오피스텔 대출(3) (Feat. 오피스텔 대출을 통한 틈새시장 공략)

앞서 '비주택담보대출'로서의 오피스텔 대출의 특징과 사례를 통해 알아보는 예상 대출한도를 공부했습니다. 그렇다면 오피스텔 대출을 통해 부동산 시장의 틈새를 공략할 수 있는 방안에 대하여 알아보고자 합니다.

 

사실 오피스텔은 '가격 상승을 통한 시세 차익'보다는 '안정적 월세 수익'을 위한 투자처로 알고 있습니다. 신축 오피스텔의 경우 이미 신축 프리미엄이 붙은 상태에서 분양하기 때문에 분양가가 비싸고, 시간이 지날수록 감가상각이 되어 가격이 내려갈 가능성이 높은 것으로 알고 있습니다. 때문에 송사무장님도 가급적이면 신규 물건은 투자하지 말라고 조언해 주셨습니다.

https://betherich.tistory.com/238

(클래스101) 송사무장의 부자되기 클래스 3-4. 송사무장이 알려주는 실패를 피하는 법

 

하지만 요즘(2021년 7월 기준) 부동산 시장이 뜨거워서 그런지, 오피스텔 가격 또한 많이 오르고 있다고 합니다. 포털사이트를 통해 검색해 보니 오피스텔 시장도 뜨겁다는 것을 확인할 수 있습니다.

문득 궁금해집니다. 요즘 주택담보대출을 계속 억제하고 있는데 비주택담보대출인 오피스텔 대출의 경우 어떤지, 그리고 비주택담보대출만의 특성을 활용하여 좋은 물건을 효율적으로 매수할 수 있는 방안이 없을까에 대한 호기심이 들었습니다. 그래서 한 번 알아보고자 합니다.

 

1. 시가 15억 원을 초과하는 초고가 주택에 대한 대출 가능

 

앞서 지역별 LTV 비율과 계산 사례를 공부하면서 '시가 15억 원을 초과하는 초고가주택의 경우 주택담보대출이 불가능하다는 것을 알게 되었습니다.(관련 내용 아래 링크 참고)

지역별 LTV 비율과 계산 사례(2) - 주택가격과 주택수

주택담보대출은 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역), 비규제지역 공통적으로 시가 15억 원이 넘으면 단 1원도 받을 수 없습니다. 하지만 오피스텔 대출은 비주택담보대출이기 때문에 시가 15억 원이 넘어도 70%에서 방공제를 뺀 금액을 대출받는 것이 가능합습니다. 예를 들어 보겠습니다. 

 

서울 양천구 목동으로 가 보겠습니다. '목동현대하이페리온 2차'라는 곳입니다.  

KB시세를 조회해 보니 일반가 기준으로 목동하이페이온 2차 아파트는 21억 7,500만원입니다. 그리고 목동하이페리온 2차 오피스텔은 15억 2,500만원입니다.

물론 가격 차이는 나지만 공통적으로 15억 원이 넘는 초고가주택입니다. 이럴 경우 아파트의 경우 단 한 푼도 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 하지만 오피스텔의 경우 15억 원이 넘는다고 해도 비주택담보대출이기 때문에 앞서 공부했던 대로 KB시세의 70%에서 방공제된 금액을 제외한 금액을 대출받을 수 있습니다.(물론 아마도 DSR 등의 규제를 적용하기 때문에 소득과 다른 부채 등을 감안하기는 할 겁니다.)

 

물론 방공제된 금액을 제외하고 대출받는다고는 하지만 한 푼도 대출받지 못하는 것과 비교해 보면 그래도 대출을 받을 수 있다는 것만으로도 엄청난 혜택이 아닐까 생각됩니다. 

 

때문에 비주택담보대출인 오피스텔 대출을 활용할 경우 '시가 15억 원 이상의 초고가주택도 대출을 받을 수 있다는 점에서 좋으며, 요즘같이(2021년 7월 기준) 오피스텔 가격도 지속적으로 상승하는 시점에서는 시세차익 또한 고려할 수 있다'는 점이 좋은 것 같습니다. 

 

2. 전입 의무가 없다.

 

앞서 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 관계 없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다는 것을 공부했습니다.(관련 내용 아래 링크 참고)

주택담보대출의 목적에 따른 구분과 주택담보대출 후 전입조건

물론 실거주를 위해 주택담보대출을 받고 입주한다면 상관은 없습니다. 하지만 '투자용'으로 주택담보대출을 받아 규제지역 내 주택을 매수할 경우라면 '전입 의무'때문에 꽤나 머리아픈 상황이 생길 수도 있고, 주택담보대출을 받기 꺼려질 수밖에 없습니다. 만약 정말로 투자하고 싶다면 신용대출을 받거나, 다른 방안의 대출을 알아보거나, 전세 세입자를 구해서 전세금으로 매매잔금을 치르는 방식으로 진행해야겠지요. 물론 이론적으로는 가능한 방안이지만 전세 세입자가 구해지지 않거나, 신용대출 등 다른 대출이 금리가 높을 경우 힘들어질 수밖에 없습니다.

 

하지만 오피스텔 대출은 비주택담보대출이기 때문에 6개월 내 전입 의무가 없습니다. 때문에 '투자용'으로 오피스텔을 매수할 경우 전입 의무로부터 자유롭기 때문에 오피스텔 대출을 받을 수 있습니다. 아무래도 담보대출이기 때문에 신용대출 등 다른 대출보다는 금리가 저렴할 가능성이 높고(일반적으로 담보대출이 신용대출보다 금리가 저렴하므로) 전세를 놓든 월세를 놓든 상대적으로 자유로울 수 있다는 것이 장점일 것 같습니다.  

 

제 주변에만 봐도 오피스텔에 거주하는 지인들이 많이 있습니다. 때문에 당연히 '주택'이라고 생각했지만 오피스텔 대출은 '비주택담보대출'이라는 점을 알게 되었습니다. 물론 세금적인 측면에서는 비싼 것으로 알고 있지만 주택담보대출보다는 비교적 규제가 덜하다는 것을 알게 되었습니다. 때문에 이러한 점을 잘 알고 투자할 경우 쏠쏠한 수익을 얻을 수도 있을 것 같습니다.