고금리와 경기 침체 등의 영향으로 전국 오피스텔 거래량이 1년 새 반토막 났다. 공급도 30%가량 감소해 내년까지 시장 부진이 이어질 전망이다.
5일 부동산R114에 따르면 1~8월 전국 오피스텔 거래량은 작년 3만3939건에서 올해 1만7853건으로 47.4% 급감했다. 수도권은 2만5247건에서 1만1772건으로 53.4% 줄었다. 지방도 8692건에서 6081건으로 30% 감소했다.
아파트 가격이 급등한 2021년엔 규제 반사이익을 얻으며 전국 오피스텔 거래량이 4만3124건에 달했다. 하지만 작년부터 금리가 빠르게 오르고 오피스텔이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함되면서 시장이 위축되기 시작했다. 올해 역전세와 전세사기 리스크가 불거지면서 오피스텔의 매력은 더욱 낮아졌다.
건설경기와 수익형 부동산 시장 침체 영향으로 오피스텔 공급도 줄어들고 있다. 올해 오피스텔 분양 물량(예정 포함)은 작년(2만6587실)보다 30.8%(8183실) 감소한 1만8404실로 추정됐다. 분양에서 입주까지 2~3년 걸린다는 점을 감안할 때 내년 오피스텔 입주 물량은 2만9825실에 그칠 것으로 예측됐다. 올해 오피스텔 준공 물량은 5만3593실이다.
정부가 지난달 26일 발표한 ‘주택공급 확대 방안’(아래 링크 참고)에 오피스텔 등 비아파트 건설 자금을 지원하는 내용이 포함됐다. 부동산R114 관계자는 “뚜렷한 수요 진작 방안이 뒷받침되지 않은 상황에서 당장 공급 확대 효과를 기대하긴 어려워 보인다”고 내다봤다.
연소득이 8500만원(합산)인 신혼부부도 주택을 구입할 때 정책금융상품인 ‘디딤돌 대출’을 이용할 수 있게 된다.
국토교통부는 신혼부부의 주거비 부담을 덜기 위해 6일부터 주택도시기금의 지원 대상을 확대한다고 5일 발표했다. 디딤돌 대출을 받기 위한 소득 요건은 기존 부부합산 연소득 7000만원 이하에서 8500만원 이하로 완화된다. 디딤돌 대출 금리는 소득 수준에 따라 연 2.45~3.55%가 적용된다. 전세자금 정책 대출인 버팀목 대출 자격 기준도 부부합산 연소득 6000만원 이하에서 7500만원 이하로 1500만원 늘어난다. 금리는 연 2.1~2.9% 수준이다.
대출 한도와 주택가격 등 다른 조건은 기존과 동일하다. 디딤돌 대출은 6억원 이하 주택에 대해 최대 4억원까지 빌려주는 상품이다. 버팀목 대출은 2자녀 미만 기준 보증금이 수도권은 3억원 이하, 비수도권은 2억원 이하여야 이용할 수 있다. 대출 한도는 수도권 1억2000만원, 비수도권 8000만원이다.
출산 부부를 대상으로 하는 ‘신생아 특례 구입·전세대출’은 국회 예산심의 등을 거쳐 내년 초 시행될 예정이다. 이 상품의 소득 요건은 연 1억3000만원 이하다. 금리는 주택구입 대출이 연 1.6~3.3%, 전세대출이 연 1.1~3% 수준이다.
美 ‘고금리 장기화’ 예고에 국내 주담대 금리 급등 이자 부담에 대출 한도 줄어 수요 감소 나타날수도 "공급부족·고분양가 등 이슈로 수요 급감 없을 것"
국내 주택담보대출 금리가 연 7%를 뚫었다. 정부의 전방위적인 규제 완화로 부동산 시장에 온기가 돌기 시작했지만 금리가 오르면서 다시금 시장위축으로 돌아서는 게 아니냐는 우려가 나온다. 시장에서는 대출 금리가 오르면서 부동산 거래가 다시 주춤할 수 있다고 보고 있다. 대출금리가 오르면 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 대출 한도가 줄어들 수 있기 때문이다. 여기에 특례보금자리론 축소와 50년 만기 대출이 사라지면서 수요 감소로 이어질 수 있다는 해석이다.
윤지해 부동산R114 연구원은 5일 “금리가 올라가면 DSR 적용에 따른 본인 소득 대비 대출 한도가 적어진다”며 “집을 사고 싶어도 대출이 줄어들어 사지 못하기 때문에 수요 감소에 영향을 미칠 것이다”고 말했다.
윤 연구원은 “상반기와 달리 금리가 계속 오를 것이라는 불확실성은 줄었기 때문에 급격하게 수요가 줄지는 않으리라 예상한다”며 “금리 상승이 가져오는 심리 위축이 문젠데 추격 매수를 하기엔 부담스러운 상황이지만 여력이 되는 수요자까지 대기 수요로 전환하진 않을 것으로 보인다”고 예상했다.
금융당국이 주담대를 가계부채 급증의 원인 중 하나로 꼽으면서 은행권이 가산 금리를 올려 수요 조절에 나선 게 대출 금리 상승의 요인으로 꼽힌다. 아울러 미국 국채금리가 연 4.8%를 넘어서며 16년 만에 최고치를 찍은 영향이 크다. 연준의 고금리 정책이 상당 기간 이어질 것이란 전망이 나오면서 채권금리가 크게 오른 탓이다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스)는 연 4.17~7.12%로 집계됐다. 최근 상승세를 이어가면서 대출금리 상단이 7%를 넘어섰다. 지난해 12월(연 7.603%) 이후 9개월여 만이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석연구위원은 “연말로 갈수록 거래 둔화와 아파트값 상승세 둔화를 예상한다”며 “공급부족, 고분양가 이슈가 이어지고 있어서 약보합까지 가지는 않을 것으로 보인다”고 말했다.
이어 박 수석연구위원은 “작년 가을과 같은 공포장세가 아니다”며 “같은 7%대라도 지금은 금리가 6%였다가 7% 수준으로 올라선 것이기 때문에 금리 상승 체감도가 다르다”고 설명했다
2분기 차액결제거래(CFD)와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 충당금으로 실적 타격을 입은 증권사들이 3분기에는 채권 평가손실이라는 암초를 만났다.
거래대금 감소에 기업금융(IB) 부문 부진까지 더해져 3분기는 물론 4분기까지 증권주 주가가 본격적으로 반등하기 어렵다는 전망이 나오고 있다.
5일 KRX증권지수는 584.76으로 한 달 전 613.46에 비해 4.8% 하락했다. 증권사 주가는 2분기 실적발표 이후 충당금이란 악재를 상당 부분 털어냈다는 안도감이 나오며 상승 추세를 보였으나 지난달 중순 증시 하락세가 본격화되자 조정받기 시작했다.
전체 증시와 동조화 경향을 나타내는 증권주는 최근 들어 채권 평가손실 영향으로 주가가 하락 곡선을 그리고 있다. 금융투자협회에 따르면 올 3분기 국채 3년물 수익률은 분기 초 3.613%에서 분기 말 3.884%로 27.1bp(1bp=0.01%포인트) 상승했다. 회사채(무보증 3년)AA-등급 수익률 역시 4.421%에서 4.658%로 23.7bp 뛰었다.
채권 수익률(채권금리)이 오르면서 채권가격은 떨어져 채권 200조원가량을 보유하고 있는 증권사 실적에 빨간불이 켜졌다. 지난 상반기 기준금리 인상이 본격화되면서 증권사들은 채권 보유로 큰 손실을 입고 채권 보유 규모를 다소 줄인 바 있다. 그러나 여전히 미래에셋증권이 28조5000억원, 한국투자증권이 25조2000억원, NH투자증권과 삼성증권이 17조원대 채권을 보유하고 있다.
채권 운용 규모가 워낙 크다 보니 몇 bp만 움직여도 재무제표에 크게 영향을 미친다. 듀레이션(채권 잔존만기)에 따라 편차가 크지만 채권 25조원을 보유하고 있다면 금리가 약 25bp 인상될 때 500억원 안팎의 평가손실이 생기는 것으로 알려져 있다.
게다가 하반기 들어 증권사들이 많이 보유하고 있는 카드채나 기타 금융채 금리 오름폭이 국채금리 상승폭보다 커 증권사 수익은 악화될 전망이다. 특히 4분기에도 고금리 여전채 불안 추세는 계속될 것으로 보여 올 하반기 증권주 실적에 악영향을 미칠 것으로 관측된다.
지난 4일 국고채 3년물 수익률은 4.108%로 연중 최고치를 기록했다. 향후 발행량 증가와 수요 주체 부족이라는 악재에 미국 국채금리는 지속 상승할 여지가 남아 있어 4분기에도 증권사들이 보유하고 있는 채권 평가손익이 개선될 가능성은 높지 않다.
더구나 9월부터 눈에 띄게 감소하고 있는 증시 거래대금이나 주요국 증시 부진으로 인한 주가연계증권(ELS) 수수료 감소도 증권사 4분기 실적에는 부담이다. 3분기 일평균 거래대금은 7월 2차전지 관련주 거래가 급증한 덕에 23조1000억원을 기록하며 전년 동기에 비해 67.3% 증가했다. 하지만 2차전지 열풍이 한풀 꺾인 4분기에는 이 같은 효과가 없을 것이란 예측이 지배적이다.
일평균 거래대금은 늘어났지만 증권사들의 수수료 경쟁이 불붙으면서 브로커리지 수수료는 크게 늘어나지 못했다. 홍콩H지수 하락으로 ELS 조기 상환이 계속 불발되는 가운데 발행 물량까지 감소하면서 증권사들의 ELS 발행수수료와 운용 수익도 줄어들 것으로 예상된다.
NH투자증권과 한국투자증권의 2분기 실적에 버팀목이 된 IB 역시 하반기에는 정체 국면에 들어갔다. 기업공개(IPO) 시장은 살아나고 있지만 채권 발행시장은 회복세에 접어들었다고 하기는 힘들기 때문이다.
지난달 소비자물가가 작년 같은 달보다 3% 넘게 오른 것으로 나타났다. 5개월 만에 최대 폭 상승치다.
5일 통계청에 따르면 9월 소비자물가지수는 112.99(2020년=100)로 지난해 같은 달보다 3.7% 상승했다. 8월 3.4%로 오름세를 이어가며 지난 4월(3.7%)로 5개월 만에 가장 높은 상승률을 나타냈다.
농산물 물가가 오름세를 보였고, 석유류 물가 하락폭이 둔화되면서 물가를 끌어 올린 것으로 분석됐다. 실제 석유류는 지난 7월 25.9% 하락했고, 8월 11.0% 줄었고, 9월 하락폭은 4.9%에 그쳤다. 뿐만 아니라 농축수산물도 3.7% 뛰면서 전월(2.7%)보다 폭이 늘었다.
농축수산물은 3.7% 올라서면서 전월(2.7%)과 비교해 상승폭이 확대됐다. 이중 농산물의 경우 7.2% 뛰면서 작년 10월 이후 11개월 만에 최고 상승률을 나타냈다.
한편, 공공요금 인상으로 전기·가스·수도 가격은 19.1% 뛰었다. 외식비도 4.9% 오르면서 눈에 띄는 흐름을 보였다.
