오피스텔 대출(1) (Feat. 오피스텔 대출은 비주택담보대출입니다.)

지금까지 아파트, 빌라, 다세대 주택 등에 주택담보대출에 대하여 다양한 사례들을 공부해 보았습니다. 규제지역과 비규제지역을 대상으로 LTV는 어떻게 되고, DTI나 DSR은 어떻게 계산하는지에 대하여 실제 사례를 통해 알아보았고, 만약 경매를 통해 물건을 매수할 경우 어떻게 되는지에 대하여도 살펴봤습니다.

 

KB시세가 있는 아파트의 경우 KB시세로, KB시세가 없는 빌라나 다세대, 일부 아파트(보통 50세대 미만의 나홀로 아파트의 경우 KB시세가 나오지 않습니다.)의 경우 은행에서 직접 감정한 감정가를 기준으로 지역(규제지역 Vs. 비규제지역), 주택 수(무주택 Vs. 다주택) 등 기준에 의거하여 대출금액을 산정한다는 것을 공부했습니다. 

 

그 중에 하나 빠뜨린 게 있습니다. 바로 '오피스텔'입니다. 아파트만큼이나 흔히 볼 수 있는 오피스텔, 그만큼 많은 사람들이 거주하고 있는 오피스텔의 경우 어떤 기준으로 어떻게 대출받을 수 있을지 궁금해집니다. 물론 단순하게 생각할 수도 있습니다. '오피스텔도 집이니까, 어느 누군가에게는 소중한 보금자리이니까' 아파트나 빌라, 다세대 주택처럼 동일한 방식과 기준으로 대출금액을 산정하면 될 것 같습니다. 

 

그런데 한번 '오피스텔'이라는 단어부터 한 번 살펴보겠습니다. 오피스(Office)라는 말을 대충 번역하면 '사무실'입니다. 그리고 Tel이라고 하면 아무래도 전화기가 떠오를 수도 있지만 호텔(Hotel)이라는 말이 연상되네요. 쉽게 이야기하면 Office(사무실) + Hotel(호텔) = 오피스텔(Officetel), 업무를 보는 사무용 공간이기도 하고, 잠을 잘 수 있는 주거용 공간으로 모두 활용될 수 있는 공간이 바로 오피스텔입니다. 

 

오피스텔이 뭐 하는 곳인지 모르지는 않지만 어원을 통해 의미를 간단하게 살펴본 후, 금융위원회와 금융감독원이 내놓은 '가계부채 관리방안' 관련 내용(링크 참고)의 정책해설자료들을 다운받아서 살펴보았습니다.

 

'2021년 4월 29일 발행한 가계부채 관리방안(2021~2023년 중기관리계획)' 7페이지를 읽어보면 '토지·오피스텔·상가 등 非주담대' 라는 말이 나옵니다. 쉽게 말해 오피스텔은 주택담보대출이 아니라 토지, 상가 등과 같은 '비주택담보대출'입니다. 업무를 보는 사무용 공간의 특성이 들어가 있어서 그런지 아닌지는 모르겠지만 아무튼 오피스텔은 지금까지 공부했던 '주택담보대출'이 아니라 '비주택담보대출'이라고 합니다. 

 

주택담보대출에 대해서는 나름대로 다양하게 공부해 봤는데 '비주택담보대출'이라는 말이 튀어나오니 조금 당황스럽습니다. 그렇다면 도대체 비주택담보대출이 어떤 특성을 가지고 어떻게 적용되는지를 알아야 오피스텔에 대하여 얼마나 대출을 받을 수 있을지를 알아볼 수 있을 것 같습니다.

 

해당 내용을 알아보기 위해 '금융규제민원포털'이라는 사이트를 통해 금융위원회 금융정책과에서 '가계대출에 대한 리스크 관리기준 행정지도 공고'라는 내용을 찾았습니다.(링크 참고)

금융규제민원

그 중 '가계대출에 대한 리스크관리기준'이라는 문서 3p와 7p를 보면 비주택 부동산 담보대출 관련 행정지도라는 내용에서 어떻게 비주택담보대출을 적용하라고 하는지 알 수 있습니다. 

 

복잡한 내용들이 많지만 2021년 5월부터 적용되는 핵심을 요약하자면 바로 이 내용입니다. 

 

1. KB시세 또는 감정가의 70%까지 적용할 수 있다.

2. 원칙적으로 방공제가 이루어진다. 

3. 토지거래허가구역에 있는 오피스텔은 KB시세 또는 감정가의 40% 이내로 적용한다.

 

일단 LTV가 무엇인지에 대하여는 이미 공부했기 때문에(아래 링크 참고) 1번 내용은 별로 어렵지 않습니다.

LTV(Loan to Value Ratio)의 개념과 계산방법

 

그리고 방공제가 이루어진다는 내용 또한 이전에 공부했기 때문에(아래 링크 참고) 그러려니 하겠습니다.

주택담보대출 방공제(Feat. 좋은 대출상담사 찾는 법)

 

하지만 갑자기 튀어나온 개념이 있습니다. '토지거래허가구역' 입니다. 여기 있는 오피스텔은 LTV의 40%까지만 적용한다고 합니다. 그러면 도대체 토지거래허가구역이 무엇이고, 위치가 어디인지 살펴보겠습니다. 일단 토지거래허가구역에 대한 관련 법률과 용어 정의입니다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 기간을 정하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 지정·공고한 지역을 말한다. 토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 중앙도시계획위원회 또는 시ㆍ도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정한다. 토지거래허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. 다만, 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약은 허가없이 할 수 있다(기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따른다.) - 주거지역 180㎡ 이하, 상업지역 200㎡ 이하, 공업지역 660㎡ 이하, 녹지지역 100㎡ 이하, 도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 90㎡ 이하, 도시지역 외의 지역 250㎡ 이하(다만, 농지는 500㎡ 이하, 임야는 1천㎡ 이하)

크게 요약하면 국토교통부장관 및 시, 도지사가 지정하는 지역이고, 각 지자체 홈페이지에 게시가 되어 있음을 확인할 수 있습니다.

• 서울시 토지거래허가구역 지정현황(링크)
• 경기도 토지거래허가구역 지정현황(링크)

해당 지역을 통해 내가 매수하려는 오피스텔의 위치가 토지거래허가구역에 있는지를 확인할 수 있습니다.

 

오피스텔의 경우 업무용 특성과 주거용 특성을 동시에 가지고 있다는 특성 때문에 '주택이냐 아니냐'의 논란이 계속 이루어지고 있다고 합니다.(아래 링크 참고) 

세금·대출 민감한데…대체 오피스텔은 주택이야, 아니야?

 

하지만 적어도 ①대출 영역에서 오피스텔은 '비주택'에 속하는 만큼 '비주택담보대출'의 기준으로 대출금액이 산정된다는 점, 비주택담보대출은 ②KB시세 또는 감정가의 70%에서 방공제가 이루어진다는 점, 그리고 ③토지거래허가구역에 있는 오피스텔은 KB시세 또는 감정가의 40%만 대출받을 수 있다는 점 정도는 알아야 할 것 같습니다.