조세심판원이 종합부동산세(종부세) 부과 때 주택분 재산세가 부과된 주거용 오피스텔이라 할지라도 일괄적으로 '주택 수 합산'을 해서는 안 된다고 판단했다. 아파트와 주거용 오피스텔을 보유한 청구인이 '2주택'으로 합산해 내려진 종부세 과세를 취소해 달라고 제기한 심판 청구를 조세심판원이 인용한 것이다.
아울러 청구인이 '준주택인 오피스텔을 주거용으로 간주해 종부세에 합산하는 건 부당하다'고 주장한 것도 일부 인용해 주목된다. 오피스텔이 종부세 부과 대상인 주택으로 보기 어려울 수 있다는 판단이 내려졌고, 이는 오피스텔 종부세 불복으로 이어질 수 있기 때문이다.
11일 부동산 업계에 따르면 지난달 조세심판원은 준주택 재산세가 부과된 오피스텔을 종부세 과세 대상으로 보고 종부세를 부과한 과세관청의 처분이 부당하다는 판단을 내렸다.
청구인 A씨는 서울 양천구의 공시가격 약 13억원짜리 아파트와 서울 광진구의 오피스텔 지분 50%(공시가 약 5억원)를 보유하고 있었다. 과세관청은 2016년부터 A씨가 보유한 오피스텔에 주택분 재산세가 부과됐기 때문에 이 오피스텔이 주택이나 다름없고, 이 때문에 다주택 종부세 과세 대상으로 보는 것이 맞는다며 지난해 A씨에게 약 1168만원의 종부세를 부과했다.
하지만 A씨는 이런 처분이 부당하다며 심판 청구를 제기했다. A씨 주장의 요지는 크게 두 가지다. 우선 현행법 체계상 오피스텔에 종부세를 부과하는 것 자체가 부당하다는 주장이다. 종부세법은 과세 대상이 되는 주택의 정의를 '주택법'에 위임하고 있는데, 주택법상 오피스텔은 주택이 아닌 '준주택'에 해당한다는 것이다.
비록 종부세법 7조에서 '주택분 재산세 납세의무자는 종부세 납부 의무가 있다'고 규정하고 있지만 재산세와 종부세는 별개의 세목인 만큼 해당 오피스텔을 주거용으로 볼지도 별도로 판단해야 한다는 것이다.
조세심판원은 우선 A씨의 두 번째 주장인 오피스텔을 실질적으로 업무용으로 사용하고 있다는 점에 주목했다. 이를 근거로 종부세 합산이 부당하다고 판단했다. A씨는 종부세 과세 기준일인 2022년 6월 1일 전 사업자와 임대차계약을 체결했다. 개인과 임대차계약을 체결했다면 주거용 목적이 분명하지만 사업자와 계약을 체결했다면 업무용으로 이용됐다고 보는 것이 타당하다는 것이다.
이와 함께 조세심판원은 A씨의 첫 번째 주장인 주거용 오피스텔에 대한 종부세 부과 자체가 부당하다는 주장도 일부 인용했다. 조세심판원은 "주택법 시행령상 주택 종류는 아파트, 연립주택, 다세대주택으로만 규정돼 주택분 재산세가 부과됐다고 해서 준주택 오피스텔을 종부세 부과 주택으로 단정하기는 어렵다"고 밝혔다.
이 같은 조세심판원의 판단은 주거용 오피스텔의 종부세 부과에 대한 논란을 불러올 것으로 예상된다.
주거용 오피스텔에 종부세를 부과하기 위한 현행법 체계의 법령 근거가 미진하다는 점도 함께 지적됐다. 이번 심판을 대리한 고봉성 현대세무법인 세무사는 "주거용 오피스텔이 종부세 부과 대상에 포함돼 세금을 과다하게 납부한 집주인이 많다"며 "이번 심판에서 종부세법의 미진한 법 체계가 확인된 만큼 향후 종부세 납부가 부당하다는 소송 제기가 이어질 수 있다"고 말했다.
서울·경기도에서 6억원 이하에 거래된 아파트 비중이 역대 최저를 기록했다. 특히 서울에선 네 채 중 한 채에 불과했다. 6억원은 중저가 아파트의 ‘심리적 마지노선’으로 통한다.
11일 부동산 정보업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과, 올해 1~9월 서울 아파트 매매량 2만8328건 가운데 6억원 이하는 7145건으로 집계됐다. 비중으로 따지면 25.2%로, 관련 통계가 집계된 2006년(1~9월 기준) 이후 가장 낮다.
2018년 60%를 웃돌던 이 비중은 2021년 27.6%까지 하락한 뒤, 지난해 부동산 침체로 38.9%로 올랐으나 올해 다시 최저치로 내렸다. 같은 기간 경기도에서 거래된 6억원 이하 아파트 비중도 2019년 91.1%에서 올해 74.4%로 줄어 역대 최저치를 새로 썼다.
서울 25개 구 중 6억원 이하 거래 비중이 가장 낮은 곳은 성동구로 1.8%에 그쳤다. 이어 용산(4.8%), 강남·송파(5.3%), 서초(6.2%), 동작(7.6%), 마포(7.9%), 광진구(9.2%) 순이었다. 용산·송파·광진·마포구는 1년 전 전체 거래의 10~20%가 6억원 아래였는데, 올해 한 자릿수로 떨어졌다.
중저가 아파트 감소 현상은 경기도 인기 지역에서도 두드러졌다. 과천에선 6억원 이하 거래가 한 건도 없었고 성남시 분당구(7.8%)와 성남시 수정구(15.7%), 하남시(19.6%), 용인시 수지구(27%) 순으로 비중이 작았다.
이는 올 초 부동산 규제 완화에 주택 수요가 되살아나면서 집값이 오른 영향이 크다. 한국부동산원에 따르면 지난 1~7월 서울 아파트 실거래가지수는 11.17% 올랐다. 지난해 1년 치 하락분(-22.2%)의 절반을 7개월 만에 회복한 것이다. 같은 기간 경기도는 6.13% 상승했다.
5억원대 아파트 중 올해 실거래가가 오른 단지도 적지 않다. 노원구 하계동 학여울청구 전용 59㎡는 지난해 12월 5억4000만원에 팔렸는데, 올해 9월엔 6억900만원에 거래됐다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “집값이 오르면서 6억원 이하 물량 자체가 줄고 있다”며 “현재 서울에선 ‘나 홀로 아파트’나 빌라형 아파트 정도가 6억원 이하”라고 말했다. 실제 부동산R114에 따르면 서울 116만여 가구의 아파트 중 6억원 이하 비중은 11.3%(6일 기준)로 9채 중 1채에 불과했다. 성동구(0%)와 송파구(0.3%), 광진구(0.6%)는 6억원 이하 비중이 1%에도 못 미쳤다.
전문가는 6억원 이하 거래 비중이 계속 줄 것으로 본다. 내년 1월까지 ‘부부 연 소득 1억원 이하면서 6억원 이하인 집’을 살 땐 이자가 싼 특례보금자리론을 이용할 수 있지만, 해당 물량이 많지 않아 거래 자체는 더 줄 것이란 예상이다.
전국 아파트 낙찰가율이 83.5%를 기록하며 올해 들어 최고치를 나타냈다. 지지옥션이 11일에 발표한 ‘2023년 9월 경매동향보고서’에 따르면, 전국 아파트 경매 진행건수는 2091건으로 이 중 730건이 낙찰됐다. 낙찰률은 34.9%로 전달(43.0%) 대비 8.1%포인트(p) 내려앉았다. 낙찰가율은 전월(80.6%)보다 2.9%p 오른 83.5%로 올해 최고치를 기록했다. 평균 응찰자 수는 전달(8.0명)보다 0.3명이 늘어난 8.3명으로 집계됐다.
전국 아파트 낙찰률이 큰 폭으로 내리면서 30%대 낮은 수준에 머물렀지만 낙찰가율은 점진적인 회복세를 보이고 있다. 옥석 가리기 본격화로 낙찰률이 하락했지만, 선호도가 높은 지역 및 단지 위주로 응찰자가 몰리면서 낙찰가율은 상승하는 것으로 보인다.
서울 아파트 경매 진행건수는 216건으로 2016년 6월(234건) 이후 7년 3개월 만에 월별 최다 건수를 기록했다. 이 가운데 낙찰률은 31.5%로 전달(34.2%) 대비 2.7%p 하락했고, 낙찰가율은 85.2%로 전월(85.4%)과 비슷한 수준을 보였다. 평균 응찰자 수는 전달(6.0명)보다 0.6명이 늘어난 6.6명으로 집계됐다.
경기도 아파트 낙찰률은 43.4%로 전달(40.8%)보다 2.6%p 상승했고, 낙찰가율은 전달(80.1%) 대비 4.7%p 상승한 84.8%를 기록해 두 달 연속 80% 선을 넘겼다. 평균 응찰자 수는 11.2명으로 전월(13.4명)보다 2.2명이 감소했지만, 5개월 연속 두 자리 수의 높은 경쟁률을 이어가고 있다.
인천 아파트 낙찰률은 35.1%로 전월(34.0%)보다 1.1%p 증가했다. 낙찰가율은 78.4%로 전달(78.5%)과 비슷한 수준에 머물렀고, 평균 응찰자 수는 9.1명으로 전월(12.5명) 대비 3.4명이 줄어들었다.
지방 5대 광역시 아파트 낙찰가율은 모두 상승했다. 대전 아파트 낙찰가율은 88.3%로 전월(79.4%) 대비 8.9%p 뛰었고, 86.7%를 기록한 광주는 전월(82.5%)보다 4.2%p 상승했다. 이어서 울산(83.9%)과 부산(79.5%)이 각각 3.3%p, 3.1%p. 대구(81.0%)가 2.2%p 상승하면서 지역마다 올 들어 최고치를 찍었다.
지방 8개 도에서는 충남(79.5%)이 전달(69.9%) 대비 9.6%p 상승해 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 충북(87.7%)은 전월(82.9%)보다 4.8%p, 전남(81.1%)은 4.1%p 상승했고, 전북(85.0%)과 경남(81.1%)은 각각 2.7%p, 2.4%p가 올랐다. 충북과 전북, 경남 낙찰가율은 올 들어 최고치다.
강원지역 낙찰가율은 큰 폭으로 내렸다. 낙찰가율은 76.2%로 전달(89.6%) 대비 13.4%p 곤두박질치면서 2020년 12월(77.6%) 이후 2년 9개월 만에 처음으로 80% 선 아래로 내려갔다. 경북(84.7%)은 전달(90.4%)보다 5.7%p 하락했다. 진행건수 27건 가운데 8건이 낙찰된 제주 아파트 낙찰가율은 80.7%, 23건 중 15건이 낙찰된 세종은 82.7%의 낙찰가율을 기록했다.
이스라엘-팔레스타인 분쟁에도 원·달러 환율이 국채금리 하락과 위험회피 심리 완화에 힘입어 1330원대에 진입하는 등 안정된 흐름을 보이고 있다. 미국 긴축 기조가 완화할 것이라는 기대감이 커져 당분간 안정세가 이어질 것이라는 전망이다.
11일 서울외환시장에서 달러 대비 원화 환율은 전 거래일보다 10.8원 내린 1338.7원에 마감했다. 이날 환율은 전날보다 10.10원 내린 1339.4원에 개장해 장중 1337원대까지 하락했다.
팔레스타인 무장세력 하마스가 이스라엘을 폭격하면서 지난 8일(현지시간)부터 글로벌 금융시장의 불확실성이 커졌다. 다만, 이스라엘 공격의 배후로 지목됐던 이란이 "팔레스타인의 기습 공격에 관여하지 않았다"며 개입설에 선을 긋자 분쟁이 중동 전역으로 확산할 우려가 줄었다. 아울러 무력 충돌에 대한 위험회피 심리가 완화해 원·달러 환율이 안정적인 모습을 보이는 것으로 풀이된다. 특히, 간밤 미 국채 10년물 금리가 0.1%포인트 이상 떨어지며 달러 시장 안정에 기여했다.
시장은 중동 분쟁보다 미국의 긴축 완화에 집중하고 있다.
미국 국채 금리는 최근 4.8%를 넘어서며 2007년 8월 이후 16년 만에 가장 높은 수준을 보였다. 국채 금리가 치솟자 연방준비제도(Fed·연준)의 추가 금리 인상에 회의적인 목소리가 나오고 있다.
Fed 내 매파로 분류되는 로리 로건 댈러스 Fed 총재는 "최근 몇 달간 미국의 금융 여건이 눈에 띄게 긴축적"이라고 평가하며 "장기 금리가 계속 상승한다면 연준이 금리를 올려야 할 필요성이 줄어든다"고 밝혔다.
필립 제퍼슨 Fed 부의장은 "미 국채 수익률 상승으로 인한 금융 여건의 긴축 상황을 인식하고 향후 통화정책 경로를 설정할 때 염두할 것"이라며 금리 인상 가능성이 줄었음을 시사했다.
메리 데일리 샌프란시스코 Fed 총재 역시 "지난 90일 동안 상당히 긴축된 금융 여건이 계속 유지된다면 연내 추가 금리 인상의 필요성은 낮다"는 입장을 내놨다.
Fed 인사들의 통화정책 완화 발언이 이어지자 시장은 Fed가 오는 31일부터 11월 1일 열리는 FOMC 회의에서 금리를 동결할 것으로 보고 있다.
여기에 중국 정부의 추가 경기 부양책에 대한 기대감도 더해지면서 투자심리가 추가 개선됐다. 간밤 뉴욕증시 3대 지수는 모두 상승 마감했다.
국내 증시도 미국의 긴축 기조 완화 기대감에 반등했다. 이날 코스피는 전 거래일(2402.58)보다 1.98%(47.50포인트) 상승한 2450.08에 장을 마감했다.
코스닥은 전 거래일(795.00)보다 2.78%(22.12포인트) 오른 817.12에 거래를 종료했다. 전날 코스닥 지수는 7개월 만에 800선이 붕괴됐으나 이날은 상승 출발하며 하루 만에 800대를 회복했다.
다만, 이번 사태가 중동지역으로 확산되거나 유가 급등으로 글로벌 경제에 타격이 있으면 환율시장도 크게 출렁일 것이라는 우려가 나온다.
이에 정부는 당분간 시장 상황을 주시한다는 계획이다. 금융위원회는 지난 10일 김주현 위원장 주재로 긴급 간부회의를 개최하고 이스라엘-팔레스타인 군사적 분쟁 격화에 따른 시장 영향과 대응 방안을 논의했다. 금융위와 금감원은 국내·외 금융시장에 대한 모니터링을 강화하고, 금융권과 상시로 긴밀한 소통을 이어갈 계획이다. 아울러 시장 불안이 고조될 경우 정책 대응의 적기를 놓치지 않도록 철저한 준비 태세를 유지한다는 방침이다.
추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 역시 같은 날 금융시장·실물경제 점검회의를 열고 시장 모니터링을 강조했다. 추 부총리는 "국내외 금융·외환시장 상황을 24시간 모니터링하는 한편, 관계기관 공조 하에 만약의 사태에 대비한 상황별 대응계획을 재점검해달라"고 주문했다.
