대출금액 산정을 위한 연간소득(1) (Feat 소득의 종류 : 증빙소득과 추정소득)

앞서 DTI와 DSR을 계산할 때 분모에는 '연간소득'이 들어간다는 것을 공부했습니다.

DTI(Debt to Income)의 개념과 계산방법, 그리고 신 DTI

 

DSR(Debt Service Ratio)의 개념과 계산방법

 

저는 직장인입니다. 때문에 매년 '연봉근로계약서'에 서명하고 해당 금액을 매월 나누어 받고 있습니다. 그리고 월급날 하루 전쯤 또는 월급날 당일 '급여명세서'를 사내 시스템에서 출력할 수 있고, 필요할 경우 '근로소득 원천징수영수증'이라는 것을 발급받을 수도 있습니다. 그만큼 편리하게 제 소득에 대한 증빙을 할 수 있습니다.

 

하지만 문득 이런 생각이 듭니다. '직장인이 아닌 분들은 어떻게 자신들의 연간소득을 증빙할까?' 예를 들어 전에 다니던 직장을 퇴사하고 전업 투자를 고려하고 계신 분들이라면? 또는 개인사업자나 임대업 등을 하고 계시는 분들, 프리랜서 분들의 경우 어떻게 연간소득을 증명해야 하는지 궁금합니다. 

 

때문에 일단 주택담보대출과 관련된 '소득 산정'에 대하여 한번 알아보겠습니다. 해당 내용은 은행연합회 '여신심사 선진화를 위한 모범규준'에 나와 있습니다. 

전국은행연합회

해당 규준 제2장 제4조제2항을 확인해 보겠습니다. 

일단은 크게 연소득은 '증빙소득'으로 산정하는 것이 원칙이나 증빙소득으로 산정하기 어려울 경우 인정소득 또는 신고소득으로 산정할 수 있다고 되어 있습니다.

 

추가로 해당 규준 제2장 제5조제1항을 확인해 보겠습니다. 

일단 증빙소득과 인정소득의 종류와 확인서류, 산정방법 등은 한국주택금융공사 보금자리론 소득증빙 방법을 준용한다고 되어 있습니다. 때문에 한국주택금융공사 보금자리론 소득증빙 방법을 한 번 살펴보겠습니다.

주택금융공사 | 주택담보대출 | 보금자리론 | 소득·부채 산정 안내

 

가장 먼저 증빙소득입니다. 근로(사업)소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 급여명세표, 연금증서(공적연금, 기업연금, 개인연금) 등의 객관적인 자료로 입증되는 모든 소득을 합산한 종합소득이라고 되어 있습니다. 

 

이어서 인정소득입니다. 증빙소득 제출이 어려운 경우에 한해 활용이 가능하며 연금산정용 가입내역확인서(국민연금), 건강보험료 납부확인서(건강보험료) 등으로 증빙할 수 있는 국민연금이나 건강보험료를 활용해 추정한 소득이라고 합니다.

 

마지막으로 신고소득입니다. 은행연합회 '여신심사 선진화를 위한 모범규준' 제2장 제5조제2항을 확인해 보니 이런 구절이 있습니다.

그리고 추가로 2021년 4월 29일 금융위원회에서 내놓은 '가계부채 관리방안-과제별 세부내용' 8p를 보면 다음과 같은 내용도 나옵니다.

 

해당 자료들을 통해 '신고소득'이란 증빙소득이나 인정소득의 산출이 어려울 경우 다양한 관련자료(임대소득, 금융소득, 매출액, 신용카드 사용액, 저축액 등)를 활용하여 연소득을 추정하는 방식임을 확인할 수 있습니다.

 

지금까지 대출금액 산정을 위한 연간소득에는 증빙소득, 인정소득, 신고소득이 있다는 것을 살펴보았습니다. 보통은 증빙소득으로 하는 것이 깔끔하나 소득 증명이 어려울 경우 추정소득으로 소득을 추정해야 하는데 추정소득은 인정소득과 신고소득이 있다는 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 그리고 참고로 '소득 증명이 어려운 경우는 보통 이런 사례를 의미합니다.

그림출처 : 보금자리론 업무처리기준(한국주택금융공사) p20

쉽게 말해 부부합산 소득이 24백만원 이하일 경우에만 추정소득을 사용할 수 있다는 것으로 이해하면 될 것 같습니다. 

 

근로소득자 입장에서 '근로소득원천징수영수증'만 생각했기 때문인지 꽤나 복잡하고 어렵습니다. 하지만 그만큼 견문이 넓어졌다는 느낌도 받습니다. 그렇다면 추정소득을 어떻게 산출하는지, 근로소득자가 아닌 사업자 입장에서 소득증빙을 어떻게 하는지에 대해서도 보다 자세히 알아봐야할 것 같습니다.