26일 발표된 정부의 부동산 공급 활성화 대책에 전문가들이 수요 진작이 부족한 가운데 즉각적인 공급 확대와 부동산시장 안정화에 한계가 있다고 내다봤다. 9·26 주택 공급대책이 시장에 안착하기 위해서는 그동안 발표된 사업이 실제 속도를 내거나 추가 대책을 발표해 공급물량을 획기적으로 더 늘려야 한다는 지적까지 나왔다.
부동산시장 기대에 미치지 못하는 것은 과거 원희룡 국토교통부 장관 발언으로 이번 대책에 관심이 높아졌기 때문이라는 분석이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "원 장관이 지난달 말 공급위축과 관련해 '초기에 비상을 걸어야 할 상황'이라며 '압도적으로 움직이겠다'고 시장 기대감을 높여 이번 발표 내용이 미흡한 측면이 있다"면서 "자칫 향후 정책 신뢰성에 금이 갈 수 있다"고 지적했다.
이번 대책에서는 공공물량 공급에 속도를 낸다고 강조했다. 추가 공급 물량에서 3기 신도시 3만가구와 신규 택지 2만가구 물량이 핵심이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "민간 공급을 공공으로 전환하는 부분은 긍정적이지만 실행 물량이 제한적이라는 점이 아쉽다"며 "현재 시장 상황을 감안하면 효과가 제한적일 수 있다"고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "3기 신도시 물량 확대를 통한 공급 확대는 3만가구에 불과해 기대 이하"라며 "이 부분에 대한 재고가 필요하다"고 지적했다.
이른바 '순살 아파트' 논란을 빚은 한국토지주택공사(LH)와 관련한 대책이 없다는 점도 공공물량 공급의 한계로 꼽혔다. 고 원장은 "공급은 결국 단기 공급이 문제인데 그동안 LH에 제기된 감리 문제 등에 대한 해결 방안이나 내부 정리 없이는 공공 공급이 활성화되기 어렵다"고 지적했다.
공공택지 전매제한 한시 완화, 조기 인허가 사업자 인센티브 부여, 분양사업의 임대사업 전환 지원 등으로 민간 공급을 촉진하는 방침과 관련해서는 긍정적인 편이다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 "시행사 간 공공택지 전매제한 완화로 대기 수요가 있는 양질의 택지는 공급속도가 보다 빨라질 것"이라며 "수도권 내 분양시장 분위기가 개선된 만큼 자금력, 사업 추진 의지가 있는 시행·시공사가 주택 공급에 나설 확률이 높다"고 말했다. 그는 "다만 1년간 한시 규제 완화이고, 최초 가격 이하로만 전매를 허용하는 만큼 사업자 간 이면계약 등에 대한 모니터링이 필요할 것"이라고 덧붙였다.
민간 분야 공급 활성화를 위해 금융 지원을 강화하는 것과 관련해 이 연구위원은 "현시점에서 필요한 내용이지만 아무 곳이나 보증을 해주면 지난해부터 불거져온 전세보증·전세사기 형태로 전개될 수 있다"며 "자금은 훗날 회수가 가능한 우량 사업장에 집중하는 것이 원칙"이라고 강조했다.
연립·다세대·오피스텔 등 비아파트 관련 대책은 최근 부동산 시장 분위기를 감안할 때 효과가 극히 제한적일 것으로 보인다. 함 랩장은 "비아파트 건설자금을 1년간 한시 지원하는 것은 고무적이지만 다세대·오피스텔 등은 최근 분양 수요가 급감하고 임대수익 대비 고분양가 문제 등으로 거래량, 수요가 낮다"며 "서울 등 일부 도심 지역 위주로만 정책 효과가 나타날 전망"이라고 내다봤다.
또 아파트를 청약할 때 무주택으로 간주하는 소형주택 기준 가격을 수도권 기준 공시가 1억3000만원에서 1억6000만원으로 상향하고 민영뿐 아니라 공공주택, 특별공급까지 확대했다. 시세 약 2억4000만원까지 무주택 자격을 유지할 수 있다. 함 랩장은 "비아파트 매입자가 분양시장을 통해 아파트를 사는 길이 열리기는 했지만 수도권은 이미 청약경쟁률이 높고, 기존 아파트 가격 수준도 상당해 매입 선택지는 제한적일 것"이라고 분석했다.
정부가 시장에 강력한 공급 시그널을 제시하는 것은 다소 긍정적이라는 분위기다. 이 연구위원은 "지금처럼 시장이 꺾인 상황이 오히려 '규제 완화를 통한 시장 정상화'에 최적의 타이밍"이라며 "시장 상황이 바뀔 때를 대비해 지금처럼 여러 규제 요인을 미리 조정해두는 것이 바람직한 대응"이라고 말했다.
기존 부동산 대책과 달리 '수요 진작 정책'이 포함되지 않았다는 점도 주목된다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "과거 대책과 달리 수요 진작을 하지 않고 공급 확대를 통해 시장을 정상화시키는 게 차이점"이라며 "이 같은 공급 시그널이 믿음을 주기 위해서는 용지 선정, 재원 확보 등 구체적인 후속 대책이 나와야 한다"고 말했다.
이번 9·26 주택공급 대책(관련 내용 아래 링크 참고)의 핵심은 공공 물량을 최대한 확보해 총력전에 나서는 것이다. 이를 위해 수도권 3기 신도시(3만가구), 신규택지(8만5000가구), 민간 물량 공공전환(5000가구)을 통해 12만가구 이상 공급 물량을 늘린다는 방침이다. 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인하는 패스트트랙도 적용해 공급에 속도감도 붙인다.
올해들어 8월까지 전국 주택 인허가·착공 물량은 전년 동기보다 각각 39%, 57% 가량 감소했다. 분양도 43% 떨어졌다. 분양이 실제 공급으로 이어지고, 인허가가 공사 시작으로 연결되려면 각각 2~3년씩 걸리기 때문에 2025년부터 꽤 오랜 기간 공급난이 불거질 위험이 높다는 우려가 많았다.
정부는 우선 공공 물량 공급을 최대한 늘리고 속도도 내겠다는 신호를 보내 시장의 불안감을 잠재우려는 것으로 해석된다. 정부가 사업진행 속도를 상대적으로 조절하기 쉬운 공공 주택부터 마중물 삼아 민간 공급을 활성화하려는 목적도 깔렸다.
먼저 3기 신도시 5곳(고양창릉, 남양주왕숙, 부천대장, 인천계양, 하남교산) 주택공급 물량을 17만6000가구에서 3만 가구 이상 늘리기로 했다. 늘어나는 물량을 모두 합치면 하남교산(3만3000가구)이나 고양창릉(3만6000가구) 정도 된다.
국토부는 이를 위해 “쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 안에서 토지이용 효율성을 높여 물량을 확보하겠다”고 밝혔다. 3기 신도시 평균 용적률을 높이고 자족용지와 공원녹지와 같은 비주택용지 일부를 주거용지로 전환하겠다는 뜻으로 해석된다. 진현환 국토부 주택정책실장은 “3만가구는 자족용지 전환에 대해 지자체와 협의가 끝난 숫자”라며 “용적률 인상과 공원녹지 관련 협의가 추가로 이뤄질 경우 물량은 이것보다 더 늘어날 수 있다”고 설명했다.
현행 수도권 택지의 법정 상한 용적률은 220%다. 현재 196%인 3기 신도시 평균 용적률을 감안하면 20%포인트는 더 늘릴 여지가 있는 셈이다. 국토부도 지난해부터 3기 신도시 등 공공택지에서 수도권 광역급행철도(GTX) 등이 닿는 역세권을 증심으로 고밀개발하는 방안을 검토하고 있었다. 이들 역세권에 특별계획구역, 입지규제최소구역 등 도시계획 특례를 적용하는 대신 적정한 개발이익을 환수하는 방안을 찾고 있는 것으로 알려졌다. 용적률이 현재 계획보다 20%포인트 높아지면 수도권에 최대 1만~2만 가구 규모의 추가 주택공급도 가능할 전망이다.
3기 신도시에서 공원·녹지 비율이나 일자리 창출을 위한 자족용지 비율을 줄이자는 얘기도 지속적으로 제기되던 주장이다. 현재 3기 신도시 5곳의 공원·녹지비율은 28.0~38.6%, 자족용지 비율은 11.3~23.1%다. 평균 20~30%선인 1·2기 신도시 녹지비율이나 2기 신도시 자족용지비율(6.7%)보다 훨씬 높은 상황이다. 개발업계 관계자는 “3기 신도시 중에서 자족용지 비율이 지나치게 높다고 지적받던 곳 위주로 도시계획이 바뀔 여지가 있다”고 해석했다.
정부는 또 3기 신도시를 제외한 신규 공공택지 물량도 기존 6만5000가구에서 8만5000가구로 2만가구 늘리기로 했다. 발표 시기도 당초 내년 상반기에서 올 11월로 앞당긴다. 진현환 실장은 “새 택지는 수도권 중심에서 30km 안에 위치하며 중규모 택지”라며 “수도권광역급행철도(GTX) 등을 고려해 입지를 선정할 것”이라고 말했다. 정부는 이밖에 민간사업을 추진할 예정이던 공공택지 중에 사업이 부진한 곳을 공공주택 사업으로 전환해 5000가구를 확보한다는 계획도 발표했다.
패스트트랙을 동원해 공공택지 사업 진행 속도를 올리는 청사진도 밝혔다. 정부는 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인해 사업 속도를 4~6개월 단축할 계획이다. 주택 사업 계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경 승인이나 착공 전까지 완료하도록 기준을 완화해 사업 지연 가능성을 해소하겠단 목표다. 토지보상이 늘어지며 입주 예정시기가 1~2년 정도 밀리던 3기 신도시도 올해 부지조성 공사에 착수해 최대한 사업시기를 앞당기기로 했다. 남양주왕숙, 고양창릉, 하남교산, 부천대장은 올해 9월까지 부지착공에 돌입하고, 인천계양은 올해 12월 주택 착공을 시작한다.
공공택지 전매제한을 일시적으로 완화하는 카드도 꺼내들었다. 사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기에 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 1년 동안 한시적으로 완화하기로 했다. 지금은 토지소유권 이전 등기 후에만 전매제한을 할 수 있는데, 계약 후 2년부터 한차례에 한해 최초가격 이하로 전매할 수 있도록 길을 열어줬다. 특히 국토부는 공공택지 전매를 허용하면 민간과 공공 모두에 ‘숨통’을 틔워줄 수 있다는 기대를 하고 있다. 민간의 자금 부담을 덜어줘 주택 공급을 확대하고, 한국토지주택공사(LH) 등도 택지 매각 대금을 확보해 공공주택 사업을 원활하게 수행할 수 있다는 것이다.
다만 이 과정에서 이른바 ‘벌떼입찰’을 차단하기 위해 계열사끼리 전매는 계속 금지한다. 벌떼입찰로 수사 중인 업체는 비계열사 간 전매도 양수, 양도 모두 불허한다. 이면계약 등에 대해서는 지방자치단체에 조사를 요청하고 엄중 처벌할 방침이다.
공공택지를 계약한 시행사가 인허가 절차를 빨리 밟는다면 인센티브도 줄 방침이다. 대개 2년이 걸리는데 이보다 빨리 인허가를 받는다면 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선공급하기로 했다. 경쟁방식일 때는 평가 가점(현행 최고인 5% 수준)을 부여한다. 이미 매각된 택지에도 기준을 동일하게 적용하되, 벌떼입찰 업체는 제외한다.
2003년 추진위 설립 후 20년 만에 조합 인가 주민 간 갈등·인허가 문제 일단락 되며 속도 설립 인가로 조합원 지위 양도 매매 제한받아
‘만년 재건축 추진 단지’라는 오명을 들었던 서울 강남구 은마아파트가 추진 20년 만에 조합 설립을 인가(관련 링크 아래 참고)받았다. 처음 재건축 사업을 준비하기 시작한 1994년 이래 24년 만의 진척이다. 단지는 주민 간 갈등이 봉합된 데다가 상가와의 재건축 문제가 일단락되며 사업에 속도를 내고 있다.
26일 정비업계에 따르면 강남구청은 은마아파트 재건축정비사업에 대한 조합 설립을 인가했다. 지난달 조합 설립총회에서 최정희 추진위원장이 조합장으로 선출된 뒤 한 달여 만이다.
앞서 조합은 지난달 19일 설립총회를 열고 조합장을 투표를 진행했다. 전체 조합원 4278명 중 3654명이 투표에 참여했고, 최정희 위원장이 2702표를 받아 838표를 받은 이재성 은마소유주협의회 대표를 제쳤다.
단지는 1994년부터 재건축 사업을 시작해 2003년엔 추진위가 설립됐다. 그러나 주민 간 이견이 커지며 사업이 늦어졌고, 기존 추진위에 대한 불신 여론까지 생기며 사업이 장기화했다. 인허가 과정에서도 재건축 조건 등을 놓고 서울시와 갈등이 깊어지는 등 ‘만년 재건축 추진 단지’라는 별명을 얻기도 했다.
최근엔 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 단지 지하를 통과한다는 소식에 주민들이 항의 집회를 하는 등 갈등이 있었지만, 지난 7월 민간투자사업심의위원회가 기존 안을 최종 승인하면서 논란이 일단락됐다.
또 단지는 조합 설립을 위해 상가 소유주들의 동의가 필요했는데, 지난 4월 추진위와 상가협의회가 독립정산제 방식으로 재건축을 추진하기로 합의하면서 조합 설립을 위한 주민 동의율 확보에 성공했다.
앞서 서울시는 지난해 10월 도시계획위원회를 열고 은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안을 의결했다. 28개 동, 4424가구 규모 아파트를 최고 35층, 33개 동, 5778가구 규모로 재건축한다는 계획이다. 다만, 서울시가 디자인 특화설계 등을 적용하는 조건으로 기존 고도제한 규제를 일부 완화할 수 있도록 해 주민 합의에 따라 초고층 재건축도 가능하다.
재건축 사업이 속도를 내면서 가격은 크게 올랐다. 은마아파트 전용 76㎡은 지난 8일 23억7000만원에 거래되며 올해 가장 높은 가격을 기록했다. 같은 크기가 지난 1월 17억9500만원에 거래됐는데, 8개월 사이에 6억원이 오른 셈이다. 전용 84㎡도 지난 1월 21억5000만원에서 지난달 27억 2000만원으로 6억원 가까이 상승했다.
단지는 투기과열지구에 속해 있어 조합 설립이 인가되며 10년을 보유하고, 5년을 거주한 1가구 1주택 집주인만 조합원 지위를 양도할 수 있다. 정비업계에 따르면 전체 가구 중 조합원 지위를 양도할 수 있는 경우는 절반이 채 못 된다. 이 때문에 조합원 지위를 양도할 수 있는 매물의 가격은 더 오를 것이란 전망이 강하다.
유증 제동·신주 권리매도에 이틀 연속 52주 신저가 법원 "CJ의 CGV 신주 인수 제동...주식 과대평가” 지난 25일 신주 권리매도 첫날 25.46% 급락 "악재 점차 해소..실적 개선으로 주가 회복" 기대감도
CJ CGV가 재무구조 개선을 위해 1조원 규모의 유상증자를 발표한 이후 주가가 하락세에서 벗어나지 못하고 있다. 업계에선 유상증자에 따른 지분희석영향으로 단기간 주가하락은 불가피하지만, 티켓값 인상 등 하반기 실적개선에 따라 점차 주가가 회복될 수 있다는 전망도 나온다.
26일 한국거래소에따르면,이날 CJ CGV주가는전일대비 5.46%(310원) 감소한 5370원에 마감했다. 이로써 CJ CGV 주가는 2거래일 연속 52주 신저가를 기록했다.
앞서 CJ CGV는 지난 6월 1조원 규모의 대규모 자금 확충 계획을 발표했다. 이 가운데 5700억원은 주주배정 후 일반공모 방식의 유상증자로 충당하고, 나머지 자금은 지주사 CJ를 대상으로 제3자 배정 유상증자를 통해 충당하기로 했다.(관련 링크 아래 참고)
CJ CGV는 유상증자를 통해 조달한 금액 중 3800억원은 재무개선을 위한 채무 상환에 적극 사용할 계획이다.
시장에서는 이날 주가 하락의 원인을 법원에 의해 CJ의 제3자 배정 유상증자에 제동이 걸린데 있다고 보고 있다. 앞서 CJ는 자회사인 CJ올리브네트웍스 지분을 CJ CGV에 현물출자하는 방식으로 제3자 배정 유상증자에 참여하고자 했다.
이에 지난 8월 CJ는 CJ올리브네트웍스의 지분 전량인 1412만 8808주로 CJ CGV의 보통주 4314만 7043주를 제3자 배정 방식으로 받는 신주 인수계약을 체결했다. CJ는 CJ올리브네트웍스 지분 가치를 한영회계법인의 감정을 거쳐 4444억원으로 판단하고 법원에 관련 조사를 신청했다.
상법에 따르면, 현물출자 방식으로 신주를 인수하려고 할 때는 인수대금이 되는 현물의 가치를 판단하기 위해 신주를 발행하는 회사의 이사가 법원에 검사인 선임을 청구해 조사를 받거나, 공인된 감정인의 감정 보고서를 제출해야 한다.
하지만 법원은 CJ올리브네트웍스의 가치가 과대평가됐을 가능성이 높다고 봤다. 법원은 CJ CGV가 신청한 신주 발행 조사 비송사건에서 "감정 보고서의 객관성이 충분하지 않다"며 신청을 기각했다.
법원은 한영회계법인이 추산한 CJ CGV의 주식가액과 CJ올리브네트웍스의 순자산 차이가 큰 점 등을 비추어, CJ올리브네트웍스의 주식 가치가 과대평가됐을 가능성 또한 높다고 판단했다.
CJ CGV 관계자는 법원의 감정평가서 불인가에 대해 "다양한 관점에서 보강한 뒤 항고 또는 재신청할 계획"이라며 "현물 출자는 CJ CGV의 재무 구조 개선과 사업 구조 혁신을 위해 꼭 필요한 방안으로 성사 의지가 확고하다"고 설명했다.
만약 항고나 재산정 이후에도 해당 지분가치를 인정받지 못하면 CJ는 부족한 만큼의 현금이나 지분을 추가로 출자하는 등 보완조치를 검토할 것으로 보인다.
전일에도 신주 상장을 이틀 앞두고 CJ CGV 주가가 대폭 하락하기 시작했다. CJ CGV는 4000억여 원 규모의 주주배정 유상증자에 따른 신주 상장을 앞두고 권리 매도가 가능해지면서 주가가 25.46% 급락했다.
CJ CGV는 지난 6~8일에 걸쳐 이어진 기존 주주와 일반투자자 대상으로 진행한 유상증자 청약을 통해 신주 7470만주를 발행하면서 총 발행주식수는 1억2200만주로 종전 대비 1.5배 가량 늘어났다. 주당 발행가액은 5560원이며, 신주는 오는 27일 상장된다.
업계에서는 지난 25일 CJ CGV 신주 발행을 이틀 앞두고 권리 매도가 가능해지자 유상증자에 참여한 주주들이 직전 거래일인 22일 종가(7620원)보다 주당 발행가액(5560원)이 크게 낮아 신주를 매도해 차익을 실현하기 위해 매도 물량이 쏟아진 것으로 해석했다.
업계에서는 이틀간 CJ CGV의 주가 하락세가 법원의 CJ올리브네트웍스 감정보고서 불인가보다 유상증자에 따른 권리매도에 더 큰 영향을 받은 것으로 해석하고 있다.
증권업계 한 관계자는 "법원의 감정보고서 불인가는 CJ CGV가 CJ올리브네트웍스의 기업 가치를 4400억보다 낮게 재산정해 들어오면 해결 될 문제"라며 "CJ올리브네트웍스 가치가 떨어지면 CJ CGV의 자본금 규모가 소폭 줄어들고, 부채비율이 조금 높아지는 등 재무재표상 변화만 있지 CJ CGV의 자금조달과는 큰 관계가 없다"고 말했다.
CJ CGV의 주가는 지난 6월 20일 1조원 유상증자 발표 공시 이후 현재까지 근 3개월간 47% 가까이 하락했다. 이날 주가가 5000원 초반대로 떨어지면서 주주들 사이에서는 "회사 주가가 팝콘 가격보다 싸지는 거 아니냐"는 불만 섞인 목소리도 나왔다.
업계에서는 유증에 따른 주가 희석으로 단기간 주가 하락은 예상되나, 개선되는 CJ CGV 실적에 따라 주가가 회복할 수 있을 것이라고 보고 있다.
실제 CJ CGV의 올 2분기 연결 매출액은 전년 동기 대비 97% 증가한 3185억원, 영업손실 162억원을 기록했다. 적자를 지속했지만, 지난해 같은 기간(-573억원) 대비 손실 규모가 대폭 축소됐다.
최민하 삼성증권 연구원은 리포트에서 "(CJ CGV는) 팬데믹 기간의 부진을 딛고 영업 성과가 개선되고 있는 점은 긍정적이지만, 제3자배정 유증, 전환사채 발행 등 연이은 자금조달로 주식 수 증가에 따른 주주 가치 희석은 피할 수 없을 것"이라고 지적했다.
증권업계 한 관계자는 데일리임팩트에 "현재 주가가 신주 발행가액 밑으로 내려간 상황이기에 당분간 주가가 떨어질 동인은 없다"며 "오히려 티켓 가격인상과 함께 최근 CJ CGV의 실적도 개선되고 있어 앞으로 주가가 회복될 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.
은행권이 하반기 실적 악화 우려가 커지고 있다. 상반기 사상 최대 실적 잔치를 벌였지만 하반기 순이자이익(NIM) 감소 및 경기침체 지속으로 실적이 계속 악화하는 것이 아니냐는 전망도 나온다.
26일 시장정보업체 에프엔가이드에 따르면 4대금융지주 및 3대 지방금융지주 등 8곳의 올 3분기 합산 순이익은 5조5710억원으로 전년 대비 무려 11.7%나 감소할 것으로 전망됐다.
4대 금융지주만 놓고 보면 전년 대비 순이익이 소폭 증가한 KB금융을 제외하고 어닝 쇼크 수준을 기록할 것으로 보인다. 4대 금융지주의 올 3분기 합산 순이익은 4조3025억원으로 예상됐다. 전년 대비 13.1% 감소한 수치다. 신한지주는 1조1948억원으로 전년 대비 26.1%, 하나금융지주는 9393억원으로 17.3%, 우리금융지주는 8506억원으로 8.9%씩 감소할 것으로 예상된다.
지방금융지주도 사정은 다르지 않다. DGB금융지주를 제외하면 BNK금융지주(15%↓), JB금융지주(7%↓)가 전년 대비 순이익 감소를 앞두고 있다. 기업은행도 7%가량 순이익이 감소할 것으로 보인다.
은행권 3분기 실적이 전년동기보다 저조한 이유는 담보 대출 중심의 사업으로 부실채권 비율이 높아지면서 쌓아야 할 대손충당금이 늘어난데다, 3분기 시중금리가 주춤하면서 NIM이 줄어들었기 때문으로 풀이된다. 은행의 금리 의존도가 너무 높아 ‘이자장사’ 비난을 받는 대목이기도 하다. 실제 KB금융연구소에 따르면 국내 주요 은행의 총영업이익에서 차지하는 비이자이익 비중은 2021년 8.3%로 하락했고, 본격적인 금리상승기였던 2022년에는 4.0% 수준까지 내려갔다.
은행권 관계자는 “올 3분기에 이어 연말까지 은행권 실적 악화 우려에 초긴장 상태”라며 “이자 수익 의존도를 낮추려면 전반적인 사업 포트폴리오 다변화를 통해 새로운 수익원 창출을 본격적으로 고민해야 할 시기”라고 전했다.
