비규제지역 주거용 경락잔금대출(2) (Feat. KB시세가 없는 빌라, 다세대 주택인 경우)

앞서 비규제지역 중 KB시세가 있는 아파트의 주거용 경락잔금대출에 대하여 공부했습니다. 그렇다면 비규제지역 내 KB시세가 없는 주택(빌라, 다세대, 단독주택 등)의 경우 어떻게 경락잔금대출을 받을 수 있는지 살펴보겠습니다. 

 

경기도 이천시(비규제지역)의 연립주택이 경매로 나왔습니다. 감정가는 1억 8,100만원이고 매수인 이00씨가 1억 2,380만원에 낙찰받았습니다. 일단 감정가의 68.4% 정도가 됩니다.(일단 낙찰자 이00씨가 DTI와 DSR 기준을 충족시키고, MCI 등을 통해 방공제 없이 대출을 받을 수 있으며 2021년 7월 1일 이후에 대출을 실행한다고 가정하겠습니다.)

그리고 규제지역의 KB시세가 없는 주택의 사례에서도 공부했지만, 법원의 경우는 상대적으로 높은 금액에 낙찰되도록 하는 것이 목적이므로 감정가가 상대적으로 높고, 은행의 감정가는 리스크를 낮추기 위해 대출을 보수적으로 진행하여야 하는 목적으로 감정가가 상대적으로 낮은 경우가 많습니다.(해당 내용 아래 링크 참고)

LTV(Loan to Value Ratio)의 개념과 계산방법

하지만 여기서는 법원 감정가와 은행 감정가가 일치한다는 가정으로 대출금액을 산정해 보겠습니다.(실제로 KB시세가 없는 주택의 경우 금융기관에서 직접 감정을 진행하지만, 경락잔금대출의 경우 법원 감정가를 기준으로 대출금액을 산정하는 경우도 많다고 합니다.)

 

일단 결론적으로 말씀드리자면 비규제지역의 KB시세가 없는 주택(빌라, 다세대, 단독주택 등)은 감정가의 60~70%와 낙찰가의 80~90% 중 낮은 금액으로 대출을 받을 수 있습니다.

 

여기서 낙찰가는 1억 2,380만원입니다. 여기에 80~90%는 9,904만원~1억 1,142만원 사이입니다.(보통 낙찰가의 80%를 대출해 주지만 일부 은행에서는 90%까지도 대출이 가능하다고 합니다.) 

 

그리고 감정가의 60~70%은 낙찰자의 주택 수에 따라 결정됩니다. 

앞서 배웠던 것처럼 낙찰자 이00씨가 무주택자이거나 1주택자(처분조건)일 경우 70%까지, 1주택 이상을 보유하고 있을 경우 60%까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다. 앞서 확인한 대로 감정가는 1억 8,100만원, 감정가의 60%는 1억 860만원, 감정가의 70%는 1억 2,670만원입니다. 이러한 배경을 알고 네 가지 경우를 가정해 보겠습니다.

 

1. 낙찰자 이00씨가 무주택자 또는 1주택자이고 금융기관이 낙찰가의 80%를 대출해 준다고 할 경우 

 

무주택자 또는 1주택자이기 때문에 감정가의 70%인 1억 2,670만원과 낙찰가의 80%인 9,904만원을 비교해 보면 9,904만원이 더 낮은 금액입니다. 때문에 낙찰자 이00씨는 9,904만원을 대출받을 수 있습니다.

 

2. 낙찰자 이00씨가 무주택자 또는 1주택자이고 금융기관이 낙찰가의 90%를 대출해 준다고 할 경우 

 

무주택자 또는 1주택자이기 때문에 감정가의 70%인 1억 2,670만원과 낙찰가의 90%인 1억 1,142만원을 비교해 보면 1억 1,142만원만원이 더 낮은 금액입니다. 때문에 낙찰자 이00씨는 1억 1,142만원을 대출받을 수 있습니다.

 

3. 낙찰자 이00씨가 1주택 이상을 보유하고 있고 금융기관이 낙찰가의 80%를 대출해 준다고 할 경우 

 

1주택 이상 보유자이기 때문에 감정가의 60%인 1억 860만원과 낙찰가의 80%인 9,904만원을 비교해 보면 9,904만원이 더 낮은 금액입니다. 때문에 낙찰자 이00씨는 9,904만원을 대출받을 수 있습니다.

 

4. 낙찰자 이00씨가 1주택 이상을 보유하고 있고 금융기관이 낙찰가의 90%를 대출해 준다고 할 경우 

 

1주택 이상 보유자이기 때문에 감정가의 60%인 1억 860만원과 낙찰가의 90%인 1억 1,142만원을 비교해 보면 1억 860만원이 더 낮은 금액입니다. 때문에 낙찰자 이00씨는 1억 860만원을 대출받을 수 있습니다.

 

이런 식으로 따지니 생각보다 많이 어렵지는 않은 것 같습니다. 기억해야 할 것은 '비규제지역에서 KB시세가 없는 주택의 경우 감정가 비율과 낙찰가 비율 중 낮은 금액을 대출해 준다'는 내용입니다.