준공 후 미분양 지방은 크게 늘어...정부의 섣부른 개입도 ‘부적절’ 지방은 악성 미분양 증가… 아직 꺼지지 않은 미분양 불씨
고금리 여파로 전반적인 주택 경기가 얼어붙은 가운데 수도권과 지방의 주택 경기 온도차가 갈수록 벌어지고 있다. 주택경기를 알 수 있는 지표인 미분양 추이를 봐도 미분양 주택 수는 한달새 감소한 반면 지방의 경우 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양은 크게 늘었다. 최근 미분양 우려가 사그라들고 있는 것처럼 보이지만 자세히 살펴보면 지방의 미분양 문제는 아직 진행중이다.
10일 국토교통부 주택 통계를 자세히 분석해 보면 지난 8월말 현재 전국의 미분양 물량은 2% 감소하긴 했지만 수도권과 지방의 차이가 컸다. 수도권은 7676가구로 7월 8834가구보다 13.1% 감소했지만 지방은 5만4135가구로 전월 대비 0.2% 감소에 불과했다.
‘악성 미분양’으로 불리는 준공후 미분양은 지방의 경우 오히려 늘었다. 전국의 준공후 미분양 주택은 9392가구로 7월 9041가구 대비 3.9% 증가했는데, 지방은 7641가구로 한 달 전보다 5.8% 늘어났다. 반면 수도권은 1751가구로 한달전보다 3.8% 줄었다.
이와같은 지방 미분양 증가는 지역 부동산 경기 침체가 원인이다. 건설사들이 주택 사업을 어떻게 바라보고 있는지 알 수 있는 주택사업경기 전망만 봐도 지방은 아직 어렵다. 주택산업연구원이 발표한 지난달 주택사업경기전망지수는 9월 수도권의 경우 102.1로 7월부터 세 달 연속 100 이상을 유지한 반면 지방은 95에 머물렀다. 이 수치가 100을 밑돌면 향후 주택 경기가 나빠질 것으로 보는 건설사 비율이 높다는 뜻이다.
주택산업연구원 이보람 연구원은 “지방 중소도시는 수요위축과 미분양 증가 등의 우려가 여전히 커 사업자들이 체감하는 주택사업 경기전망 지수는 당분간 약세를 보일 것으로 예상된다”고 전망했다.
건설업계는 서울을 비롯한 수도권과 지방의 부동산 경기 양극화가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 정부가 추석을 앞두고 ‘주택 공급 활성화 대책’을 내놓았지만 이 역시 3기 신도시 등 수도권의 주택 공급을 늘리는 데 방점이 찍혀 있기 때문이다. 정부도 지방 건설 경기 회복을 위한 뾰족한 수가 없어 보인다.
익명을 요구한 한 대형 건설사 관계자는 “정부의 대책 효과는 수도권에 머물 것으로 보인다”며 “지방은 미분양이 여전히 많은 상황인지라 공급 과잉이 먼저 해소돼야 경기가 회복될 것”이라고 상황을 전했다.
전문가들은 지방 미분양 해결책은 대책을 마련하기가 쉽지 않은 문제라는 지적이다. 정부가 섣부르게 PF 보증을 부실사업장까지 지원하면 사고시 100% 정부에서 보상을 하게 되고 이렇게 되면 금융기관들이 대출심사를 대충할 수 있어 예전 미국 서브프라임 사태와 같은 문제가 발생될 수 있다는 것이다.
한 건설업계 관계자는 “미분양 문제를 해결해 주기 시작하면 밑빠진 독에 물붓기 같은 현상이 발생할 수 있다”며 “이렇게 미분양을 정부가 나서서 해결해 주면 또 미분양이 안 나올 것이란 보장이 없지 않은가. 특정 사업장만 혜택을 보게 될 수 있어 형평성 차원에서도 어려운 문제다”라고 지적했다.
아파트 전세 수요 증가…빌라 기피·대출 금리 완화 영향 "내년 입주 물량 감소, 전셋값 상승 이어질 것"
가을 이사철을 맞았지만 곳곳에선 전세대란을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 이달 서울 지역 아파트 전세 물건 수가 올 초 대비 반토막이 나는 등 매물은 급감했고 전셋값도 오르고 있어서다.
10일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만419건으로 나타났다. 전세 매물은 지난 1~3월만 해도 4만~5만건대 수준이었다. 그러나 지난 5월(3만건대)에 이어 지난 1일 2만건대(2만9831건)까지 떨어진 이후 현재까지 큰 변화가 없는 상태다.
하반기 들어 아파트 전세 물건 수가 급감한 이유로는 올 초 나왔던 급전세 매물들이 빠르게 소진된 것이 이유로 꼽힌다. 지난해보다 대출 금리 부담이 줄었고 전세사기 여파로 빌라 대신 아파트를 선호하는 임차인이 많아졌다.
지난해 하반기 최고 6%대까지 치솟았던 시중은행의 전세자금대출 금리는 최근 3∼4%대로 떨어졌다. 임차인들은 이자 부담이 적어지면서 전세로 갈아타는 분위기로 전환됐다. 전세사기, 깡통전세 논란 이후 빌라(연립·다세대), 단독·다가구 등 비아파트의 전세 기피현상이 심화했다. 대체재로 아파트 전세 선호도가 증가했다. 연초 역전세난을 걱정하는 분위기였는데 달라졌다.
수급불균형이 빚어지자 전셋값도 반등하고 있다. 부동산 리서치업체 부동산R114가 올해 3분기(7∼9월)와 올해 상반기 각각 서울 아파트 전·월세 거래가격을 비교한 결과(동일 단지, 동일 주택형 신규 계약 기준) 전세 평균가는 상반기 4억8352만원에서 3분기 5억1598만원으로 6.7% 상승했다.
이에 비해 월세는 보증금으로 환산해 비교한 결과, 상반기 4억9118만원에서 3분기에는 5억507만원으로 2.8% 올라 상승 폭이 전세의 절반 이하로 집계됐다.
서울 일부 단지에선 올 초 대비 4억원이 오른 곳도 나왔다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용 84㎡는 지난달 27일 12억원에 전세 신규 계약을 맺었다. 같은 면적대가 지난 1월 8억3000만~8억4000만원에 거래된 것에 비하면 4억원 가까이 올랐다.
성동구 금호동4가 '힐스테이트서울숲리버' 전용 59㎡도 지난달 18일 7억7000만원의 전세 신규 계약을 맺으며 6개월 새 2억원이 올랐다. 지난 3월 같은 면적대가 5억8500만원에 신규 계약됐다.
KB부동산 통계에 따르면 지난 2월 서울 아파트 평균 전셋값은 5억9297만원으로, 전년 동기(6억7257만원) 대비 7960만원 하락했다. 2021년 2월(5억9828만원) 이후 2년 만에 5억원대로 떨어지는 등 급전세 매물이 속출했다.
실제 서울 아파트 전세 비중은 2년 4개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전·월세 거래량(9일 신고건수 기준) 1만4040건 가운데 전세 거래는 8721건으로, 전체의 62.1% 수준이었다. 2021년 5월 전세 비중이 67.2%를 기록한 이후 최고치다.
한편 시장에서는 전셋값 상승세가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다. 내년 예정된 서울 아파트 입주 물량도 큰 폭으로 줄어든데다, 내년에 전세 수요가 증가할 것으로 봐서다. 내년 입주 물량은 8000여가구로 올해 3만3000여가구의 4분의 1 수준일 것으로 예상된다. 최근 정부가 신혼부부를 대상으로 전세자금 대출(버팀목 전세자금 대출) 소득요건을 기존보다 1500만원 상향하기로 했다. 전세자금은 소득요건이 7500만원(부부합산 기준)으로 올라가고 금리는 2.1~2.9%를 적용하게 된다. 대출문턱이 낮아지면서 전세수요는 늘어날 전망이다.
윤지해 부동산R114 수석 연구원은 "지난 7월 정부가 역전세 대책을 발표한 이후 임대인들의 전세금 반환 대출이 보다 쉬워지면서 과거보다 아파트 임대차 시장이 안정세에 들어선 분위기"라며 "수도권 전셋값이 전반적인 상승세로 돌아섰다"고 말했다.
한국부동산원이 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면 이달 첫째 주(2일 기준) 서울 전셋값은 0.16% 상승했다. 전주(0.17%) 대비 상승 폭이 다소 주춤하는 모습이지만, 지난 5월 넷째 주(22일)부터 상승세가 이어지고 있다.
서울 전세수급지수는 지난 1월(60.7)에 이어 △2월(62.6) △3월(68.4) △4월(75.7) △5월(84.2) △6월(87.2) △7월(89.7) △8월(92.6) 순으로 오름세를 보였다. 전세수급지수는 기준선(100)보다 높으면 전세 수요가 많고, 낮으면 공급이 많다는 의미다. 100에 가까워졌단 것은 공급보다 전셋집을 구하려는 세입자 수요가 더 많아졌단 얘기다. 전셋값이 크게 내리면서 저점을 찍었다는 인식이 강해진 것이다.
9일 KB부동산 주택가격 동향에 따르면 지난달 전국 아파트값은 전월 대비 0.09% 올랐다. 지난해 7월부터 올해 8월까지 14개월 연속 하락세를 보이다 15개월 만에 상승 전환했다.
서울 아파트값 상승률은 같은 기간 0.26%로 전국 상승률보다 높았다. 지역별로는 송파구의 상승률이 1.06%로 가장 높았고 강남구(0.66%), 양천구(0.62%), 마포구(0.46%), 강동·성동구(0.45%) 등 순이었다. 반면 은평구(―0.25%), 중랑구(―0.23%), 도봉구(―0.19%), 노원구(―0.15%) 등 강북 지역을 중심으로 7개 구는 하락세를 보였다.
경기(0.22%)와 인천(0.03%)의 아파트값도 모두 올라 수도권 아파트값이 일제히 상승세를 보였다. 전국에서는 과천(2.19%)의 상승률이 가장 높았다.
다만 지난달 전국 아파트 매매가격은 전년 동월 대비 10.10% 낮았다. 가격지수 기준 지난달 전국 아파트 매매가격지수는 90.1로 전월(90)보다 소폭(0.1포인트) 올랐지만, 전년 동월(100.2)보다 10포인트 이상 낮다. 가격지수는 지난해 1월 아파트값을 100으로 설정해 산출한 것이다.
이스라엘과 팔레스타인 무장정파 하마스의 전쟁 발발 이후 대외 불확실성이 확대되면서 국내 증시가 하락했다. 코스닥은 지난 3월 이후 7개월 만에 800선이 무너졌다. 다만 증권가는 아직까진 확전 가능성이 낮다는 평가를 바탕으로 장기적인 증시 악재가 될 가능성 역시 낮다고 보고 있다.
10일 한국거래소에 따르면 이날 코스피는 전 거래일 대비 0.26% 하락한 2402.58에 마감했다. 코스피는 2400선 지지에는 성공했지만, 장 초반 1.64%에 달했던 상승분을 모두 반납하고 결국 전 거래일 대비 하락 마감했다. 성장주 위주의 코스닥은 전 거래일 대비 2.62% 하락한 795.00에 마감하며 지난 3월 17일 이후 처음으로 800선을 밑돌았다.
이경민 대신증권 투자전략팀장은 "코스피가 2450선 회복에 실패하며 결국 오후 들어 상승폭을 대부분 반납했다"며 "특히 수급 측면에서 외국인투자자들이 12거래일 연속 순매도하고 있다는 점이 부담"이라고 밝혔다.
전쟁 발발에도 9일(현지시간) 미국 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수가 0.63% 상승 마감하면서 국내 증시도 장 초반 호조를 보였다. 하지만 대외 의존도가 높은 한국 경제의 특성상 투자심리가 위축되며 하락 전환한 것으로 분석된다.
특히 증시 방향성을 이끄는 외국인투자자들이 국내 증시에서 매도세 기조를 지속하고 있는 것도 큰 부담이다. 국제유가가 급등하며 고물가 부담이 잇따르면 성장주들의 현 기업가치(밸류에이션) 부담이 커질 수도 있다.
외국인투자자들은 이날도 국내 증시에서 자금을 빼내며 '셀 코리아' 기조를 지속했다. 10일 하루에만 코스피에서 2081억원어치를 순매도했다. 지난 7월 이후로 외국인투자자들이 코스피에서 팔아치운 금액 규모는 5조1990억원이다. 이날 시가총액 상위 종목들은 대부분 주가가 내렸다. 특히 2차전지(배터리) 종목의 하락폭이 컸다.
포스코홀딩스 주가는 4.09% 하락했고, 에코프로와 에코프로비엠 주가도 각각 6.32, 5.31% 내렸다. 코스피에서 보합 또는 하락한 종목 수는 822개로 상승 종목 수(404개)의 두 배가 넘었다. 코스닥에선 상승 종목 수가 315개에 불과했고, 1299개 종목이 보합 또는 하락했다.
증권·금융가에선 이번 중동 무력 충돌이 단기적 악재로 작용할 순 있지만, 장기적 방향성에 미칠 영향은 미미하다고 보고 있다.
한지영 키움증권 연구원은 "1~4차 중동전쟁 당시 미국 S&P500지수는 대체로 전쟁 일주일이 지나면 하락이 진정되는 경향을 보였다"며 "이란의 직접적인 개입 가능성이 작고 과거와 달리 원유 수요 전망도 탄탄하지 않아 우려하는 최악의 상황까지 갈 확률은 낮아 보인다"고 밝혔다.
달러당 원화값은 안정세를 보였다. 이날 서울 외환시장에서 달러당 원화값은 전 거래일 종가 대비 0.4원 오른 1349.5원에 거래를 마쳤다.
이날 윤석열 대통령은 국무회의를 주재해 "경제부총리를 중심으로 관계부처는 국내외 경제 금융 상황을 실시간 모니터링하고 경제 불안정에 대한 리스크 관리에 만전을 기해주시길 바란다"고 지시했다.
국제통화기금(IMF)이 올해 한국 경제성장률을 1.4%로 전망한 기존 발표를 유지했다. 다만 중국 경기 침체와 제조업 부진 등을 고려해 내년 성장률은 하락할 것으로 내다봤다.
10일 IMF는 이 같은 내용이 포함된 ‘10월 세계경제전망’을 발표했다. IMF는 매년 1월과 7월에 우리나라를 포함한 주요 30국의 경제전망을 발표하고, 4월과 10월에는 전 세계 국가들을 대상으로 경제전망을 내놓고 있다. 앞서 지난 7월까지는 5회 연속(2.1→2.0→1.7→1.5→1.4%)으로 조금씩 한국 성장률 전망치를 낮췄지만, 이번에는 전망을 그대로 유지했다.
IMF는 올해 세계 경제가 3.0% 성장할 것으로 내다봤다. 호황이 이어지고 있는 미국의 경제성장률을 7월보다 0.3%포인트 높여 2.1%로 전망한 반면, 경기 부진을 겪는 유럽은 0.2%포인트 낮춰 0.7% 성장하는 데 그칠 것으로 봤다.
일본의 올해 경제성장률은 지난 7월(1.4%)보다 0.6%포인트 높은 2.0%로 전망됐다. 이대로라면 1998년 외환위기 이후 25년 만에 일본의 경제성장률이 한국을 앞지르게 된다. 한국의 경제성장률이 2%를 밑돈 것은 코로나가 시작된 2020년(-0.7%)을 제외하면 2009년(0.8%) 글로벌 금융위기 당시가 마지막이다. 일본은 2011년(0.0%)부터 10년간 경제성장률이 2%를 넘지 못했지만, 2021년(2.1%)에 이어 올해도 2%를 넘을 것으로 보인다.
중국은 부동산발 경기 침체 등의 여파로 올해 5.0% 성장하는 데 그칠 것으로 전망됐다. 지난 7월 전망치(5.2%)보다 0.2%포인트 감소한 수치다. 중국의 내년 경제성장률도 기존보다 0.3%포인트 낮춘 4.2%로 하향 조정됐다. IMF는 내년까지 중국의 경기 부진이 이어지면서, 내년 전 세계 경제성장률은 2.9%로 기존 전망보다 0.1%포인트 떨어질 것으로 봤다.
이에 따라 IMF는 한국의 내년 경제성장률도 기존 2.4%에서 0.2%포인트 하락한 2.2%로 전망했다. 기획재정부 관계자는 “중국 경제가 우리나라에 끼칠 영향을 고려한 것이지만, 미국(1.5%)이나 일본(1.0%), 독일(0.9%) 등 다른 선진국과 비교하면 IMF가 내년 우리나라 경제 전망을 긍정적으로 본 것”이라고 했다.
