DSR(Debt Service Ratio)의 개념과 계산방법

LTV와 DTI도 어려운데 DSR은 또 뭔지 모르겠습니다. 하지만 관련 뉴스를 보니 DSR규제가 강화되고 있고, 대출을 받고자 하는 분들께는 꽤나 머리아픈 것 같습니다. 이 포스팅을 작성하고 있는 2021년 6월 24일 저녁에 DTR을 검색하여 나온 주요 기사들입니다.

 

내달 DSR 강화에...서둘러 문턱 높이는 은행들

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내달 DSR 규제 강화…어떤 대출상품이 유리할까

내달 DSR 규제 강화…어떤 대출상품이 유리할까 - 오피니언뉴스

"갑자기 DSR 40%? 제 잔금은요?" 분양계약자들 비상

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이게 뭔지 한 번 자세히 알아보겠습니다. 일단은 백과사전부터 한 번 살펴보겠습니다. 이렇게 나와 있습니다.

차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다. 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다. 한편, 유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)과 비교할 때, DTI는 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하는 반면, DSR (Debt Service Ratio)은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이가 있다. 정부 및 감독당국은 주택시장 안정화 및 가계부채 연착륙을 위해 2017년 중 LTV, DTI 규제를 강화한 데 이어, 2018년 하반기부터 차주의 부채상환능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는 DSR을 금융기관의 여신심사 과정에서 활용하도록 하는 방안을 발표하였다.

뭔가 말이 되게 어려워 보입니다. 그런데 앞서 공부했던 DTI와 조금 비슷해 보입니다.(링크 참고) DTI는 이전에 공부했던 대로 '주택담보대출'에 대한 원리금(원금 + 이자)만 들어갔고 기타 대출은 이자만 포함되었었습니다.(DTI든 신 DTI든 기존 주택담보대출이냐 신규 주택담보대출이냐의 차이는 있지만) 하지만 DSR의 경우는 모든 대출에 대한 원리금(원금 + 이자) 상환액이 포함된다는 것이 특징입니다. 따라서 DSR을 구하는 공식은 다음과 같습니다. 

 

 

DTI의 경우 '기타 대출'에 대하여 '이자'만 계산했었습니다. 하지만 DSR의 경우 기타 대출까지도 '원금과 이자'를 모두 갚는 것이 특징입니다. 그리고 여기 있는 '기타 대출'의 경우 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부금, 신용카드 등 미결제액 등이 모두 포함됩니다. 

 

이론적인 내용은 대충 이해가 됩니다. 가지고 있는 모든 부채의 원리금(원금+이자)를 연간소득으로 나누는 것이 DTI라는 것! 하지만 여기서 궁금한 점이 생깁니다.

 

원래 주택담보대출이야 대부분 원리금을 매달 상환하기 때문에 이해가 쉽지만 신용대출이나 마이너스통장 등과 같이 매달 이자만 내다가 약정된 날짜에 한번에 상환하거나 연장하거나 하는 대출은 어떻게 원리금을 계산하는가? 에 대한 것입니다. 

 

해당 내용은 '정부의 가계부채 관리방안(2021.4.29)' 7p에서 확인할 수 있습니다.(링크 참고) 여기 내용을 확인해 보니 '현재(2021년도 4월 시점) 10년으로 획일 적용되는 신용대출 DSR 산정만기를 2021년도 7월부터 7년으로, 2022년도 7월부터는 5년으로 하향 조정된다'고 되어 있습니다. 얼핏 보면 이게 무슨 말인지 잘 모르겠지만 따지면 이런 겁니다.

 

• 2021년도 6월 30일까지는 신용대출 7천만 원을 받으면 신용대출 연간 상환 원금을 7천만 원 / 10년 = 7백만 원으로 환산하여 DSR을 계산하겠다.
• 하지만 2021년도 7월 1일부터 2022년 6월 30일까지는 신용대출 7천만 원을 받으면 신용대출 연간 상환 원금을 7천만 원 / 7년 = 1천만 원으로 환산하여 DSR을 계산하겠다.
• 그리고 2022년 7월 1일부터는 신용대출 7천만 원을 받으면 신용대출 연간 상환 원금을 7천만 원 / 5년 = 1천 4백만 원으로 환산하여 DSR을 계산하겠다.

 

는 의미입니다. 쉽게 이야기해서 신용대출의 DSR선정만기를 단계적으로 하향 조정하면서 기타대출의 원금을 높여 주택담보대출 한도를 축소하겠다는 의미입니다. 연간소득(분모)는 동일한데 분자(대출 원리금 상환액)가 커지기 때문에 DSR이 커지고, DSR한도를 준수하기 위해서는 기타대출이 커지는 만큼 주택담보대출이 작아져야 한다는 뜻입니다.

 

그럼 한번 실제로 DSR을 한 번 대략적으로나마 계산해 보겠습니다.

2021년 7월 2일, 갑이라는 사람이 주택담보대출 1억 원을 20년(240개월) 동안 연이자율 2.0%로 받는다고 하겠습니다. 대출이자계산기로 놓고 보니 해당 대출에 대한 월 원리금 상환액은 505,883원입니다. 또한 갑은 주택담보대출로는 주택을 구입하기 모자라기 때문에 7천만 원을 연이자율 4.0%로 받았습니다. 그리고 갑의 연간 총소득은 6천만 원이라고 할 때 DSR는 얼마일까요?

대략적으로 계산해 보겠습니다. 가장 먼저 ①주택담보대출에 대한 원리금 상환액을 구해야 하고, ②신용대출에 대한 연이자를 구해야 하며 ③신용대출 연간 상환 원금을 구해야 합니다. 한 번 구해보겠습니다.

 

가장 먼저 ①주택담보대출에 대한 원리금 상환액입니다. 월 505,883원, 연 6,070,596원 입니다. 

두 번째로 ②신용대출에 대한 연이자는 70,000,000x0.04=2,800,000원입니다.(대출원금 x 이자) 

 

마지막으로 ③신용대출 연간 상환 원금 입니다. 2021년 7월 2일 시점이라고 했기 때문에 신용대출 DSR 산정만기를 2021년도 7월부터 7년으로 적용한다는 정부의 가계부채 관리방안 지침에 따라 70,000,000 / 7=10,000,000원 입니다.

 

때문에 이 세 가지를 더하면 6,070,596원 + 2,800,000원 + 10,000,000원 = 18,870,596원이 되며, 이 때 DSR은 18,870,596원 / 60,000,000원 = 31.45% 정도가 나옵니다.

 

만약 DTI를 구한다고 하면 6,070,596원+2,800,000원 = 8,870,596원이 되며 이를 연간소득 6천만 원으로 나누면 14.78% 정도가 나옵니다. 확실히 31.45% Vs. 14.78%...DSR이 두배 이상 높아집니다. 때문에 DSR을 가지고 대출을 규제할 경우 받을 수 있는 대출금액이 훨씬 줄어들게 됩니다. 

 

그렇다면 도대체 이 DSR을 얼마나 적용할 것인지가 궁금합니다. 자료는 금융위원회 자료입니다. [5월 31일자로 배포된 서민·실수요자의 내집마련 지원을 위하여 주담대 우대요건 및 혜택을 확대하고, 청년·신혼부부 등의 전월세 주거부담을 완화하겠습니다.

보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회

일단 DSR의 경우 은행권 40%, 비은행권 60%라고 되어 있습니다. 그리고 특이사항으로 DTI는 차주단위 DSR 미적용 차주에 대해 적용(차주단위 DSR적용 차주는 DSR을 적용) 이라고 되어 있습니다. 도대체 이게 무슨 말인지 한 번 알아보겠습니다. 

 

가장 먼저 차주단위 DSR이 무엇인지부터 살펴보겠습니다. '정부의 가계부채 관리방안(2021.4.29)' 5p에서 확인할 수 있습니다.(링크 참고) 이렇게 되어 있습니다. 

2021년 7월 1일부터는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 내에서 6억 원 초과의 주택을 구입할 때 주택담보대출을 받거나 1억원 초과의 신용대출을 받을 경우 DSR을 적용한다고 합니다. 그리고 2022년 7월 1일부터는 주택담보대출 등을 비롯, 모든 대출액이 2억 원을 넘어갈 경우 DSR을 적용받고, 2023년 7월부터는 총 대출액이 1억 원을 넘어가면 DSR을 적용받는다고 합니다. 쉽게 이야기해서 2021년 7월 1일부터는 신용대출을 많이 받거나 6억 원 초과 주택을 구입할 경우 DTI가 아니라 DSR을 적용해서 대출한도를 줄여버리겠다는 의미입니다. 앞서 DTI와 DSR 계산을 통해 DSR의 위력(?)을 실감했습니다. 그만큼 대출을 받기가 점점 더 어려워지고 있고, 앞으로는 더욱 어려워질 거라는 의미겠지요. 

 

그리고 은행권 40% / 비은행권 60%라는 말 때문에 앞서 은행 관련 이런 기사가 뜬 거 같습니다. 

내달 DSR 강화에...서둘러 문턱 높이는 은행들

여기를 통해 알 수 있는 Tip이라면 이런 게 아닐까 싶네요. 보험사에서도 대출 받을 수 있다는 것! 오히려 DSR규제가 본격적으로 적용될 경우 보험사 대출이 더 많아지지 않을까 생각됩니다. 그리고 일반적으로 보험사에서 대출을 받을 경우 신용등급이 떨어진다고 생각했는데, 보험사에서 받아도 신용등급은 떨어지지 않습니다. 때문에 대출을 받기 위해 은행만 알아볼 게 아니라 보험사도 적극 알아봐도 한다는 것 또한 기억해야 할 것 같습니다.