이미 보유하고 있는 주택을 담보로 비규제지역 내 신규주택을 구입할 수 있는가?

앞서서는 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규주택을 구입할 수 있는가에 대하여 알아봤습니다. 결론은 <명확한 사유가 있을 경우 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규 주택을 구입하기 위한 주택담보대출을 받을 수 있다. 이에 대한 조건은 6개월 내 기존 주택을 처분해야 한다는 조건이며, 담보 비율은 담보로 제공되는 주택이 속한 지역의 LTV, DTI비율 등을 통해 산정할 수 있다.> 였습니다. 세부적인 내용은 아래 링크를 참고하시면 될 것 같습니다. 

이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규주택을 구입할 수 있는가?

 

앞서와 비슷하지만 살짝만 다른 사례를 언급해 보겠습니다. 

 

예시) 투기지역인 서울에 전용면적 84㎡인 KB시세 12억 원의 아파트 소유자인 있는 갑이라는 사람이 있습니다. 갑은 은퇴를 앞두고 비규제지역인 강원도 강릉지역에 보다 넓은 330㎡의 KB시세 14억 원의 아파트로 이사하려고 준비를 하고 있습니다. 알아보니 주택 가격이 9억 원 이상, 15억 원 이하이기 때문에 비규제지역의 경우 1주택 보유(처분조건)으로 70%까지 대출을 받을 수 있습니다. 그래서 갑은 14억 원의 70%인 9억 8천만 원은 대출을 받고 서울 집을 12억 원에 매도하면 무난하게 잔금을 치르고 노후를 보낼 수 있을 것이라고 생각했습니다. 그래서 8월 1일 강릉 330㎡의 주택에 대한 계약을 체결한 후 계약금을 입금하고 10월 1일 매매잔금을 입금하기로 했습니다. 하지만 문제는 기존 서울 주택을 매도해야 매매잔금을 줄 수 있는데 서울 주택이 매도가 안 되는 것입니다. 이럴 때 갑은 당장의 급한 불을 끄기 위해 기존 서울 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 수 있을까요?

 

이런 상황에서 만약 규제지역이라면 6개월 내 기존 주택을 처분한다는 조건으로 담보가 제공되는 주택이 속한 지역의 LTV, DTI 등의 비율을 적용한다고 공부했습니다. 

 

비규제지역의 경우라면 담보가 제공되는 주택이 속한 지역의 LTV, DTI 비율을 적용하는 것은 동일합니다. 하지만 비규제지역 주택의 구입을 목적으로 하기 때문에 처분조건은 적용하지 않습니다.  

 

그렇다면 한번 어떻게 되는지 계산해 보겠습니다. LTV와 DTI 비율을 가지고 한 번 알아보겠습니다. 

일단 강릉 주택은 시가 9억 원 초과이나 비규제지역이기 때문에 LTV 70%를 적용받습니다.(DTI가 충족된다는 가정 하에) 그렇게 되면 일단은 14억 원의 70%인 9억 8천만원까지 대출받을 수 있습니다.(14억 x 70% = 9.8억원) 그리고 매매잔금을 치르기 위해 부족한 돈에 대해서는 담보가 될 KB시세 12억 원의 서울주택에 대한 LTV, DTI비율을 적용하여 [(9억 원 x 40%) + (3억 원 x 20%)]인 4억 2천만 원까지 대출이 가능합니다. 그렇다면 어느 정도는 강릉 주택 매매잔금을 치를 수 있을 것이고, 갑은 서울 주택이 팔리면 대출을 상환한 후 여유 있게 노후를 보낼 수 있을 것 같습니다.

 

이런 식으로 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 바규제지역 내 신규주택을 구입할 수 있는가에 대하여 알아봤습니다. 결론은 <명확한 사유가 있을 경우 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규 주택을 구입하기 위한 주택담보대출을 받을 수 있다. 비규제지역 주택에 대해서는 처분해야 한다는 조건은 없으며 담보 비율은 담보로 제공되는 주택이 속한 지역의 LTV, DTI 비율을 적용하여 산정한다.> 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 비록 6개월 내 처분해야 한다는 조건은 없지만 갑의 경우 대출기관(은행, 보험사 등)과 이야기하면서 강릉 주택(비규제지역 내 신규주택)에 대한 매수 계약서를 제시할 것이니만큼 대출 받는데는 문제가 없을 것 같습니다.