이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규주택을 구입할 수 있는가?

대출 공부를 하면 할수록 머리가 많이 아픕니다. 이전에 공부했던 대로 국토교통부에서 2020년 6월 17일 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'(링크 참고) 12페이지를 통해 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의 경우 주택담보대출을 받을 경우 주택 가격과 관계없이, 무주택자이든 1주택자이든 상관 없이 6개월 내 전입 의무를 부과한다고 합니다. 투자자이든 실수요자이든 상관 없이 무조건!(관련 내용 아래 링크 참고)

주택담보대출의 목적에 따른 구분과 주택담보대출 후 전입조건

 

잘 알겠습니다. 투자를 목적으로 한다면 꽤나 골치아픈 상황에 직면하겠지만 정말 내가 실수요자라고 한다면 상관이 없습니다. 내가 무주택자이기 때문에 하루라도 빨리 내 집을 가지고 싶다고 한다던가, 새로운 집으로 이사를 가고자 할 경우라면 6개월이 문제가 아니라 여건만 된다면 바로 내일이라도 이사를 가고 싶을 겁니다. 

 

하지만 이런 경우가 있습니다. 무주택자라면 상관이 없겠지만 1주택자라면 보통 새로운 주택에 대한 매매잔금을 치르려면 새로운 주택을 담보로 한 주택담보대출에 기존 주택을 매도하여 받은 매매잔금을 더해야 할 것입니다. 하지만 기존 주택을 매도해야 하는데 그 집이 안 팔린다면 꽤나 골치아픈 상황에 직면할 수 있습니다.

 

써 놓고 나니 무슨 말인지 이해가 안 갑니다. 때문에 Case Study를 통해 한 번 공부해 보겠습니다.

 

예시) 투기과열지구인 용인 기흥구에 전용면적 59㎡인 KB시세 5억 원의 아파트 소유자인 있는 갑이라는 사람이 있습니다. 갑은 열심히 돈을 모았고, 직장과 조금 더 가까운 투기과열지구인 안양지역에, 보다 넓은 84㎡의 KB시세 8억 원의 아파트로 이사하려고 준비를 하고 있습니다. 알아보니 주택 가격이 9억 원 이하이기 때문에 투기과열지구인 안양지역의 경우 1주택 보유(처분조건)으로 40%까지 대출을 받을 수 있습니다. 그래서 갑은 8억 원의 40%인 3억 2천만 원은 대출을 받고 기존의 용인 기흥구 주택을 5억 원에 매도하면 무난하게 잔금을 치를 수 있다고 생각했습니다. 그래서 8월 1일 안양 84㎡의 주택에 대한 계약을 체결한 후 계약금을 입금하고 10월 1일 매매잔금을 입금하기로 했습니다. 하지만 문제는 기존 용인 주택을 매도해야 매매잔금을 줄 수 있는데 용인 주택이 매도가 안 되는 것입니다. 이럴 때 갑은 당장의 급한 불을 끄기 위해 기존 용인 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 수 있을까요?

 

 

이런 상황에서 어떻게 되는지를 확인하기 위해 관련 내용을 알아보았습니다. 2018년 9월 발표된 금융위원회의 '주택시장 안정대책 관련 금융부문 주요 FAQ'(링크 참고)를 살펴보겠습니다. 해당 문서 3페이지를 보면 다음과 같이 나와 있습니다. 

 

 

일단은 해당 내용에 근거하면 '추가주택 구입의 사유'가 명백하다면 기존주택을 담보로 신규주택 대출이 가능하다고 합니다. 갑의 경우는 이사를 하기 위해 새로운 집에 대한 계약까지 찬 상황이기 때문에 추가주택 구입의 사유가 명확한 만큼 충분히 기존 주택인 용인 아파트를 담보로 매매잔금을 치르기 위한 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 

 

그렇다면 조건은 어떻게 될까요? 일단 '주택시장 안정을 위한 관리방안'(링크 참고)에 의거,규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의 경우 주택담보대출을 받을 경우 주택 가격과 관계없이, 무주택자이든 1주택자이든 상관 없이 6개월 내 전입 의무를 부과한다고 하는 만큼 일단은 6개월 내 기존 주택인 용인 아파트를 매도한다는 조건이 있어야 할 것이고, 당연하겠지만 제3의 주택을 추가로 구입하면 안 될 것입니다. 그리고 LTV 규정에 따라 40%까지 대출받을 수 있습니다. 그렇다면 용인 아파트의 KB시세가 5억 원이라고 할 경우 5억 원의 40%인 2억 원까지 추가로 대출을 받을 수 있습니다.(DTI 요건에 충족시킨다는 가정 하에)

 

 

물론 갑의 입장에서는 여전히 갑갑할 겁니다. 매도잔금을 쳐야 하는데 새로 이사할 안양 주택에 대한 대출금 3억 2천만원(8억 원 x 40%), 용인 주택에 대한 대출금 2억 원(5억 원 x 40%) 합쳐서 5억 2천만 원밖에 없기 때문에 나머지 잔금을 어떻게든 구해야 하겠지요. 하지만 그래도 2억 원은 기존 주택을 통해 조달할 수 있으니 불행 중 다행일 것입니다. 

 

암튼 요지는 <명확한 사유가 있을 경우 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규 주택을 구입하기 위한 주택담보대출을 받을 수 있다. 이에 대한 조건은 6개월 내 기존 주택을 처분해야 한다는 조건이며, 담보 비율은 담보로 제공되는 주택이 속한 지역의 LTV, DTI비율 등을 통해 산정할 수 있다.> 는 것입니다. 

 

꽤나 복잡하고 어렵습니다. 상황도 Case by Case 이고...하지만 이렇게 공부해 가며 하나하나 알아가는 재미가 있습니다. 만약 저런 상황에 직면한다고 하면 잊지 말고 기존 주택을 담보로 대출을 받을 수 있는지를 확인해 보아야 할 것 같습니다.