대출에 대하여 알아야 하는 이유

이전에 내 집을 마련할 당시 디딤돌 대출을 받았습니다.(지금 시점에서 생각해 보면 내집 마련은 정말로 잘한 일인거 같습니다.) 일반 담보대출보다 금리도 훨씬 저렴했기 때문에 어떻게든 받고 싶었습니다. 돌다리도 두들겨보고 건너야겠다는 마음에서 '내가 이 집을 매수하면 내가 원하는 만큼 대출이 나오느냐?'라고 한국주택금융공사에, 은행에, 기타 다른 기관들에 물어봤지만 공통적으로 하시는 말씀은 '일단 집 계약을 하시고 계약서를 가지고 와야 조회를 할 수 있다'는 것이었습니다.

 

의문점이 들었습니다. '부동산 계약을 할 경우 적어도 금액의 10%~20%는 계약금으로 걸어놔야 한다는 의미인데 걸어놓고 대출 안 된다고 하면 어떻하지? 이 사람들 왜 이렇게 무책임하지? 만약 무엇인가 하자가 생겨서 대출 못 받으면 고스란히 계약금 날아가는 거 아닌가? 그 돈이 한두푼인가?' 

 

역시나 문제가 터졌습니다. 그 당시 아내가 휴직을 하고 있던 상황이어서, 저 혼자만 벌고 있었던 상황이기 때문에 당연히 소득기준에 부합하는 줄 알았습니다. 그런데 '휴직중일 경우 연환산 금액을 산출하여 적용한다 어쩌구 저쩌구 블라블라' 하더라구요. 어떻게 저렇게 잘 해결되어 디딤돌 대출을 받기는 했지만 그때만 생각하면 아찔해집니다. 사전에 왜 이런 것들은 미리 안내하고 공지하지 않았는지 모르겠습니다. 하지만 제가 물어보지 않았기 때문에 그런 사단이 난 것일 테고, 결국 제가 몰랐었기 때문에 책임은 제가 져야 하는 것입니다. 그 경험을 통해 '아무도 믿지 마라!'라는 것에 대한 인생의 진리, '부동산 가지고 돈을 벌기 위해서는 대출에 대해서도 잘 알아야 한다.'는 것을 깨달았습니다.

 

대출에 대한 두 번째 경험은 '방공제(방빼기)'입니다. 지금 생각해 보면 정말 아마추어같은 사고방식에 웃음이 나오는 일입니다. 대출은 그냥 아주 단순하게 '매매가 또는 감정가의 60%~80% 정도 나온다'고 생각하고 있었습니다. 그 사실만 철썩같이 믿고 월세를 받기 위한 아파트를 매수했습니다. 당연히 못해도 70%는 대출이 나올 거라고 생각하고 KB시세와 예상 매매가를 조회해서 대출상담사들에게 상담을 받았습니다. 그랬더니 다들 공통적으로 하시는 말씀, '방공제 하셔야죠!' 방을 3개 빼느냐 1개 빼느냐에 따라 예상 대출금액이 달라진다는 것이었습니다. 그 경험을 통해 '방공제(방빼기)'라는 개념에 대하여 알게 되었습니다. 경매 권리분석에 대하여 공부하면서, 근저당권에 대하여 공부하면서 왜 방공제(방빼기)를 하는지 자연스럽게 이해를 하게 되었습니다. 

 

그리고 대출상담사마다, 은행마다 살짝 대출을 처리하는 방식이 달랐습니다. 무조건 방 3개 뺀다는 상담사(은행)도 있었고, 방 1개를 뺀다는 상담사(은행)도 있었습니다. 대출상담사 5명 정도와 통화를 하고 상담을 받으며 느낀 것은 '상담사마다, 은행마다 업무 처리 방식이 다른 만큼 최대한 많이 알아보아야 하는구나'라는 것이었습니다. 

 

'경매는 대출이 잘 나오기 때문에 유리하다.' 경매 공부를 할 때마다 듣는 말입니다. 하지만 이 말만 철썩같이 믿고 '당연히 70% 이상 대출이 나오겠지?'라고 들어갔다가는 이렇게 될 수 있습니다.

그림출처 : 세상만짤 (https://ofun.tistory.com/1146)

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 따라 나오는 대출금이 다르고, 내가 집을 가졌는지 무주택자인지에 따라 대출이 다르게 나옵니다. 그리고 이 대출은 규제도 많고 규정도 수시로 바뀌어 내가 잘 아는 것인지, 제대로 아는 것인지도 매우 불안합니다. 때문에 항상 공부를 해야 하고, 관련 규정도 잘 알아야 합니다. 그리고 적어도 담당자(은행, 대출상담사, 관련 정부부처 등)들에게 제대로 질문을 하고, 원하는 답변을 얻기 위해서라도 대출에 대하여 잘 알아야 한다고 생각합니다.