생활안정자금 목적의 주택담보대출 조건과 대출한도

주택담보대출이 단순히 주택을 구입하기 위한 목적으로만 사용되는 것이 아닌 '생활안정자금 목적'으로도 사용될 수 있다는 것을 아래 링크를 통해 알게 되었습니다. 

주택담보대출의 목적에 따른 구분과 주택담보대출 후 전입조건

 

이 중 조금 생소한 개념인 '생활안정자금 목적의 주택담보대출'에 대하여 보다 자세히 알아보고자 합니다. 지난 2018년 9월 13일에 발표했던 '주택시장 안정대책'(링크 참고) 중 '주택시장 안정대책 7페이지를 한번 확인해 보고자 합니다. 

 

일단 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 '의료비 교육비 등 생활자금조달목적으로 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 받는 대출' 이라고 합니다. 시행시기는 2018년 9월 14일부터 적용되었습니다. 그리고 연간 대출한도는 세대 기준으로 1억 원이며, 해당 물건에 내가 직접 살고 있는 게 아니라 전세 세입자가 있다면 안 된다고 합니다.(전세보증금이 있어 대출 한도가 나오지 않기 때문입니다.) 그리고 생활안정자금을 대출받았을 경우 이 돈을 가지고 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 약정을 체결하고 약정서를 작성하여 제출해야 합니다. 쉽게 이야기해서 생활안정자금 대출을 1억 원을 받아서 이 돈을 생활자금조달목적이 아닌 추가로 주택을 매수하면 안 된다는 이야기입니다. 이에 대한 사후관리로는 주기적(3개월, 6개월)으로 세대의 주택보유여부를 확인한 후 주택 보유 수가 늘어났을 경우 불이익(기존에 받은 대출을 회수하고 3년 동안 주택담보대출, 전세자금대출을 받지 못함)이 있다고 합니다. 

 

뭔가 장황하기는 하지만 정리하면 이렇습니다.

 

1. 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 생활자금조달목적으로 사용한다. 물론 구체적으로 어디에 어떻게 썼는지 증빙할 필요는 없지만 절대로 이 대출금으로 주택을 추가 매수하는데 사용하면 안 된다.
2. 연간대출한도는 세대 기준으로 1억 원까지이다. 하지만 대출한도의 여유가 있을 경우에만 생활안정자금을 대출받을 수 있다.(관련 내용은 생활안정자금 대출한도 사례를 확인)
3. '세대 기준'이기 때문에 대출 명의자 뿐만이 아니라 세대원이 주택을 구입해도 문제가 될 수 있다. 예를 들어 대출 명의자는 갑이지만 갑의 아들인 을이 결혼하기 위해 세대분리를 하기 전 신혼집을 미리 매수했을 경우라면, 비록 생활안정자금 대출금액으로 신혼집을 구입한 것이 아닐지라도 문제가 될 수 있다. 때문에 생활안정자금 대출을 받은 상황에서 직계 존비속(자녀 등)이 주택을 매수할 예정이라면 반드시 세대분리를 미리 해 놓아야 한다.(매우 중요)

 

다음으로 2021년 6월말 기준 생활안정자금 대출한도를 알아보겠습니다.(참고로 앞에서 언급된 그림은 2018년 9월 당시 기준이기 때문에 2021년 6월말 현재와 맞지 않습니다.)

 

 

일단 이 표만 봐서는 무슨 의미인지 알듯 말듯 하기 때문에 실제 사례를 통해 생활안정자금 대출 한도를 알아보겠습니다. 

사례 1) 2021년 기준 세대주 갑이라는 사람은 서울에 12억의 아파트를 가진 2주택자입니다. 본인이 실제로 살고 있고 해당 주택에 대한 대출금은 없습니다. 이럴 경우 갑이 받을 수 있는 생활안정자금 대출한도는 얼마일까요?

일단 갑의 소득은 잘 모르므로 LTV기준으로 받을 수 있는 금액을 한 번 알아보겠습니다. 갑은 9억 원 초과의 주택을 보유하고 있고 2주택자라고 했으므로 (9억 원 x 30%) + (9억 원 초과분 x 10%)이 갑이 받을 수 있는 대출한도입니다. 때문에 계산해 보면 (9억 원 x 30%) + (3억 원 x 10%) = 3억 원 입니다. 

그리고 갑은 해당 주택에 대한 대출금이 없고, 연간 받을 수 있는 생활안정자금 한도는 세대 기준으로 1억 원이라고 했습니다. 때문에 갑은 2021년 1억 원, 2022년 1억 원, 2023년 1억 원, 도합 3억 원을 생활안정자금 명목으로 대출을 받을 수 있습니다. 

 

사례 2) 2021년 기준 세대주 갑이라는 사람은 서울에 12억의 아파트를 가진 2주택자입니다. 하지만 해당 주택에는 을이라는 사람이 보증금 6억 원을 주고 살고 있으며 해당 주택에 대한 대출금은 없습니다. 이럴 경우 갑이 받을 수 있는 생활안정자금 대출한도는 얼마일까요?

일단 갑의 소득은 잘 모르므로 LTV기준으로 받을 수 있는 금액을 한 번 알아보겠습니다. 갑은 9억 원 초과의 주택을 보유하고 있고 2주택자라고 했으므로 (9억 원 x 30%) + (9억 원 초과분 x 10%)이 갑이 받을 수 있는 대출한도입니다. 때문에 계산해 보면 (9억 원 x 30%) + (3억 원 x 10%) = 3억 원 입니다. 

그리고 갑은 해당 주택에 대한 대출금이 없으나 해당 주택에 전세 세입자 을이라는 사람이 보증금 6억 원을 주고 살고 있습니다. 때문에 대출한도(3억 원)보다 보증금(6억 원)이 높은 만큼 갑의 생활안정자금 대출한도는 0원입니다. 

 

사례 3) 2021년 기준 세대주 병이라는 사람은 조정대상지역인 경기 수원시에 8억의 아파트를 가진 1주택자입니다. 해당 주택의 등기부등본을 보면 근저당에 대한 채권최고액이 1억 3천만원이며 세대주 병과 그의 가족들이 실제로 거주하고 있습니다. 이 때 병이 받을 수 있는 생활안정자금 대출한도는 얼마일까요?

일단 병의 소득은 잘 모르므로 LTV기준으로 받을 수 있는 금액을 한 번 알아보겠습니다. 갑은 9억 원 이하의 주택을 보유하고 있고 1주택자라고 했으므로 (8억 원 x 50%) 이 갑이 받을 수 있는 대출한도입니다. 때문에 계산해 보면 (8억 원 x 50%) = 4억 원 입니다. 

그리고 병의 해당 주택에 대한 채권최고액은 1억 3천만 원입니다. 때문에 대출한도(4억 원)에서 담보대출에 대한 채권최고액(1억 3천만 원)을 빼면 대출 가능금액은 2억 7천만 원입니다. 

때문에 병은 2021년 1억 원, 2022년 1억 원, 2023년 7천만 원, 도합 2억 7천만 원을 생활안정자금 명목으로 대출을 받을 수 있습니다.

 

사례 4) 2021년 기준 세대주 병이라는 사람은 서울에 16억의 아파트를 가진 1주택자입니다. 그리고 강원 강릉으로 이사를 가서 노후를 보내기 위해 신규 주택 분양권이 있습니다. 그리고 해당 주택에 병과 가족들이 실제로 거주하고 있습니다. 그리고 해당 주택의 등기부등본을 보면 근저당에 대한 채권최고액은 2억 6천만 원 입니다. 이 때 정이 받을 수 있는 생활안정자금 대출한도는 얼마일까요?

일단 정의 소득은 잘 모르므로 LTV기준으로 받을 수 있는 금액을 한 번 알아보겠습니다. 정은 9억 원 이상의 주택을 보유하고 있고 1주택자이지만, 그리고 기타 지역이지만 분양권을 가지고 있습니다. 때문에 정은 2주택자이며 (9억 원 x 30%) + (9억 원 초과분 x 10%)이 정이 받을 수 있는 대출한도입니다. 때문에 계산해 보면 (9억 원 x 30%) + (7억 원 x 10%) = 3억 4천만 원 입니다. 

그리고 정의 해당 주택에 대한 채권최고액은 2억 6천만 원입니다. 때문에 대출한도(3억 4천만 원)에서 담보대출에 대한 채권최고액(2억 6천만 원)을 빼면 대출 가능금액은 8천만 원입니다. 

때문에 정은 8천만 원을 생활안정자금 명목으로 대출을 받을 수 있습니다.

여기서 알 수 있는 점은 ①비록 15억 원 이상의 고가주택이더라도 생활안정자금 대출은 받을 수 있다는 것이고, ②분양권을 가진 사람이나 일시적 2주택자(기존 주택의 처분을 약정한 자)의 경우도 2주택자로 계산해야 한다는 것입니다. 

 

알면 알수록 공부해야 할 것이 많습니다. 하지만 재미있기도 하네요. 생환안정자금 목적의 주택담보대출도 유용하게 활용할 수 있을 것 같습니다.