 4억 원으로 해주세요!'라고 하면 될까요? 

 

담보가치를 책정하는 기준이 보통 우리가 잘 아는 'KB시세' 입니다. 포털사이트에서 'KB시세'라고 검색하면 'KB부동산 Liiv On'이라고 나옵니다. 아래 링크를 클릭하면 창이 뜹니다. 

리브부동산 by KB국민은행

내가 조회하고자 하는 곳의 아파트 이름을 검색하면 대략 시세가 어떻게 되어 있는지 나옵니다. 예를 들어 이런 식입니다. 

KB시세라고 해서 일반가와 상위평균가, 하위평균가가 나옵니다. 여기서 일반가는 10억 9천만 원이고, 상위평균가는 11억 5천만 원이며 하위평균가는 10억 3천만 원입니다. 보통은 일반가를 주택의 가치라고 생각하면 되며, 일반가의 몇%까지 대출해 주느냐가 LTV의 개념이라고 생각하면 될 것 같습니다. 하지만 만약 내가 1층 주택을 담보로 대출을 받고자 할 경우에는 일반가가 아닌 하위평균가를 가지고 대출해 주는 경우가 꽤 많다고 하니 이 점 또한 참고하면 좋을 것 같습니다.

 

물론 실무에서는 1층 주택을 가지고 있다고 해도 하위평균가가 아닌 일반가로 대출해 주는 은행도 있습니다. 때문에 가급적 많은 은행에서 대출상담을 해 보는 것이 필요할 것 같습니다. 

 

대부분의 아파트의 경우 KB시세를 통해 주택의 가치를 파악할 수 있습니다. 하지만 문제는 KB시세가 없는 빌라나 단독주택의 경우 어떻게 주택의 담보가치를 파악하느냐에 대한 것입니다. 

 

이럴 경우 은행에서 직접 감정을 해서 주택의 가치를 평가한다고 합니다. 하지만 감정의 경우 100% 객관적으로 하기가 어려울 뿐만 아니라 대출을 해 주는 은행의 입장에서는 아무래도 보수적으로 감정할 수밖에 없습니다. 일반적으로 경매에 나온 부동산 또한 법원에서 감정가를 산출합니다. 하지만 은행과는 목적이 다르기 때문에 아무래도 감정가액의 차이가 발생할 수 있습니다.

 

법원의 감정가는 물건의 가치를 높여 최대한 높은 금액에 낙찰되도록 하는 것이 목적이기 때문에 상대적으로 높은 반면 은행의 감정가는 보수적으로 진행하기 때문에 상대적으로 낮을 수밖에 없습니다. 예를 들어 1억 원 정도의 가치가 있다고 판단되는 부동산이 있을 경우 법원에서 감정할 경우 보통 1억 1천만 원 정도로 산출하지만 은행은 9천만 원 정도로 산출합니다.  

 

요약하면 주택의 가치를 평가하기 위해서는 KB시세가 있을 경우는 KB시세 일반가(또는 하위평균가)를 적용하고 KB시세가 없을 경우 은행에서 직접 감정한 금액을 적용한다. 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 

 

이렇게만 계산할 수 있다면 정말 깔끔할 것 같습니다. 하지만 문제는 다른 변수 또한 있다는 것입니다. 예를 들어 내가 대출을 끼고 주택을 매수한다고 할 경우 해당 집에 세입자가 보증금(임차보증금)을 내고 살고 있을 수 있습니다. 또한 내가 추가로 대출을 받으려고 할 때 기존에 일부 대출을 받아놓은 것(선순위채권)이 있을 수도 있겠지요. 예를 들어 이런 겁니다.

예시1) 3억 원짜리 집을 대출을 끼고 매수하려고 한다. 알아보니 우리 지역의 LTV는 70%라고 들었다. 그래서 3억 원 x 0.7 = 2.1억원을 대출받을 것으로 예상했다. 그런데 여기 세입자가 3천만 원을 내고 있었다. 그럴 경우라면 과연 2.1억원을 모두 대출받을 수 있을까? 예시2) 2억 원짜리 집을 담보로 대출을 받고자 한다. 알아보니 우리 지역의 LTV는 60%라고 들었다. 그래서 2억 원 x 0.6 = 1.2억원을 대출받을 것으로 예상했다. 하지만 이전에 와이프가 해당 집을 담보로 4천만 원을 빌린 적이 있다. 이럴 경우라면 과연 1.2억원을 모두 대출받을 수 있을까?

 

은행은 바보가 아닙니다. 손해보는 일은 절대 하지 않죠. 때문에 예시에서 언급한 세입자의 임차보증금, 선순위채권 등을 모두 반영하여 최종적으로 대출을 해 줍니다. 때문에 LTV계산식을 보다 정확하게 표현하면 이렇게 표현할 수 있을 것 같습니다. 

만약 LTV가 70%이고 주택 담보가치가 KB시세로 3억 원입니다. 그리고 이 안에 월세로 들어와 있는 선순위 임차인의 보증금이 2,000만원이고 해당 주택을 담보로 먼저 대출받은 금액이 1억 원이라고 할 경우, 받을 수 있는 최대 대출금액은 대략 9천만 원이 될 것입니다. 

이전에 전혀 몰랐던, 그래서 당황했던 '방공제(방빼기)' 개념도 이렇게 생각하니 이해가 갑니다. 그리고 앞서 기사에서 LTV 비율이 완화된다면 '주택담보대출을 보다 많이 받을 수 있겠구나'라고 간접적으로나마 유추가 가능합니다. 이렇게 LTV의 개념을 알고, 우리 지역에 LTV 비율이 얼마인지만 알면 내가 얼마나 대출을 받을 수 있을지, 내가 투자를 할 경우 얼마만큼 레버리지를 활용할 수 있을지를 예상할 수 있을 것 같습니다.