규제지역 주거용 경락잔금대출(3) (Feat. KB시세가 없는 빌라, 다세대 주택인 경우)

앞서 규제지역 주거용 경락잔금대출에 대한 2건의 사례를 공부했습니다. 해당 내용은 아래 링크를 참고하시면 될 것 같습니다.

규제지역 주거용 경락잔금대출(1) (Feat. 경매가 대출이 많이 나온다고 하는 이유)

 

규제지역 주거용 경락잔금대출(2) (Feat. 무주택 실소유자가 고가주택을 경매로 낙찰받을 경우)

 

앞서 2개의 사례는 '규제지역'이라는 것 외에도 공통점이 있습니다. 'KB시세'가 있다는 것입니다. 일반적으로 KB시세가 나와 있는 아파트의 경우 감정가나 낙찰가보다도 KB시세를 기준으로 대출금액을 산정한다고 공부했습니다. 

 

하지만 문제는 모든 주택에 KB시세가 나와 있는 것은 아닙니다. 아파트 외 주택(빌라, 다세대주택, 단독주택 등)의 경우 KB시세가 없습니다. 이럴 경우는 어떤 기준으로 대출금액을 산정하는지 궁금합니다. 때문에 실제 사례를 통해 한 번 알아보려고 합니다. 

인천광역시 서구(투기과열지구)의 다세대(생활주택)이 경매로 나왔습니다. 감정가는 2억 1,200만원이고, 매수인 신00씨가 1억 4,120만원에 낙찰받았습니다. 일단 감정가의 66.60% 정도가 됩니다. 감정가보다 꽤나 낮은 금액에 낙찰이 되었는데 일단은 대출을 얼마 받을 수 있는지부터 한 번 살펴보겠습니다.(일단 낙찰자 신00씨가 DTI와 DSR 기준을 충족시키고, MCI 등을 통해 방공제 없이 대출을 받을 수 있으며 2021년 7월 1일 이후에 대출을 실행한다고 가정하겠습니다.)

 

그리고 하나 더, KB시세가 없는 주택의 경우 주택의 담보가치를 어떻게 파악하느냐에 대하여 공부했던 적이 있습니다. 법원의 경우는 상대적으로 높은 금액에 낙찰되도록 하는 것이 목적이므로 감정가가 상대적으로 높고, 은행의 감정가는 리스크를 낮추기 위해 대출을 보수적으로 진행하여야 하는 목적으로 감정가가 상대적으로 낮은 경우가 많습니다.(해당 내용 아래 링크 참고)

LTV(Loan to Value Ratio)의 개념과 계산방법

 

하지만 여기서는 법원 감정가와 은행 감정가가 일치한다는 가정으로 대출금액을 산정해 보겠습니다.(실제로 KB시세가 없는 주택의 경우 금융기관에서 직접 감정을 진행하지만, 경락잔금대출의 경우 법원 감정가를 기준으로 대출금액을 산정하는 경우도 많다고 합니다.)

 

 

크게 네 가지 케이스로 나누어 생각해 보겠습니다.(낙찰자 신00씨가 어떤 분인지 모르기 때문에 공부하는 의미에서 다양하게 한 번 생각해 보겠습니다.)

 

1. 낙찰자 신00씨가 무주택 서민 실소유자의 요건을 충족시키는 경우

 

이전에 배웠던 LTV부분에 대한 표를 살펴보겠습니다. 아래와 같습니다. 

일단 인천 서구는 투기지역입니다. 투기지역과 투기과열지구는 9억 원 이하 주택에 대하여 LTV가 6억 원까지는 60%, 6~9억 원 구간의 경우 50%까지 LTV를 적용받고 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있습니다. 감정가가 2억 1,200만원이었기 때문에 대출한도를 계산해 보면 2.12억 원 x 60% = 1억 2,720만원까지 대출을 받을 수 있습니다.

2. 낙찰자 신00씨가 처분조건부 1주택 보유자인 경우

 

이전에 배웠던 주택 보유자의 경우 LTV가 어떻게 적용되는지에 대한 표입니다.

LTV 40%를 적용받으므로 감정가가 2억 1,200만원의 40%인 8,480만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 

 

3. 낙찰자 신00씨가 무주택자이나 부부합산 연소득이 9천만원을 넘어 서민 실소유자의 요건을 충족시키는 못할 경우

 

해당 부분 또한 투기과열지구 LTV기준에 맞추어 적용받습니다. LTV 40%를 적용받으므로 감정가가 2억 1,200만원의 40%인 8,480만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 

 

4. 낙찰자 신00씨가 이미 1주택 이상을 보유하고 있으며 처분 계획이 없는 경우

 

경락잔금대출을 단 한 푼도 받을 수 없습니다. LTV기준에 의거 1주택 이상 보유자는 대출이 나오지 않기 때문입니다. 

규제지역 내 아파트와 마찬가지로 빌라, 단독주택, 다세대주택 또한 '주거용'이기 때문에 동일한 기준을 적용합니다. 단, KB시세가 있는 아파트와 달리 KB시세가 없을 경우는 '감정가'를 적용하여 진행한다는 점을 이해하면 될 것 같습니다.