대출금액 산정을 위한 연간소득(2) (Feat 증빙소득 : 근로소득과 사업소득)

DTI와 DSR 산출을 위해서는 '연간소득'이 있어야 하고, 대출금액 산정을 위한 '연간소득'은 증빙소득, 인정소득, 신고소득이 있다는 것을 살펴보았습니다. 그리고 주택담보대출과 관련된 소득 산정 관련 내용은 은행연합회 '여신심사 선진화를 위한 모범규준' 제2장을 참고하면 된다는 것을 알게 되었습니다. 

대출금액 산정을 위한 연간소득(1) (Feat 소득의 종류 : 증빙소득과 추정소득)

 

해당 내용을 보다 자세히 살펴보면 확인서류와 연소득 산정방법 등은 한국주택금융공사 보금자리론 소득증빙 방법을 준용해야 한다는 내용이 있습니다. 

 

때문에 한국주택금융공사 '보금자리론 업무처리기준'이라는 것을 살펴보겠습니다. 이렇게 생겼습니다. 

무료 66페이지에 이를 정도로 내용이 많습니다. 하지만 필요한 내용만 살펴보겠습니다. 먼저 '증빙소득' 입니다. '증빙소득'은 크게 '근로소득'과 '사업소득'으로 나눌 수 있습니다. 그리고 해당 소득을 어떤 서류로 증빙하는지에 대해서는 한국주택금융공사 '보금자리론 업무처리기준' 17페이지에 나와 있습니다.

출처 : 한국주택금융공사 보금자리론 업무처리기준

 

해당 서류들을 한 번 들여다보겠습니다. 다양한 서류들이 많이 있지만 가장 많이 활용되는 2개 정도만 자세히 한 번 들여다보겠습니다.(저 또한 주택담보대출을 받았을 때 해당 2개 서류들을 준비했던 기억이 납니다.)

 

1. 소득금액증명원

 

해당 서류는 근로소득자는 물론이고 사업자등록증을 소지한 사업자, 일용소득자, 보험업 등에 종사하는 사업소득원천징수자 등이 발급받을 수 있습니다. 국세청 홈택스, 세무서, 주민센터 등에 요청하여 받을 수 있습니다. 

보통 전년도 소득은 근로소득자(직장인)의 경우 5월 1일부터, 사업소득자의 경우 7월 1일부터 발급이 가능합니다. 쉽게 이야기하면 근로소득자는 올해 5월, 사업소득자는 올해 7월이 되어서야 작년 소득을 증빙할 수 있다는 의미입니다. 하지만 직장 퇴사자 또는 폐업한 사업자는 소득금액증명원에 있는 금액을 사용하지 못합니다.(해당 금액으로 대출받을 수 없다는 의미입니다.) 때문에 주택담보대출을 받고자 한다면 가급적이면 퇴직 전에 대출을 받고 나서 퇴직하는 것이 좋을 수 있을 것 같습니다. 

 

2. 근로소득원천징수영수증(사업자의 경우 사업소득 원천징수영수증)

 

직장인이라면 웬만해서는 한 번씩은 발급받아봤음직한 서류입니다. 해당 서류는 4대보험에 가입된 직장인 근로소득자가 발급받을 수 있습니다. 보통 회사 경리담당부서 등에 요청하여 받을 수 있으며 국세청 홈택스에서도 물론 발급받을 수 있습니다.(사업자의 경우 사업소득원천징수영수증 발급 가능)

회사 내 근로소득원천징수영수증 발급 담당자가 보통 알아서 조치해 주기는 하지만 정말 가끔씩 '회사 직인'이 누락되어 있는 경우가 발생할 수 있습니다. 이럴 경우 금융기관에서 직인 찍어 오라고 합니다. 그리고 보통은 2개 년도(재작년, 작년) 분을 발급받으라고 하니 2개 년도치를 미리 준비하는 것이 좋습니다. 그 이유는 아래와 같습니다.

출처 : 한국주택금융공사 보금자리론 업무처리기준 16페이지

 

보통 증빙소득의 경우 2개 년도의 소득이 필요하다고 합니다. 물론 직장에 입사하여 근무한 지 2년이 안 될 경우라면 1개 년도의 근로소득원천징수영수증만 발급받으면 되기는 합니다.(보통 신입사원들이 해당됨) 하지만 만약 근무한 지 1년도 안 되는 신입사원들의 경우라면(입사하자마자 바로 대출받아 주택을 구입하려 하는 경우 등) 1년 이하의 소득을 연환산 후 10% 차감하여 소득을 산정할 수 있습니다.(물론 재직증명서나 건강보험자격득실확인서 등을 통해 상시소득임을 증빙하면 차감을 안 할 수 있습니다만) 이 내용이 무슨 말인지 보다 쉽게 이해하고자 예를 한 번 들어보겠습니다.

연봉 3천만원을 받기로 하고 2020년 7월 1일 입사한 갑이라는 사람이 2021년 6월 1일 주택담보대출을 받아 주택을 구입하려고 합니다. 금융기관에서는 2년치(2019년, 2020년) 근로소득원천징수영수증을 가지고 오라고 합니다. 하지만 갑은 입사한 지 1년도 안 되었기 때문에 2019년 근로소득원천징수영수증은 발급을 수 없고, 2020년 근로소득원천징수영수증에도 1,500만원만 찍혀 있습니다.(연봉 3천만원인데 2020년 7월 1일부터 12월 31일까지 6개월만 일했기 때문에) 이럴 경우 금융기관에서는 1년 이하 소득을 연환산합니다.(6개월 동안 1,500만원이니 이것을 연환산하면 3,000만원이 되겠지요?) 그리고 나서 해당 금액의 10%를 차감한 2,700만원(3,000만원에서 10% 차감한 금액)을 소득으로 산정합니다. 하지만 갑은 2,700만원만 인정받으면 원하는 만큼의 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 때문에 회사 재직증명서, 건강보험자격득실확인서 등을 통해 해당 소득이 상시소득임을 증명합니다. 이럴 경우 금융기관은 10%를 차감하지 않고 연환산한 금액인 3,000만원으로 증빙소득을 인정해 줄 수 있습니다.

그리고 퇴직자의 경우 전년도 소득을 인정받을 수 없다고 합니다. 쉽게 이야기해서 2021년도 2월 1일에 퇴직하고 3월 1일에 주택담보대출을 받고자 한다면 금융기관은 2019년과 2020년도의 근로소득원천징수영수증을 요청할 겁니다. 하지만 이미 2021년도 2월 1일에 퇴직했기 때문에 2020년 근로소득원천징수영수증에 명시된 소득은 적용받지 못합니다. 따라서 당초 받고자 하는 대출금액이 크게 줄어들거나 원활한 대출이 진행되지 못할 수 있습니다. 따라서 주택담보대출을 받고자 한다면 가급적이면 퇴직 전에 대출을 받고 나서 퇴직하는 것이 좋다는 의미입니다. 

 

이전에 주택담보대출을 받을 때 금융기관 담당자께서 '뭐 가져와라, 뭐 가져와라 등등' 요구하는 것들이 많아 꽤나 짜증났던 기억이 납니다. 하지만 대출을 공부하면서 저런 서류들을 요청하는 이유가 있다는 것을 조금씩 알게 되었습니다. 소득 증빙을 하기 위해 소득금액증명원이나 근로(사업)소득 원천징수영수증이 필요하고, 재직 여부를 증빙하기 위해 재직증명서가 필요하고, 모든 것이 이유가 있다는 것을 알게 되었습니다. 물론 꽤나 번거롭기는 하지만 그래도 '증빙소득'은 '명확한 증빙이 가능하다'는 점에서 편리하고 대출받을 때도 유리하다는 것을 알게 되었습니다.