DTI(Debt to Income)의 개념과 계산방법, 그리고 신 DTI

LTV만큼이나 자주 나오는 용어가 바로 DTI입니다. 일단 영어 단어로만 해석해 보면 Debt는 빚, 부채라는 뜻이고 Income는 소득이라는 의미이니 대충 '소득 대비 부채' 정도로 해석됩니다. 알 듯 말 듯 알쏭달쏭 합니다. 때문에 일단 백과사전을 살펴보겠습니다.(링크 참고)

연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율. 금융권에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말하며, 영어 약자 'DTI'로 흔히 표기된다. 통상 주택 담보가치 대비 대출비율(LTV)과 함께 부동산 경기에 따른 정부 주도의 미시 정책으로 활용되며, 시기와 지역, 대출자의 요건, 금융권의 종류에 따라 차별 적용된다. 한국에는 2005년 8월 도입된 이후, 부동산 경기의 정도에 따라 정부가 수시로 조정하고 있다.

얼핏 봐서는 연간 총소득 대비 연간 부채라는 뜻 같습니다. 하지만 눈을 비비고 좀 더 자세히 살펴보니 '연간 총소득'에서 '연간 부채 상환액'이 차지하는 비율이라고 되어 있네요. 아주 쉽게 예를 들면 내 연봉이 1억이고 DTI가 60%라고 하면 내 연봉이 1억일 때 총 6천만원까지 상환할 정도로 대출을 받으면 된다는 의미로 해석이 됩니다. 그리고 이 연간 부채 상환액은 주택을 담보로 대출을 받을 때 그 대출에 대한 원리금 상환액과 이전에 받았던 주택담보대출의 이자 상환액, 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이라고 합니다. 

 

그리고 2018년 1월 31일부터 신DTI라는 게 도입되었다고 합니다. 이건 또 뭔가 하는 생각이 듭니다. 때문에 이것도 백과사전을 한 번 살펴보겠습니다. 

주택담보대출의 한도를 정하는 기준 중의 하나. 2018년 1월31일부터 도입되었다. 신규 주택담보대출 원리금에 기존 주택담보대출 이자만 반영하는 기존 DTI와 달리 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금과 이자 모두를 반영하여 한도를 산정한다. 더불어 대출자의 연소득 평가도 입증가능성, 안정성, 지속성을 고려해 이루어진다. 즉 기존 DTI에 비해 부채의 범위를 넓히고 소득의 질을 더욱 엄격하게 따지는 특징이 있다.

얼핏 봐서는 연간 총소득 대비 연간 부채라는 뜻 같습니다. 하지만 눈을 비비고 좀 더 자세히 살펴보니 '연간 총소득'에서 '연간 부채 상환액'이 차지하는 비율이라고 되어 있네요. 아주 쉽게 예를 들면 내 연봉이 1억이고 신 DTI가 60%라고 하면 내 연봉이 1억일 때 총 6천만원까지 상환할 정도로 대출을 받으면 된다는 의미로 해석이 됩니다. 그리고 이 연간 부채 상환액은 모든 주택을 담보로 대출을 받을 때 그 대출에 대한 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이라고 합니다. 

 

일단 말은 거의 비슷하지만 차이는 '기존 주택담보대출의 이자 상환액 Vs. 기존 주택담보대출의 원리금 상환액'인 것 같습니다. 공식을 비교하자면 이렇습니다.(기존 주택담보대출의 이자만 반영하느냐, 원리금을 반영하느냐의 차이입니다.)

 

이렇게 비교를 하면 될 것 같으며, 일단은 신 DTI가 2018년부터 도입된 만큼 신 DTI를 예시를 통해 한 번 구해보겠습니다. 

갑이라는 사람이 주택을 담보로 1억 원을 20년(240개월) 동안 연이자율 2.0%로 대출을 받는다고 하겠습니다. 대출이자계산기로 놓고 보니 해당 대출에 대한 월 원리금 상환액은 505,883원입니다. 그리고 갑은 이전에 자동차를 구입하기 위해 2천만 원을 5년(60개월) 동안 연이자율 4.0%로 대출을 받은 게 있으며 월 원리금 상환액은 368,330원입니다. . 그리고 갑의 연간 총소득은 6천만 원이라고 할 때 DTI는 얼마일까요?

대출이자계산기를 통해 주택담보대출과 자동차 구입 대출을 받았을 경우

대략적으로 계산해 보겠습니다. 가장 먼저 연간부채 상환액을 구해야 하고, 연간부채 상환액은 (기존, 신규)주택담보대출에 대한 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이라고 했습니다. 계산해 보겠습니다.

 

연간부채 상환액(10,490,556원) = [(505,883원 x 12개월=6,070,596원) + (368,330원 x 12개월=4,419,960원)]

 

그렇다면 신DTI는 '연간 총소득'에서 '연간 부채 상환액'이 차지하는 비율 이라고 공부했습니다. 그러면 현재 갑이라는 사람의 연간 총소득은 6천만 원이고 연간 부채 상환액은 10,490,556원입니다. 계산해 보겠습니다.

 

DTI = (10,490,556원 / 60,000,000원) x 100(%) = 17.48%

 

숫자만 조금 바꾸어서 두 번째 예를 살펴보겠습니다.

을이라는 사람이 주택을 담보로 3억 원을 20년(240개월) 동안 연이자율 2.2%로 대출을 받는다고 하겠습니다. 대출이자계산기로 놓고 보니 해당 대출에 대한 월 원리금 상환액은 1,546,229원입니다. 그리고 갑은 이전에 매수한 주택에도 연이자율 2.5%로 20년(240개월) 기간 동안 1억 원의 대출액을 받은 게 있으며 월 원리금 상환액은 529,902원입니다. 그리고 을의 연간 총소득은 5천만 원이라고 할 때 DTI는 얼마일까요?

대출이자계산기를 통해 주택담보대출과 자동차 구입 대출을 받았을 경우

대략적으로 계산해 보겠습니다. 가장 먼저 연간부채 상환액을 구해야 하고, 연간부채 상환액은 (기존, 신규) 주택담보대출에 대한 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이라고 했습니다. 계산해 보겠습니다. 계산은 대출이자계산기로 했으며 관련 링크를 클릭하여 숫자를 입력하면 자동으로 계산됩니다.

 

연간부채 상환액(24,913,572원) = [(1,546,229원 x 12개월=18,554,748원) + (529,902원 x 12개월=6,358,824원)]

 

그렇다면 신 DTI는 '연간 총소득'에서 '연간 부채 상환액'이 차지하는 비율 이라고 공부했습니다. 그러면 현재 을이라는 사람의 연간 총소득은 5천만 원이고 연간 부채 상환액은 24,913,572원입니다. 계산해 보겠습니다.

 

신 DTI = (24,913,572원 / 50,000,000원) x 100(%) = 49.82%

 

문득 이런 생각이 듭니다. '오...신 DTI 생각보다 널럴한데? 연봉 5천만원인데 4억 원을 대출받아도 신 DTI가 50%가 안 되네?' 나쁘지 않은데? 라는 뭔가 희망적인(?) 생각이 듭니다.(물론 실제는 좀 더 보수적일 수 있습니다. 연봉 또한 이런저런 것들을 공제하고 실수령액을 기준으로 할 경우 실질적으로 신 DTI 비율은 좀 더 높아질 수 있습니다.)

 

그렇다면 이전에 공부했던 LTV와 연결시켜 보겠습니다. 무주택 실소유자의 사례를 예로 들어보겠습니다. 자료는 금융위원회 자료입니다. [5월 31일자로 배포된 서민·실수요자의 내집마련 지원을 위하여 주담대 우대요건 및 혜택을 확대하고, 청년·신혼부부 등의 전월세 주거부담을 완화하겠습니다.

보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회

그렇다면 사례를 통해 한 번 LTV와 (신) DTI를 한 번 비교해 보겠습니다. 

(사례1) 무주택 세대주인 갑이라는 사람이 투기과열지구(성남 수정구)의 6억 5천만원짜리 주택을 매수하려고 한다. 갑은 생애최초로 주택을 구입하려고 하고, 갑의 연소득은 5천만원이다. 그리고 주택자금대출의 기간은 20년(240개월), 이자는 3%이며 다른 대출은 없다고 한다. 이 때 갑이 받을 수 있는 대출금액은 얼마인가?

LTV입니다. 표에서 투기과열지구는 LTV가 6억 원까지는 60%를 받고, 6억~9억 원 사이의 구간은 50%라고 되어 있습니다. 이럴 경우 LTV로는 [(6억 원 x 60% = 3억 6천만 원) + (5천만 원 x 50% = 0.25억원)] = 3억 8,500만원을 대출받을 수 있습니다.

 

(신) DTI입니다. 표에서 투기과열지구는 DTI가 60%까지라고 되어 있습니다. 때문에 갑의 연소득의 5천만원이라면 이 중 연간부채 상환액(주택담보대출에 대한 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액)은 3천만원입니다.(5천만원 x 0.6 = 3천만원) 이럴 경우 원리금 상환액이 월 250만원(3천만원 / 12개월) 이하면 되는 겁니다. 계산해 보면 (신) DTI로는 4억 5천만원 정도를 대출받을 수 있습니다. 

하지만 여기서 LTV와 DTI를 모두 만족시켜야 합니다. 그럴 경우 최대한 받을 수 있는 대출금액은 3억 8천 5백만원입니다. 만약 대출금액이 3억 8천 5백만원을 초과할 경우 DTI는 만족시킬지 몰라도 LTV는 만족시킬 수 없기 때문입니다. 

그리고 추가로 무주택 세대주가 아닐 경우 DTI는 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

이 표에 근거하여 지역과 주택 가격, 주택 수 등을 확인하여 계산하면 되겠습니다. 

 

이렇게 DTI의 개념에 대하여 알아보았습니다. 사례를 통해 알아보니 이해하기 조금 수월했습니다. DTI로 계산할 경우 생각보다는 대출금액이 높을 수 있지만 LTV와 DTI를 모두 만족시킬 수 있는 금액이 대출 최대치라니 조금 우울합니다.(대출 많이 받는 게 좋은 건데...)