주택담보대출 방공제(Feat. 좋은 대출상담사 찾는 법)

저는 2주택자입니다. 조정대상지역에 있는 한 채는 가족의 보금자리로 쓰고 있고, 대출 규제가 이 정도로 심하지 않았을 당시 비규제지역에 한 채를 주택담보대출을 받아 매수했고 소소하지만 매달 월세를 받아 현금 흐름을 만들고 있습니다. 해당 주택은 회사 사택으로 회사 직원들이 쓰고 있던 곳입니다. 회사에서 보증금을 내고 매월 안정적인 월세가 나오고 있었기 때문에 놓칠 수 없었습니다. 그리고 지금까지 별다른 문제 없이 매달 안정적인 현금흐름을 만들고 있습니다.

 

주택담보대출을 받아 매수할 당시 다소 황당했던 경험을 했습니다. 그 당시에는 KB시세도 뭔지 몰랐고 LTV도 뭔지 잘 몰랐습니다. 제가 아는 것은 '담보가치의 70%까지 대출을 받을 수 있다'는 것이었습니다. 때문에 아주 단순하게 생각했습니다. '내가 이 집을 00원에 매수하면 이 집의 70%까지 대출을 받을 수 있겠군!' 이라구요.

 

제 생각이 맞는지 확인하기 위해 은행에 갔습니다. 혹시라도 제 생각이 틀리면 안 되니까요. 은행 직원께서는 '맞아요. 대충 70% 정도까지 나오겠네요. 대출이 나오겠네요. 일단 계약한 후 계약서 들고 다시 오면 그때 세부적으로 대출가능금액을 알려드릴게요.'라고 하셨습니다.(그리고 이 무책임한 말 때문에 저는 식은땀을 흘리게 됩니다.) 

 

제 추측이 맞다고 생각하고 은행 직원으로부터 확인까지 받았으니 거리낄 것이 없었습니다. 때문에 자금 계획을 아주 단순하게 세웠습니다. "일단 70%는 대출을 받을 수 있겠군. 그럼 30% 정도만 자금을 준비하면 되잖아? 그리고 중개수수료랑 취등록세, 법무사비 등 정도만 준비하면 되겠네!'라고 생각하고 일단 계약서를 쓰고 호기롭게 계약금 10%를 쐈습니다!"

 

계약서를 들고 은행에 갔습니다. 은행 직원분께 계약서를 들고 70% 대출을 해 달라고 했습니다. 그랬더니 은행 직원분께서 하시는 말씀이 "그 집에 세들어 사시는 분이 계시네요. 그 집의 방이 3개이니 3개를 빼야 하고, 방 1개 당 1,700만원을 차감하니 5,100만원을 빼셔야겠네요."였습니다.(그 당시 기타지역의 최우선 변제금액은 1,700만원이었습니다.)

 

그 말을 들으니 순간 이성을 잃었습니다. "아니, 당신이 70% 나올 거라고 해서, 계약서 들고 다시 오라고 해서 계약하지 않았습니까? 이제 와서 그렇게 이야기하면 어떻게 합니까?"라고 하니 은행 직원 말이 가관입니다. "방공제에 대해 물어본 적이 없으시잖아요? 저희는 그냥 일반적인 경우만 이야기해 드린 것입니다."

 

살면서 화가 났던 순간 Best 5 안에 들 정도로 분노와 짜증이 솟구쳤습니다. 주거래은행임에도 불구하고 그렇게 무책임하게 앵무새처럼 매뉴얼에 있는 내용만을 반복적으로 외치던 은행 직원님의 그 얼굴을 아직도 잊을 수가 없습니다. 하지만 계약금을 날릴 수는 없기에, 어떻게든 해결방안을 강구해야 했기 때문에 부랴부랴 대출상담사들을 알아보기 시작했습니다. 그리고 그 과정 속에서 '방공제(방빼기)'의 개념을 알게 되었습니다.  

 

이전에 부동산 경매에서 '최우선변제권'에 대하여 공부했습니다. 임차인을 보호하기 위해 '주택임대차보호법'이라는 것을 만들었고, 임차인들이 소중한 보증금을 내고 살던 집이 경매에 넘어갔을 경우 배당 절차에서 다른 어떤 것보다도 최우선해서 방 한 칸 얻을 정도의 금액은 변제해 주겠다'는 내용이었습니다.  

임차인 권리분석 - 최우선변제권의 개념과 요건

그리고 '주택임대차보호법 시행령'에 따른 '소액임차보증금 기준표'에 의거, '보증금 계약금액이 얼마 이하이면 얼마 이하까지 우선변제를 해주겠다.'는 내용을 실제 예시를 통해 공부했었습니다. 

임차인 권리분석 - 최우선변제권 소액임차보증금 기준(Feat 소액임차인 최우선변제금액 개정(2021.

 

해당 법은 소액임차인들에게는 정말 좋은 제도입니다. 하지만 근저당권자들에게는 손해입니다. 자신들이 먼저 배당을 받아야 하는데 갑자기 튀어나온 소액임차인들이 가장 먼저 배당을 받아가고 나머지 돈만 배당을 받아간다면 자신들이 받아야 할 돈을 100% 받아가지 못할 수도 있습니다. 예를 들어 이런 상황을 가정해 보겠습니다.

갑이라는 사람이 2019년 1월 2일 경기도 여주시(기타 지역)에 KB시세 1억 원의 주택을 A은행으로부터 대출 70%인 7,000만원을 받고 매수하였다. 그리고 해당 집에는 2018년부터 을이라는 세입자가 1,700만원의 보증금을 내고 월세로 살고 있다. 갑은 대출을 받자마자 원리금을 제때 상환하지 않고 버티기로 일관하였다. 그러다 보니 어느덧 원금 7,000만원에 이자가 1,400만원이 붙어 은행은 갑에게 8,400만원을 받아야 할 상황이 되었고, 은행은 손실을 보지 않기 위해 갑의 집에 대한 경매 신청을 하여 채권을 회수하려고 하는 상황이다.

살짝 극단적인 예시이지만 한 번 보겠습니다. 만약 이것이 경매에 넘겨져 9천 5백만 원에 낙찰이 되었다고 하겠습니다. 그럴 경우 9천 5백만원에서 경매비용(대충 200만원 정도 잡겠습니다.)이 가장 먼저 배당이 되고, 다음으로 소액임차인인 을에게 1,700만원 배당이 됩니다. 그리고 나서 남은 돈 9,500만원 - 200만원 - 1,700만원 = 7,600만원을 A은행이 가져갑니다. 물론 은행의 입장에서는 원금 측면에서만 따지면 손해보는 금액은 아닐 수 있습니다. 하지만 제반 비용(이자, 채권관리비 등)까지를 고려해 보면 은행 입장에서는 손실이 났다고 할 수 있습니다.(해당 내용이 이하가 가지 않는다면 아래 링크 참고)

경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(2)

 

은행은 절대로 손해보는 일을 하지 않습니다. 때문에 만에 하나라도 일어날 수 있는 자신들의 손실을 최소화하기 위하여 '최우선변제권'으로부터 손실을 최소화할 수 있는 방안을 고민했습니다. 머리를 굴린 결과 은행은 애초부터(대출을 해 줄 때부터) 최우선 변제금액을 아예 차감하고 대출을 해 주는 것이 손실이 나지 않는다는 결론을 내렸고, 해당 금액을 일반적으로 방공제(방빼기)라고 부릅니다. 

 

방공제(방빼기)의 일반적인 공식은 다음과 같습니다. 

그리고 방공제(방빼기)를 고려한 주택담보대출의 한도는 다음과 같습니다. 

이렇게만 보면 이해가 안 갈 수 있으니 사례를 통해 말씀드리겠습니다.

1주택자인 갑은 2019년 1월 2일 경기도 여주시(비규제 지역, 기타 지역)에 KB시세 1억 원의 방 3개가 있는 아파트를 매수하려고 한다. 경기도 여주시는 비규제지역이므로 1주택자의 경우 LTV 60%가 적용되고, 기타지역이기 때문에 특별법에 의한 우선변제금액은 1,700만원까지이다. 이럴 경우 갑이 받을 수 있는 주택담보대출의 한도는?

갑이 DTI, DSR 등의 조건이 부합된다고 할 경우 일반적으로 받을 수 있는 대출금액은 6천만원(1억 원 x 60%)입니다. 하지만 방공제 금액을 보면 소액임차보증금(1,700만원) x 방 개수(3개) = 5,100만원입니다. 때문에 갑이 받을 수 있는 주택담보대출의 한도는 6천만 원 - 5,100만원 = 900만원 입니다. 아마도 갑 입장에서는 황당할 겁니다.(제가 그랬으니까요)

 

또 다른 사례를 보겠습니다.

무주택자인 을은 2019년 4월 5일 경기도 용인시 기흥구(투기과열지구)에 KB시세 5억 원의 방 2개가 있는 아파트를 매수하려고 한다. 경기도 용인시 기흥구는 투기과열지구이나 을은 무주택자이고 주택 가격이 5억 원 미만이기 때문에 LTV 60%가 적용되고 용인지역의 특별법에 의한 우선변제금액은 2,000만원까지이다. 이럴 경우 을이 받을 수 있는 주택담보대출의 한도는?

을은 무주택 세대주이고 소득기준을 충족시키는 상황이라면 일반적으로 받을 수 있는 대출금액은 3억 원(5억 원 x 60%)입니다. 하지만 방공제 금액을 보면 소액임차보증금(2,000만원) x 방 개수(2개) = 4,000만원입니다. 때문에 갑이 받을 수 있는 주택담보대출의 한도는 3억 원 - 4,000만원 = 2억 6천만원 입니다. 

 

일반적으로 아파트의 경우 방공제 금액을 산출할 경우 방 개수를 1개로 놓고 대출해 주는 경우도 많이 있습니다. 하지만 단독주택이나 다가구주택 등은 방 숫자 전체를 소액임차보증금에 곱하여 산출하는 경우가 대부분입니다.

 

하지만 방공제 없이 대출을 받을 수 있는 방법도 물론 있습니다. 그리고 아파트 같은 경우 방공제 금액 산출 시 방 개수를 1개로 놓고 대출해 주는 기관도 많이 있습니다. 그리고 좋은 은행 직원이라면, 좋은 대출상담사라면 단순하게 규정만을 앵무새처럼 반복해서 이야기하는 것이 아니라 고객 입장에서 가장 좋은 솔루션을 도출해 주어야 한다고 생각합니다. 때문에 주거래은행에만 의존하는 것보다, 1~2명의 대출상담사와 이야기해 보고 절망하는 것보다는 다양한 루트와 방법을 통해 알아보는 것이 필요하다는 것을 배웠습니다.