앞서 사례를 통해 주거용 경락잔금대출도 예외 없이 각종 규제를 받고 주택 시세와 지역, 보유 수 등의 영향을 받는다는 것을 배웠습니다. 하지만 주거용, 특히나 아파트의 경우 KB시세를 기준으로 대출금액을 산정하기 때문에 시세보다 저렴하게 낙찰받는다면 내 돈이 적게 들어갈 수 있다는 점에서 메리트가 있다는 점을 확인했습니다.
다른 사례를 통해 한번 더 공부해 보겠습니다.
서울 관악구의 아파트가 경매로 나왔습니다. 3층입니다. 그리고 감정가는 7억 3천만원이고 매수인 유00씨가 8억 3,700만원에 낙찰받았습니다. 감정가의 약 110% 정도 됩니다. 등기부등본 권리분석이나 임차인 권리분석 등은 생략하고 대출을 얼마 받을 수 있을지 정도만 한 번 생각해 보겠습니다.
해당 아파트의 KB시세를 한 번 보겠습니다. 이렇게 되어 있습니다.
KB시세를 보면 9억 3천만원 정도 합니다. 해당 물건이 3층이기 때문에 일반가를 적용하여 받을 수 있는 대출금액을 예상해 보겠습니다.(일단 낙찰자 유00씨가 DTI와 DSR 기준을 충족시키고, MCI 등을 통해 방공제 없이 대출을 받을 수 있으며 2021년 7월 2일 이후에 대출을 실행한다고 가정하겠습니다.)
크게 두 가지 케이스로 나누어 생각해 보겠습니다.(낙찰자 유00씨가 어떤 분인지 모르기 때문에 공부하는 의미에서 다양하게 한 번 생각해 보겠습니다.)
1. 낙찰자 유00씨가 무주택 서민 실소유자의 요건을 충족시키는 경우
이전에 배웠던 LTV부분에 대한 표를 살펴보겠습니다. 아래와 같습니다.
일단 서울 관악구는 투기과열지구입니다. 투기지역과 투기과열지구는 9억 원 이하 주택에 대하여 LTV가 6억 원까지는 60%, 6~9억 원 구간의 경우 50%까지 LTV를 적용받고 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 문제는 KB시세로 9억 3천만원입니다. 때문에 유00씨는 서민 실수요자 요건을 충족시킨다고 해도, '주택 기준 9억 원 이하'가 충족되지 않습니다. 비록 경매를 통해 8억 3,700만원에 낙찰되었다고 해도 KB시세를 기준으로 대출금액을 산정하기 때문입니다. 그러므로 이런 경우에는 투기지역 LTV기준에 맞추어 경락잔금대출이 됩니다.
그러면 유00씨가 받을 수 있는 경락잔금대출은 (9억 원 x 0.4) + (3천만 원 x 0.2) = 3억 6,600만원입니다. 만약 해당 주택의 KB시세가 9억 원 이하였다면 최대 4억 원까지는 대출을 받을 수 있었을 겁니다. 하지만 9억 원이 넘는 고가주택을 낙찰받을 경우 비록 무주택 서민 실소유자 요건을 충족시킨다고 해도 원하는 금액만큼 대출을 받기가 쉽지 않다는 것을 확인할 수 있었습니다.
2. 낙찰자 유00씨가 처분조건부 1주택 보유자인 경우
이전에 배웠던 주택 보유자의 경우 LTV가 어떻게 적용되는지에 대한 표입니다.
9억 원 이하의 경우 LTV 40%, 9억 원 초과분에 대해서는 20%를 적용받으므로 앞서 사례와 동일하게 (9억 원 x 0.4) + (3천만 원 x 0.2) = 3억 6,600만원을 대출받을 수 있습니다.
3. 낙찰자 유00씨가 무주택자이나 부부합산 연소득이 9천만원을 넘어 서민 실소유자의 요건을 충족시키는 못할 경우
해당 부분 또한 투기지역 LTV기준에 맞추어 적용받습니다. 9억 원 이하의 경우 LTV 40%, 9억 원 초과분에 대해서는 20%를 적용받으므로 앞서 사례와 동일하게 (9억 원 x 0.4) + (3천만 원 x 0.2) = 3억 6,600만원
4. 낙찰자 유00씨가 이미 1주택 이상을 보유하고 있으며 처분 계획이 없는 경우
경락잔금대출을 단 한 푼도 받을 수 없습니다. LTV기준에 의거 1주택 이상 보유자는 대출이 나오지 않기 때문입니다.
고가주택을 온전히 내 돈만으로 매수하기는 정말 쉽지 않습니다. 그만큼 돈이 부족하기 때문에 대출을 받고자 노력하는 것이고, 조금이라도 저렴하게 매수하기 위해 부동산 경매를 통해 낙찰받으려 하는 것이구요.(무주택 실소유자라는 가정 하에...) 하지만 고가주택(KB시세 9억 원 이상)의 경우 무주택 실소유자의 요건을 충족한다고 해도 오히려 대출금이 줄어들 수 있습니다. 물론 경매를 통해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수는 있겠지만 대출금 또한 감소하기 때문에 해당 주택을 매수하여 실거주하려면 현실적으로 쉽지 않다는 것을 사례를 통해 배웠습니다.
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