지역별 LTV 비율과 계산 사례(2) - 주택가격과 주택수

앞에서는 LTV의 개념과 무주택 세대주일 경우 LTV 적용사례에 대하여 공부했습니다. 물론 생애 최초로 집을 구입한다거나 신혼부부인 분들께는 보다 좋은 조건이 된 것 같습니다.(물론 언제, 어떻게 변할지는 모르겠다만...) 하지만 이런 경우도 있습니다.

 

• 내가 이미 집을 가지고 있는 사람인데(1주택자인데) 다른 곳으로 이사하려고 주택을 알아보고 있는 상황
• 내가 집을 2채 이상 가지고 있는 사람인데 투자용으로 추가로 주택을 매수하려고 하는 상황
• 내가 매수하려는 주택 가격이 9억 원을 초과하는 상황
• 내가 매수하려는 주택이 15억 원을 초과하는 상황

등등의 경우라면 어떻게 될까요? 궁금해집니다. 저 또한 개인적으로는 1주택자이기 때문에(살고있는 집) 내가 만약 추가로 주택을 매수할 경우 얼마나 대출을 받을 수 있을지 궁금합니다. 때문에 한 번 알아보고자 합니다. 

 

일단 해당 내용은 2019년 12월과 2020년에 나온 자료들을 종합하여 간략하게 표로 정리해 보겠습니다. 

나름대로 이렇게 정리해 봤는데 이 표만 봐서는 도대체 무슨 말인지 잘 모르겠습니다. 때문에 예시를 통해 Case Study를 한 번 해보겠습니다.

 

(사례1) 1주택 소유자인 갑이라는 사람이 투기과열지구(성남 수정구)의 8억 원짜리 주택으로 평수를 넓혀 이사하려고 한다. 갑은 기존에 살고 있던 주택을 매도하여 자금을 마련하고자 하며 추가로 대출을 받아 넓은 집으로 이사를 가려고 한다. 이 때 갑이 받을 수 있는 대출금액은 얼마인가?

표에서 투기과열지구는 주택 가격이 9억 원 이하일 경우 1주택 보유자는 주택을 처분하는 조건으로 40%까지 대출을 받을 수 있다고 되어 있습니다. 이럴 경우 8억 원 x 40% = 3억 2천만 원을 대출받을 수 있습니다.

 

(사례2) 1주택 소유자인 을이라는 사람이 이외지역(강원 춘천시)에 투자를 위한 목적으로 경매를 통해 2억 원짜리 주택을 매수하려고 한다. 갑은 기존에 살고 있던 주택을 매도할 생각이 없으며 경락대출을 받아 낙찰 대금을 지급하려고 한다. 이 때 을이 받을 수 있는 대출금액은 얼마인가?

표에서 일반지역은 주택 가격이 9억 원 이하일 경우 1주택 이상 보유자(다주택자)는 60%까지 대출을 받을 수 있다고 되어 있습니다. 이럴 경우 2억 원 x 60% = 1억 2천만 원을 대출받을 수 있습니다.

 

(사례3) 1주택 소유자인 병이라는 사람이 투기지역(서울 광진구)에 경매를 통해 KB시세 14억원짜리 주택을 매수하려고 한다. 병은 기존에 살고 있던 주택을 매도할 생각이 없으며 대출을 받아 잔금을 지급하려고 한다. 이 때 병이 받을 수 있는 대출금액은 얼마인가?

표에서 9억 원 초과 주택의 경우 가격이 9억 원 이하일 경우 LTV 40%까지 적용되고 9억 원 초과분에 대해서는 20%의 LTV가 적용된다고 합니다. 때문에 [(9억 원 x 40% = 3.6억원) + (5억 원 x  20% = 1억원)] = 4.6억원을 대출받을 수 있습니다.

 

(사례4) 2주택 소유자인 정이라는 사람이 조정대상지역(부산 해운대구)에 경매를 통해 KB시세 15억 1천만원짜리 주택을 경락대출을 받아 매수하려고 한다. 해당 주택의 은행 감정가는 14억 5천만원이다. 이 때 정이 받을 수 있는 대출금액은 얼마인가?

표에서 9억 원 초과 주택의 경우 가격이 9억 원 이하일 경우 LTV 40%까지 적용되고 9억 원 초과분에 대해서는 20%의 LTV가 적용된다고 했습니다. 하지만 해당 주택의 경우 KB시세가 15억 1천만원입니다. 때문에 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트는 주택구입용 주택담보대출이 원칙적으로 금지됩니다. 때문에 대출을 받을 수 없습니다.

 

참고로 시가 15억 원을 초과하는 초고가 아파트 규제의 경우 2019년 12월 16일 발표된 '주택시장 안정화 방안 - 투기지역, 투기과열지구 초고가 아파트 규제'에 대하여 나온 내용입니다. 내용을 요약하면

 

• KB아파트시세의 매매평균가, 한국감정원 호별격차지수 가격 중 하나라도 15억 원을 초과하는 경우
• 시세가 없을 경우 감정평가기관의 감정평가가격(공동주택 가격지분 포함)이 15억 원을 초과하는 경우  

 

가 초고가 아파트에 해당된다고 볼 수 있으며, 만약 경매를 통해 15억 원보다 저렴하게 낙찰받는다고 해도, 은행이나 법원 감정가가 15억 원 미만이라고 해도 반드시 KB시세나 한국감정원 시세를 확인해야 할 것 같습니다.

 

꽤나 복잡해서 머리가 아픕니다. 하지만 '경매는 대출이 잘 된다'는 말만 믿고 무작정 덤볐다가는, 특히나 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역에 도전했다가 낙찰받았어도 꽤나 머리아픈 상황에 직면했을 것 같습니다. 때문에 일단 대출 관련 내용 또한 공부를 게을리하지 말아야 할 것 같습니다.