전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출) 개념과 조건, 그리고 대출한도(2) - 15억 원 이상 초고가주택도 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받을 수 있을까?

 

앞에 내용에서는 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)의 개념과 일반적인 대출한도에 대하여 알아보았습니다.

전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출) 개념과 조건, 그리고 대출한도(1)

이번에는 초고가 주택(시세 15억 원 이상)의 경우 어떻게 되는지 살펴보겠습니다. 

 

이전에 LTV관련해서 공부할 때 초고가 주택(시세 15억 원 이상)의 경우 대출을 받을 수 없다고 공부했습니다.(아래 링크 참고)

지역별 LTV 비율과 계산 사례(2) - 주택가격과 주택수

그렇다면 초고가 주택의 소유자는 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받을 수 있을까요? 이 점에 대해서는 2019년 12월 16일 이전에 매수계약을 했을 경우라면 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받을 수 있고 그 이후에 매수계약을 했을 경우 받지 못합니다. 그리고 2019년 12월 16일 이후 매수한 주택 중 매수 당시에는 시세 15억 원 미만이지만 대출받을 시점에 시세 15억 원이 넘을 경우 대출을 받지 못합니다. 무슨 말인지 이것도 Case Study를 통해 알아보겠습니다.

사례 1) 1주택자인 갑이라는 사람은 서울지역에 시세 18억 원의 주택을 2019년 12월 1일 매수하였고 매수 당시 을이라는 전세 세입자에게 10억 원의 보증금을 받아 매수계약과 전세계약을 동시에 체결했다. 2021년 12월 1일 해당 주택에 갑이 실제로 들어가 살기 위해 을에게 전세 보증금을 돌려주기 위해 전세보증금 반환대출을 받으려고 알아보고 있다. 이 때 갑이 받을 수 있는 전세퇴거자금대출금액은 얼마인가?

이 주택의 시세는 18억 원입니다. 그리고 주택 매수일자는 2019년 12월 1일입니다. 9억원 초과인 고가주택이기 때문에 LTV를 계산해 보면 9억 원까지는 40%이고 9억 원 초과구간은 20%입니다. 때문에 LTV최대한도를 계산해 보면 (9억 원 x 0.4) + (9억 원 x 0.2) = 5.4억 원이 됩니다. 그리고 전세 보증금은 10억 원입니다. 대출한도는 LTV 최대한도와 전세보증금 중 낮은 금액을 받을 수가 있기 때문에 갑은 5.4억 원과 10억 원 중 낮은 금액인 5.4억 원을 받을 수 있습니다.(물론 여기서 DTI, DSR기준에 들어온다는 전제 하에)  

 

사례 2) 1주택자인 갑이라는 사람은 서울지역에 시세 18억 원의 주택을 2019년 12월 21일 매수하였고 매수 당시 을이라는 전세 세입자에게 10억 원의 보증금을 받아 매수계약과 전세계약을 동시에 체결했다. 2021년 12월 21일 해당 주택에 갑이 실제로 들어가 살기 위해 을에게 전세 보증금을 돌려주기 위해 전세보증금 반환대출을 받고자 알아보고 있다. 이 때 갑이 받을 수 있는 전세퇴거자금대출금액은 얼마인가?

이 주택의 시세는 18억 원입니다. 그리고 주택 매수일자는 2019년 12월 21일입니다. 이 주택의 시세는 18억 원입니다. 때문에 9억원 초과인 고가주택이기 때문에 LTV를 계산해 보면 9억 원까지는 40%이고 9억 원 초과구간은 20%입니다. 때문에 LTV최대한도를 계산해 보면 (9억 원 x 0.4) + (9억 원 x 0.2) = 5.4억 원이 됩니다. 그리고 전세 보증금은 10억 원입니다. 대출한도는 LTV 최대한도와 전세보증금 중 낮은 금액을 받을 수가 있기 때문에 갑은 5.4억 원과 10억 원 중 낮은 금액인 5.4억 원을 받을 수 있다고 생각할 수 있습니다. 하지만 해당 주택의 매수일자는 2019년 12월 21일이기 때문에 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받을 수 없습니다. 만약 정말 일부라도 대출을 받고 싶다면 해당 주택에 대한 생활안정자금대출(한도 연간 1억 내) 만을 받을 수 있을 것 같지만 대출한도보다 전세보증금이 더 높기 때문에 갑은 전세보증금 반환대출 및 생활안정자금대출을 단 한 푼도 받을 수 없습니다. 

 

사례 3) 1주택자인 갑이라는 사람은 서울지역에 시세 14억 5천만원의 주택을 2020년 1월 2일 매수하였고 매수 당시 을이라는 전세 세입자에게 10억 원의 보증금을 받아 매수계약과 전세계약을 동시에 체결했다. 2022년 1월 2일 해당 주택에 갑이 실제로 들어가 살기 위해 을에게 전세 보증금을 돌려주기 위해 전세보증금 반환대출을 받으려고 알아보고 있다. 그런데 2021년 6월말 현재 해당 주택의 시세가 16억 원이다. 이 때 갑이 받을 수 있는 전세퇴거자금대출금액은 얼마인가?

당시 갑은 시세 15억 미만의 주택을 2020년 1월 2일 매수했습니다. 하지만 해당 주택의 현재(2021년 6월말 기준) 시세는 이미 15억 원을 훌쩍 넘었습니다. 물론 경제위기, 금융위기 등이 와서 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받을 시점의 시세가 15억 원 아래로 내려갈 수도 있습니다. 그럴 경우라면 모르겠지만 대출받을 시점(2022년 1월)의 시세가 15억 원을 넘을 경우 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 단 한 푼도 받을 수 없습니다. 

 

그리고 이러한 경우를 한 번 생각해 보겠습니다. 앞서 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)은 1주택자만 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)대출을 받을 수 있다고 공부했습니다. 그렇다면 일시적 2주택자의 경우는 어떻게 될까요? 예를 들어 이런 겁니다.

사례 4) 서울 영등포에 있는 시세 7억 원의 주택에 살고 있던 병이라는 사람은 서울 마포에도 12억 원의 주택을 가지고 있으며 해당 주택에는 정이라는 사람이 9억 원의 전세보증금을 내고 살고 있습니다. 병은 세금문제 등으로 인해 영등포 주택을 매도하고 마포 주택에 들어와서 살고자 합니다. 그리고 7월 1일, 영등포 주택에 대한 매도계약을 체결했고 매도잔금은 9월 1일에 받기로 했습니다. 그리고 병은 정에게 전세보증금을 돌려주기 위해 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 알아보고 있습니다. 물론 영등포 주택을 매도한 돈으로 전세보증금을 돌려주는 게 가장 깔끔합니다. 하지만 날짜가 잘 맞지 않습니다. 일단 마포 주택에 있는 정의 전세 퇴거날짜가 8월 1일이고, 영등포 주택의 매도잔금 시점은 9월 1일입니다. 이럴 경우 병은 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받을 수 있을까요?

글로 쓰니 복잡하니까 일단 그림으로 표현해 보겠습니다.

일단 전세보증금을 반환하는 시점(8월 1일) 병은 2주택자입니다. 하지만 규제지역의 경우 전세자금대출을 받을 수 없다고 공부했습니다. 하지만 7월 1일 병은 영등포주택 매도계약을 체결했고 9월 1일부터 1주택자가 될 예정이라는 것을 매도계약서를 통해 증명할 수 있습니다. 그렇다면 이런 상황에서는 과연 병이 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받을 수 있을까요?

 

결론적으로 이야기하면 대출을 받고자 하는 기관(은행 또는 보험사 등)에 매도계약서를 제출하면 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 대출 실행 날짜인 8월 1일 시점에서 보면 그래도 병은 2주택자이기 때문에 LTV, DTI가 10% 차감됩니다. 아래 표를 통해 9억 원 초과 주택의 경우 LTV가 9억 원 이하 구간에서는 40%, 9억 원 초과 구간에서는 20%인데, 이것이 각각 10% 차감되어 LTV가 9억 원 이하 구간에서는 30%, 9억 원 초과 구간에서는 10% 이 됩니다. 

LTV 조건

DTI조건

때문에 병이 받을 수 있는 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출) 금액은 (9억 원 x 0.3) + (3억 원 x 0.1) = 3억 원입니다.(물론 DTI 또한 40%에서 30%로 줄어드는 만큼 DTI의 조건 또한 충족시켜야 한다는 전제가 있습니다.) 

 

그리고 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받기 위해서는 대출을 받고 3개월 이내 전입신고를 해야 합니다. 앞서 병의 사례 또한 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받은 후 1개월만에 전입을 올 예정이라는 것을 확인할 수 있습니다. 때문에 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받기 위해서는 이 조건 또한 인지하고 있어야 할 것 같습니다.