은행이 알려주지 않는 MCI, MCG(Feat 방공제 없이 대출받는 방법)

앞서 방공제(방빼기)의 개념과 계산방법 등에 대하여 공부했습니다.(해당 내용 아래 링크 참고)

주택담보대출 방공제(Feat. 좋은 대출상담사 찾는 법)

만약 해당 개념에 대하여 학교나 학원 같은 곳에서 알려줘서 내용을 잘 알고 있었다면 미리 대비할 수 있었을 겁니다. 하지만 주택담보대출을 처음 받아보거나 애초에 이런 거에 관심이 없었던 분들의 경우, 방공제 때문에 원하는 대출금액이 나오지 않는다는 소리를 들으면 꽤나 당황스러울 것입니다. 

 

물론 "그런 개념도 몰랐어요? 아마추어같이...쯧쯧" 하시거나, "왜 좀 더 미리 알아보지 않았어요? 그런 걸 좀 더 잘 알아보지 못한 당신 잘못입니다."라고 하시는 분들도 있을 것입니다. 하지만 처음 이런 상황에 맞딱뜨리면 방공제 같은 게 있다는 것 자체를 상상조차 하지 못합니다. 내가 부족한 부분을 알아야 부족한 부분을 보완하기 위해서 공부를 하는데 내가 부족한 부분이 무엇인지 모르면 어디서부터 어떻게 공부를 시작해야 할 지조차 모릅니다. 때문에 아주 기본적인 내용부터 하나하나 공부를 해 나가고자 하며, 그러한 내용들을 기록으로 남겨두고자 하고 있습니다. 

 

아무튼 간에 공부를 하면서 '방공제'라는 것이 무엇인지, 그리고 은행 직원이 왜 방공제의 개념에 대하여 미리 알려주지 않았는지, 그리고 고객이 곤란한 상황에 직면한 줄 알면서도 방공제의 개념과 해결 방안을 알려주지 않았는지에 대하여 이해하게 되었습니다. 하지만 지금 생각해봐도 화가 나는 건 어쩔 수 없네요. 

 

방공제 없이 대출을 받는 방법이 없을까요? 물론 있습니다. 

 

1. 첫 번째 방법이 바로 MCI(Morgage Credit Insurance, 모기지신용보험)에 가입하는 것입니다. SGI서울보증에서 취급하는 상품이라고 합니다. 때문에 SGI서울보증 홈페이지를 통해 관련 내용을 알아보겠습니다.(링크 참고)

 

해당 내용에 대하여 이렇게 나와 있습니다.(출처 : SGI서울보증 홈페이지)

Morgage Credit Insurance(MCI)란 금융기관에서 주택을 담보로 대출시 소액임차보증금을 공제하지 않고 주택담보대출비율(LTV)까지 대출을 받을 수 있는 상품입니다. MCI는 대출 금융기관이 가입하는 상품으로, 주택임대차보호법에 의해 후순위 임차인은 금융회사보다 일정범위 내에서 우선적으로 소액보증금을 변제받게 됩니다. 따라서 금융회사는 주택담보대출 취급시 대출한도에서 소액보증금을 차감하고 대출을 취급하게 되며, MCI를 가입하는 경우 금융회사는 당해 보험가입금액 만큼 소액보증금을 차감하지 않고 대출이 가능합니다. 그리고 아파트, 연립, 다세대, 단독주택(1세대 주거형태)에 한하여 취급 가능하며, 모기지보험의 경우 투기지역의 주택은 제외됩니다.

한 마디로 금융기관에서 주택담보대출을 실행할 때 방공제를 안 해도 대출이 가능하도록 해 준다는 상품입니다. 이렇게 좋은 제도인데 왜 은행에서는 이와 관련된 이야기를 하지 않았을까요? 만약 SCI서울보증에서 보증을 해 둔다면 리스크를 줄일 수 있고, 더 많은 금액을 대출해 주어서 이자를 더 받을 수 있다면 은행 입장에서도 이득일 것 같은데...

 

그 이유는 바로 보증료를 은행이 내야 하기 때문입니다. 홈페이지에 있는 설명을 보면 'MCI는 대출 금융기관'이 가입하는 상품이라고 되어 있습니다. 대출받는 사람이 가입하는 상품이 아니고, 대출해 주는 금융기관이 가입하는 상품이라면 상품 가입 수수료 같은 것은 고객이 내는 것이 아니라 은행이 내는 것입니다. 때문에 은행에서는 자기들의 돈이 나가는 것이기 때문에 굳이 고객에게 이 이야기를 하지 않습니다. 때문에 은행 직원들은 주택담보대출 상담을 할 때 MCI가 있다는 이야기를 가급적 하지 않으려고 하고, 그러다 보면 방공제 빼고 대출받는 방법밖에 없다고 하겠지요.(만약 수수료 등을 고객이 낸다고 하면 안내해 줄까요?) 

 

또한, MCI를 쓰지 못하는 은행도 있다고 합니다. 은행 자체 규정에 의거 MCI를 적용하지 않는 시중은행들도 있다고 하며, 이러한 곳에서는 MCI 이야기를 해도 우리 은행은 그런거 안 한다면서 씨알도 안 먹힌다고 합니다. 때문에 주거래은행에서 MCI를 못 쓴다고 절망하지 말고 그럴 경우라면 타 은행을 알아보는 것이 좋습니다. 비록 대출 경험이 많지는 않지만 적어도 주택담보대출을 받을 때는 '주거래은행'이라는 것이 별 의미가 없습니다. 금리 낮게 주고 중도상환수수료 적은 은행이 좋은 은행입니다. 

 

아울러 하반기(11월 즈음) 되면 '가계부채 총량규제'라는 정책으로 인해 은행들은 자신들이 정해놓은 대출 총액에 육박하거나 넘어가게 되면 MCI를 못 쓰게 한다고 하기도 합니다. 예를 들어 이런 식으로요.

기사출처 : 은행, 주담대 금리 올리거나 안 팔거나(EBN, 2020.11.18)

 

기사출처 : 금융당국 눈치보는 은행권 ‘대출 옥죄기(경향비즈, 2019.11.07)

 

기타 MCI의 특성은 이런 것들이 있습니다.(출처 : 한국경제TV 기사, 링크 참고)

 

1. MCI는 개인 당 최대 2건(한도 1억 원)까지 가입할 수 있음
2. 담보 부동산에 선순위 임대차 사실이 없어야 한다는 조건 만족
3. 대출취급 금융기관에 MCI가입 요청 시 은행에서 대출금리를 일부 올릴 수도 있음
4. MCI에 가입하지 않을 경우(방공제 금액을 빼고 대출받을 경우) 대출금리를 일부 할인받을 수도 있음
5. MCI는 대출금을 상환하고 나면 사용가능횟수(최대 2건)도 다시 회복됨
6. 투기지역의 경우 MCI제한될 수 있으므로 잘 알아보아야 함(SGI서울보증 홈페이지 내 기재)

 

2. 두 번째 방법이 바로 MCG(Morgage Credit Guarantee, 모기지신용보증)에 가입하는 것입니다. 한국주택금융공사에서 취급하는 상품이라고 합니다. 때문에 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 관련 내용을 알아보겠습니다.(링크 참고)

 

해당 내용에 대하여 이렇게 나와 있습니다.

주택담보대출시 대출가능금액에서 최우선변제 소액임차보증금을 지역 및 주택유형에 따라 공제하는데, 이 공제액을 차감하지 않고 최대 주택담보대출비율(LTV)까지 대출을 받을 수 있도록 하는 보증입니다. 보증 대상자는 주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하거나 이에 소요된 자금을 보전하기 위하여 은행으로부터 보증대상목적물을 담보로 주택자금대출을 받고자 하는 자입니다. 취급 은행은 주택담보대출 취급은행으로 하나, 우리, 신한, 기업, 국민, 농협, 수협, 부산, 광주, 경남, 대구, 전북, 제주은행에 한합니다. 보증대상자금으로는 가격이 9억원 이내인 주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하는데 소요되거나 소요된 자금입니다.

보증료를 은행이 내야 했던 MCI와 달리 MCG는 대출받는 사람이 보증료를 내야 한다고 합니다. 보증료 비율은 대략 0.3% 정도이며 한국주택공사 홈페이지(링크 참고)를 통해 대략적으로 계산해 볼 수 있습니다.) 홈페이지 상에 기재된 은행에서만 사용할 수 있으며, 9억 원 이내인 주택 또는 준주택에만 활용이 가능하지 9억 원 이상의 고가주택을 매수하면서 대출을 받으려 한다면 사전에 잘 알아봐야 할 것 같습니다.  

 

당시 은행 직원이 왜 방공제에 대하여 알려주지 않았는가를 떠올려 보면 제가 안 물어봤기 때문이었을 겁니다. 굳이 물어보지도 않는 말을 가지고 본인 입장에서는 미주알 고주알 떠들 필요도 없었을 것이고, 본인에게 대출을 받을지 말지도 모르는데 굳이 관심가질 이유도 없었겠죠. 그리고 MCI나 MCG에 대하여 굳이 언급하지 않았던 이유도 자기네 은행에서는 그것을 취급하지도 않을 뿐더러, 취급한다고 해도 본인들의 수수료가 들고 귀찮이 때문이었을 겁니다. 월급받는 직장인의 관점에서 생각해 보면 이해가 가는 행동입니다.

 

대출상담사들 또한 마찬가지였습니다. 방공제라는 게 있으니 방 3개 빼야 된다는 말만 하는 상담사가 있었고, MCI, MCG에 대하여 알아보라는 사람도 있었습니다. 그리고 마치 자기 일처럼 개념에 대한 안내는 물론 어느 은행이 MCI, MCG를 취급하는지, 해당 은행의 금리나 중도상환수수료가 얼마인지 등까지도 친절히 안내해 주는 상담사가 있었습니다. 때문에 그분과 통화를 하면서 그분이 추천해 주시는 은행에 갔고, 그 은행을 통해 무사히(?) 대출을 받을 수 있었으며 현재 안정적인 현금 흐름을 만들고 있습니다. 

 

부자가 되기 위한 공부를 하면서 일단은 알아야 하고, 모르는 것을 배워야 한다는 것을 뼈저리게 느끼고 있습니다. 전문가처럼 규정이나 업무방법서를 끼고 암기할 필요는 없습니다. 하지만 적어도 '이런 게 있다' 정도는 알아두어야 하고, '역으로 방법이 가능한지를 물어봐야' 해결방안 또한 도출할 수 있다는 것을 깨닫게 되었습니다. 사회는 학교와 달리 멱살 잡고 캐리해 주는 사람이 없기 때문입니다.