신용대출(2) (Feat. 주택구입 시 고액 신용대출 규제)

앞서 신용대출의 개념과 조건, 한도에 대하여 공부해 보았습니다. '담보나 보증'을 받지 못할 경우 차주(돈을 빌리는 사람)의 신용을 기반으로 차주의 소득금액과 신용등급 등 다양한 여건을 고려하여 대출한도를 계산한 후 대출을 해 주는데, 대출한도에서 이전에 받았던 대출들(기존 신용대출, 마이너스통장, 현금서비스, 자동차 할부금, 학자금 대출 등등)을 제외한 나머지 금액을 제외한 금액만 대출을 해 준다는 내용이었습니다.(관련 내용 아래 링크 참고)

신용대출(1) (Feat. 신용대출의 개념, 조건과 한도)

 

당연한 이야기입니다. 당연히 소득이 높고 신용이 좋으면 돈을 빌려주는 금융기관 입장에서도 당연히 더 많은 금액을 대출해 줄 수 있겠지요. 예를 들어 연봉이 10억이라고 하면 그만큼 더 많은 신용대출을 받을 수 있을 겁니다. 그만큼 대출 원금과 이자에 대한 상환금액이 높을 것이니까요. 

 

하지만 신용대출을 많이 받으면 많이 받는대로 규제가 생겼습니다. 물론 내가 사업을 하거나 다른 비싼 물품을 사거나 할 경우라면 상관이 없습니다. 하지만 신용대출을 받아 주택을 구입한다고 한다면 새로운(?) 규제를 적용받는다고 합니다.

 

지난번 DSR에 대하여 공부하면서 이런 내용에 대하여 공부했습니다.(아래 링크 참고)

DSR(Debt Service Ratio)의 개념과 계산방법

 

2021년 7월 1일부터는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 내에서 6억 원 초과의 주택을 구입할 때 주택담보대출을 받거나 1억원 초과의 신용대출을 받을 경우 DSR을 적용한다고 합니다. 그리고 2022년 7월 1일부터는 주택담보대출 등을 비롯, 모든 대출액이 2억 원을 넘어갈 경우 DSR을 적용받고, 2023년 7월부터는 총 대출액이 1억 원을 넘어가면 DSR을 적용받는다고 합니다. 쉽게 이야기해서 2021년 7월 1일부터는 신용대출을 많이 받거나 6억 원 초과 주택을 구입할 경우 DTI가 아니라 DSR을 적용해서 대출한도를 줄여버리겠다는 의미입니다. 즉, 1억 원 이상 신용대출을 받을 경우 주택담보대출을 받기 힘들도록 만들어 놓았다는 의미입니다.  

 

뿐만이 아닙니다. 신용대출 대출총액이 누적 기준 1억원을 초과하여 신용대출을 받을 경우 신용대출 실행일로부터 1년 내 규제지역에서 주택을 추가로 구입하는 행위를 금지한다고 합니다. 해당 내용은 앞서 살펴보았던 '금융규제민원포털'이라는 사이트를 통해 금융위원회 금융정책과에서 '가계대출에 대한 리스크 관리기준 행정지도 공고' 중 '가계대출에 대한 리스크관리기준' 2p에 나와 있습니다.

가계대출에 대한 리스크관리기준 2p

그리고 금융기관에서는 관련 내용을 근거로 1억 원 이상의 고액 신용대출을 실행할 때 '추가약정서'라는 것을 별도로 받는다고 합니다.

출처 : 한국씨티은행 고액 신용대출의 사후 용도관리 강화 관련 추가약정서 양식

쉽게 이야기해 신용대출을 1억 원 초과하여 받을 경우, 또는 마이너스통장 한도금액 포함 신용대출 잔액이 1억 원을 초과하게 되면 1년 동안 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내에 위치한 주택을 구입할 수 없습니다. 이런 사실을 모르고 갭투자 등을 위한 주택 구입용으로 1억 원 이상 신용대출을 받고자 했다면 꽤나 머리아픈 상황이 발생할 수밖에 없습니다. 

 

하지만 신용대출의 경우 가족의 명의가 아닌 '차주'의 명의입니다. 때문에 만약 내가 1억 원을 초과하여 신용대출을 받는다고 해도 아내의 명의로 규제지역에 추가로 주택을 매수한다면 규정에 어긋나지 않습니다. 신용대출은 부부 또는 세대의 명의가 아니라 차주 개인의 명의이기 때문입니다.

 

또한 신용대출을 받고 1년이 지난 후에 규제지역에 주택을 매수할 수도 있습니다. 신용대출은 연장이 가능하기 때문에(보통 5년 정도) 신용대출을 받아 놓고 기다렸다가(물론 해당 이자는 부담해야 하겠지만) 1년 후에 주택을 매수하면 문제는 없을 것 같습니다. 

 

물론 고소득자가 아닌 분들의 경우 신용대출 1억 원 이상을 받는 것 자체가 어려운 일입니다. 하지만 만약 내가 신용대출을 1억 원 이상 받아 주택을 매수하려고 한다면 해당 내용에 대하여 알아두는 것이 좋을 것 같습니다. 그래야만 새로운 대안을 마련할 수 있을 것이니까요.