규제지역 주거용 경락잔금대출(1) (Feat. 경매가 대출이 많이 나온다고 하는 이유)

부동산 경매를 공부하다 보면 공통적으로 듣는 말이 있습니다. '경매는 대출이 많이 나온다.' 보통 낙찰가의 80%까지 대출이 나와서 내 돈 드는 게 거의 없다고 합니다. 하지만 '대출 옥죄기가 상당히 심한 상황인데 경매는 괜찮을까? 제대로 알아보지도 않고 낙찰받았다가 계약금만 날리는 것 아닐까?' 등등의 걱정도 듭니다. 때문에 다양한 사례를 통해서 경락잔금대출이 얼마나 나올지에 대하여 실제 사례를 통해 공부해 보면서, 대략적으로나마 예상을 해 보겠습니다.

 

첫 번째 사례입니다. 

서울 강북구의 아파트가 경매로 나왔습니다. 1층입니다. 그리고 감정가는 5억 6,700만원이고 매수인 박00씨가 6억 2,500만원에 낙찰받았습니다. 감정가의 약 110% 정도 됩니다. 등기부등본 권리분석이나 임차인 권리분석 등은 생략하고 대출을 얼마 받을 수 있을지 정도만 한 번 생각해 보겠습니다. 

 

해당 아파트의 KB시세를 한 번 보겠습니다. 이렇게 되어 있습니다.

KB시세를 보면 7억 5천만원 정도 합니다. 그리고 하위평균가는 7억 3천만원입니다. 해당 아파트가 1층이기 때문에 하위평균가를 적용하여 대출을 해 주는 경우가 많다는 것을 이전에 공부했습니다.(아래 링크 참고) 물론 대출기관을 잘 만나서 일반가인 7억 5천만원을 기준으로 대출을 받을 수도 있겠지만 보수적으로 하위평균가로 받는다고 생각하고 받을 수 있는 대출금액을 예상해 보겠습니다.(일단 낙찰자 박00씨가 DTI와 DSR 기준을 충족시키고, MCI 등을 통해 방공제 없이 대출을 받을 수 있으며 2021년 7월 1일 이후에 대출을 실행한다고 가정하겠습니다.)

LTV(Loan to Value Ratio)의 개념과 계산방법

 

크게 네 가지 케이스로 나누어 생각해 보겠습니다.(낙찰자 박00씨가 어떤 분인지 모르기 때문에 공부하는 의미에서 다양하게 한 번 생각해 보겠습니다.)

 

1. 낙찰자 박00씨가 무주택 서민 실소유자의 요건을 충족시키는 경우

 

이전에 배웠던 LTV부분에 대한 표를 살펴보겠습니다. 아래와 같습니다. 

일단 서울 강북구는 투기과열지구입니다. 투기지역과 투기과열지구는 9억 원 이하 주택에 대하여 LTV가 6억 원까지는 60%, 6~9억 원 구간의 경우 50%까지 LTV를 적용받고 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.  KB시세로 7억 3천만원이었기 때문에 대출한도를 계산해 보면 (6억 원 x 60%) + (1억 3천만원 x 50%) = 4억 2,500만원까지 대출을 받을 수 있지만 한도가 최대 4억 원이라고 되어 있습니다. 때문에 결국 낙찰자가 받을 수 있는 최대 대출한도는 4억 원입니다.

 

2. 낙찰자 박00씨가 처분조건부 1주택 보유자인 경우

 

이전에 배웠던 주택 보유자의 경우 LTV가 어떻게 적용되는지에 대한 표입니다.

LTV 40%를 적용받으므로 KB시세 7억 3천만원의 40%인 2억 9,200만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 

 

3. 낙찰자 박00씨가 무주택자이나 부부합산 연소득이 9천만원을 넘어 서민 실소유자의 요건을 충족시키는 못할 경우

 

해당 부분 또한 투기지역 LTV기준에 맞추어 적용받습니다. LTV 40%를 적용받으므로 KB시세 7억 3천만원의 40%인 2억 9,200만원까지 대출을 받을 수 있습니다.

 

4. 낙찰자 박00씨가 이미 1주택 이상을 보유하고 있으며 처분 계획이 없는 경우

 

경락잔금대출을 단 한 푼도 받을 수 없습니다. LTV기준에 의거 1주택 이상 보유자는 대출이 나오지 않기 때문입니다. 

 

크게 4개의 경우를 가지고 살펴보았습니다. 그렇다면 이걸 가지고 낙찰가와 비교해 보겠습니다.

이렇게 시세보다 저렴하게 낙찰을 받을 경우 해당 주택을 매수하는 데 그만큼 대출금의 비율이 높아지고, 내 돈이 적게 들어가는 것을 확인할 수 있습니다. 아파트의 경우 경락잔금대출도 KB시세를 기준으로 해주는 경우가 많고, KB시세가 법원의 감정가나 낙찰가보다 일반적으로 높게 나오는 경우가 대부분이기 때문에 경매가 대출이 많이 나온다고 일반 사람들은 인식하는 것입니다. 하지만 경락잔금대출 또한 주택의 경우 정부의 LTV, DTI, DSR 등의 규제를 받고 있으며 주택의 시세와 지역(규제지역 Vs. 비규제지역) 주택 보유 수 등의 요인으로 인해 아예 안 나올 수도 있습니다.

 

'경매는 대출이 많이 나오니까 괜찮을거야!'라는 맹목적인 믿음만을 가지고 섣불리 덤볐다가는 큰일날 수 있습니다.(특히 저는 2주택자이기 때문에 섣불리 규제지역 아파트에 도전했다가 계약금만 날릴 뻔했네요.) 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 대출금액은 KB시세를 기준으로 산정되기 때문에 내 돈이 적게 들어가는 것일 뿐이기 때문에 경매가 대출이 많이 나오는 것처럼 보이는 일종의 착시효과입니다.

 

주택의 시세와 지역, 주택 보유 수 등을 감안하여 사전에 충분히 공부하고 전문 상담사들과 상담을 통해 자금조달계획을 수립한 후 좋은 물건이 있다면 경매를 통해 낙찰받는 게 좋을 것 같습니다.