오피스텔 대출(2) (Feat. 사례를 통해 알아보는 오피스텔 대출한도)

앞서 오피스텔은 '비주택담보대출'이라는 점, 그리고 '비주택'이기 때문에 비주택담보대출의 기준으로 대출금액이 산정되며 비주택담보대출의 기준은 KB시세 또는 감정가의 70%에서 방공제가 이루어진다는 것, 토지거래허가구역에 있는 오피스텔은 KB시세 또는 감정가의 40%만 대출받을 수 있다는 점에 대하여 공부했습니다.(해당 내용 아래 링크 참고)

오피스텔 대출(1) (Feat. 오피스텔 대출은 비주택담보대출입니다.)

 

그렇다면 사례를 통해 비주택담보대출인 오피스텔 대출한도를 대략적으로나마 예상해 보겠습니다.

 

첫 번째 사례로 서울 양천구에 위치한 현대41타워 오피스텔입니다. KB시세 및 방 크기는 다음과 같습니다. 

 

그렇다면 해당 오피스텔의 경우 서울 양천구(투기지역)이기는 하지만 비주택담보대출이기 때문에 LTV비율 40%는 적용받지 않으며, 이전에 배웠던 대로 KB시세 x 70% - 방공제금액(소액임차보증금) 을 대출받을 수 있을 것 같습니다. 그리고 서울지역의 방공제금액(소액임차보증금)은 2021년 5월부터 5,000만원입니다.

따라서 2억 2천만원 x 70% - 5,000만원 = 1억 4백만원을 대출받을 수 있습니다. 

 

참고로 오피스텔 대출을 해 줄 때 일부 금융기관들은 일반가가 아니라 하위평균가를 가지고 계산하는 경우도 있다고 합니다. 그럴 경우라면 2억 750만원 x 70% - 5,000만원 = 95,250,000원을 대출받을 수 있을 것 같습니다. 

 

두 번째 사례로 앞서 예를 든 서울 양천구에 위치한 현대41타워 오피스텔로 해 보겠습니다. 하지만 차이는 차주(대출하는 사람)이 모기지신용보증(MCG)에 가입한다고 해 보겠습니다. 이전에 MCG에 대하여 공부했던 기억이 있기 때문에 개념이 낯설지는 않습니다. 

은행이 알려주지 않는 MCI, MCG(Feat 방공제 없이 대출받는 방법)

하지만 오피스텔은 '비주택담보대출'이라고 했는데, MCG에 가입하는 것이 가능할까? 라는 의문이 생깁니다. 그래서 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 관련 내용을 알아보겠습니다.(링크 참고)

주택금융공사 | 주택보증 | 모기지신용보증(MCG) | 일반모기지신용보증

 

설명 내용 중 '보증 대상자'를 살펴보겠습니다. 이렇게 나와 있습니다.

비록 오피스텔은 '비주택담보대출'에 속하지만 MCG의 경우 '주거용 오피스텔'도 인정되는 만큼 MCG만 가입할 경우 방공제를 받지 않고 70%를 대출받을 수 있습니다. 그럴 경우 대출한도는 이렇게 되겠네요.

 

• KB시세 일반가를 적용할 경우 : 2억 2천만원 x 70% = 1억 5천 4백만원 대출 가능
• KB시세 하위평균가를 적용할 경우 : 2억 750만원 x 70% = 1억 4천 5백 2십 5만원 대출 가능

 

세 번째 사례로 성남 분당구에 위치한분당풍림아이원 오피스텔입니다. 경매를 통해 해당 물건을 취득했으며 낙찰자는 MCG가입을 한다고 가정하겠습니다. 

 

경매를 통해 낙찰받은 오피스텔의 경우 경락잔금을 얼마나 받을 수 있을까요? 일단 감정가는 1억 4,500만원이고 낙찰은 1억 3,080만원에 받았습니다. 이럴 경우 감정가의 70%와 낙찰가의 80% 중 낮은 금액만큼 대출을 받을 수 있습니다. 

 

그렇다면 감정가(1억 4,500만원)의 70%는 1억 150만원이고, 낙찰가의 80%는 1억 464만원입니다. 따라서 감정가의 70%가 더 낮은 금액이기 때문에 1억 150만원까지 대출을 받을 수 있습니다.