(강의 후기) 현직 원장들이 설명해 주는 진짜 고시원 이야기

현재 서울 서초구 일대에서 직접 고시원을 운영하시면서 고시원에 관심이 있거나 인수를 검토하는 분들을 대상으로 고시원 관련 기초 지식과 노하우 등을 전수해 주시는 권원장님의 강의를 들었습니다.

 

이전에 고시원 강의를 들었던 미쉘 원장님께는 '초보 원장'으로서 겪는 시행착오나 노하우, 원장으로서의 열정과 자세 등에 대하여 배웠습니다.(아래 링크 참고)

(강의 후기) 하루 1시간 일하고 월급벌자! Another Pipeline, 고시원

 

그리고 금번 강의는 고시원 창업 14년의 경험과 노하우에 대한 실무적인 내용을 배우는 시간이었습니다. 열정과 각오 등도 좋지만 보다 현실적인 관점에서 고시원 창업과 인수에 대하여 보다 진지하게 생각해 보는 시간이었습니다. 

 

강의 내용에 대한 간략한 요약입니다. 훨씬 더 많은 내용과 노하우를 알려주셨지만 일단은 간략하게만 공유드리고자 합니다. 

 

1. 현재 고시원들의 상황

 

이전에 공부했었던 대로 고시원 방의 유형은 크게 미니룸과 샤워룸, 혼합형(미니룸과 원룸이 섞여 있는 형태), 원룸형(올 원룸)이 있습니다.(아래 링크 참고) 

고시원 방 유형(미니룸형, 샤워룸형, 원룸형, 내창형, 외창형, 먹방형)

이 중 미니룸과 샤워룸 형태는 거의 20년 이상이 되었고, 혼합형 및 올원룸 형태도 대부분 15년 이상이 지난 고시원들이 대부분입니다. 때문에 시중 대부분의(약 98% 정도) 고시원들은 15~30년 정도의 연식이 있는 만큼 깔끔하고 깨끗하게 신축을 할 경우 일단은 '오픈발'의 프리미엄까지 더하여 잘 될 수밖에 없습니다.

 

보통 고시원은 30%의 수익률(3부라고 하더라구요)을 목표로 한다고 합니다. 천재 투자자인 워렌 버핏의 연 수익률이 18%~20% 정도인데 30%의 수익률이라고 한다면 정말 대단한 수익률입니다. 하지만 코로나19의 여파로 인해 고시원에 대한 신규 수요가 많이 줄어든 상황입니다.

 

신규 수요가 줄어들게 된다면 신축 고시원이 힘들까요? 연식이 있는 고시원이 힘들까요? 당연히 연식이 있는 고시원이 힘들 수밖에 없습니다. 지금까지는 1인 가구 수의 증가 등으로 고시원에 대한 꾸준한 수요가 있어 왔던 만큼 많은 고시원들이 생겼습니다. 하지만 코로나19의 여파로 인해 고시원에 대한 수요가 감소하기 시작했고, 이에 따라 시설 경쟁력이 없는 고시원들은 상당히 힘든 상황입니다.

 

때문에 공실률을 최소화하기 위해서라도 가격 할인 등을 통해 입실자를 받고자 하고, 그러다 보면 다른 고시원들도 입실료를 내리게 됩니다. 그렇게 된다면 수익률은 더욱 감소하게 되고 심지어는 적자가 날 수밖에 없는 어려운 상황입니다.

 

요약하면 시설 측면에서 경쟁력이 없는 연식이 있는 고시원들의 경우 코로나19의 직격탄을 맞게 되었으며, 아마도 이러한 추세는 앞으로도 계속되지 않을까 예상하였으며, 해당 의견은 고시원 인수를 위해 임장을 다니면서 실제로 보고 느낀 것이 있기에 저 또한 동의합니다.

 

2. 그럼에도 불구하고 성공하는 고시원들의 공통점 중 하나 : 프리미엄화

 

그럼에도 불구하고 상위권(A급), 초상위권(S급) 고시원들은 이상 없이 목표 수익인 30% 이상을 달성하고 있다고 합니다. 일반 사람들이 '비싸도 신축'을 선호하는 것처럼 고시원도 마찬가지입니다. 어둡고 퀴퀴한 느낌이 아닌 화려한 외관, 방 안에 신발을 둘 수 있는 현관을 비롯하여 취사시설(가스레인지, 인덕션 등)을 제외하고는 세탁기나 전자레인지 등 일반 원룸의 풀옵션과 필적할 정도의 시설을 갖추고 있다면 당연히 시선을 끌 수밖에 없습니다. 참고로 고시원 실 안에 취사시설을 설치하고 취사를 할 경우 법에 위반된다는 것을 이전에 공부했었습니다. 관련 내용은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다. 

고시원 관련 법규 - 고시원(다중생활시설) 건축기준

이전에 미쉘 원장님도 말씀하셨던 것처럼 고시원의 프리미엄화는 새로운 트렌드로 자리잡고 있습니다. 고시원은 사업자등록증 상 종목명만 고시원일 뿐 소위 '고시원 냄새'가 나면 안 됩니다. 나이키의 경쟁자가 아디다스가 아닌 닌텐도인 것처럼, 고시원의 경쟁자는 옆 건물 고시원, 맞은 편 건물의 고시원이 아니라 풀옵션 원룸, 오피스텔 등입니다. 

 

3. 용 꼬리보다는 뱀 머리 전략!

 

당연하겠지만 어느 원장님이든 고시원 시설을 바꾸고 싶지 않을까요? 당연히 돈만 있으면 내가 직접 건물 지어서 최신식 시설들을 설치하고 인테리어를 해서 입실자를 받을 것입니다. 하지만 현실적으로 그러기 쉽지 않습니다. 일단은 돈이 없고, 투자를 하려고 해도 건물주 허락을 받아야 하는데 건물주가 허락을 안 해 주면 일이 진행되지 않을 수 있기 때문입니다.

 

시중 대부분의(약 98% 정도) 고시원들은 15~30년 정도의 연식이 있는 만큼 별도의 겉포장(리모델링이나 스타일링 등)을 하지 않을 경우 시설 측면에서는 차별화를 시키기 힘듭니다. 특히나 고시원들이 밀집해 있는 지역의 경우(예를 들어 서울 강남지역 등) 더욱 더 그럴 것입니다. 그런 만큼 수요가 많다고 고시원들이 밀집해 있는 지역의 고시원을 섣불리 인수할 경우, 경쟁 고시원과 차별화를 시키기에 한계가 있기에 실패의 쓴잔을 들이킬 수도 있습니다. 때문에 '고시원이 밀집된 지역에서 중간 정도 하느니, 고시원이 많이 없는 지역이나 수요가 상대적으로 부족하다고 생각하는 지역에서 머리가 되는 게 낫다'는 것을 강조하였습니다. 때문에 굳이 강남, 홍대 등의 인구 밀집지역, 중심지역을 고집할 필요가 없다는 것을 배웠습니다. 내 고시원이 위치한 지역에서 입실자 30명~50명 정도만 채우면 됩니다. 중심지역에 비해 수요가 없다고 생각할지라도 입실자 30~50명 정도에 대한 수요는 있습니다. 원룸, 오피스텔 등에 비하여 보증금이 훨씬 저렴하고, 장기 계약 기간에 대한 제약이 없기 때문입니다. 비싼 보증금, 그리고 1년 이상의 장기 계약 기간에 대한 거부감을 가진 사람들도 많이 있습니다.(개인적 성향일 수도 있겠지만 저 또한 비싼 보증금과 장기 계약기간을 감수하는 것보다는 고시원에 사는 것이 낫다고 생각합니다.)

 

4. '입지' 보다 더욱 중헌 것... 세팅!

 

물론 '입지'는 중요합니다. 확실한 수요가 있는 대학가, 아르바이트생들이 많은 쇼핑가나 유흥가, 외국인들이 선호할 만한 지역, 회사가 많은 곳이 당연히 좋을 것입니다. 하지만 입지만큼이나, 입지 이상으로 중요한 것이 바로 '세팅'입니다. '세팅'만 잘 해 놓는다면 고시원이 교통의 요지가 아닐지라도, 직장, 학교, 중심 상권 등과 떨어져 있다고 할지라도 입실자들은 알아서 찾아옵니다. 내가 인수하려는 고시원이 아무리 입지가 좋을지라도, '세팅'을 잘못하면, '시설이 다른 고시원보다 좋지 않다고 하면' 실패할 가능성이 높은 사업이 고시원이라는 것을 알게 되었습니다.

 

5. '세팅'의 필수 요소! 방 크기!

 

도배와 장판, 새로운 가구 배치, 깨끗한 침구류 비치 등 깔끔한 인테리어와 스타일링을 통해 보다 쾌적하게 보이게 할 수는 있습니다. 하지만 '때려 부수지 않고는 고칠 수 없는 것'이 있습니다. 그것이 바로 '방 크기'입니다. 방 크기를 바꾸려면 건물의 골조를 건드려야 하고, 그러려면 돈이 꽤나 많이 들 뿐만 아니라 건물주의 허락까지 받아야 합니다. 

 

'최소 주거면적'이란 '쾌적하고 살기 좋은 생활을 영위하기 위한 최소한의 주거 크기'라고 합니다. 아무리 잠만 자는 방이라고 할 지라도 쾌적하게 휴식을 하고, 기본적인 생필품들을 비치하기 위해서라도 최소한의 공간이 필요합니다. 그리고 당연하겠지만 그 공간이 크면 클수록 보다 안락함과 편안함을 느끼게 되겠지요. 아무리 깔끔하게 방을 꾸민다고 해도 방 자체가 좁다면 입실자들의 선택을 받기 어려울 수 있습니다. 때문에 고시원 임장을 갈 때는 방의 장판, 도배 상태가 어떤지, 원룸형의 경우 욕실(화장실)의 타일 상태가 어떤지, 가구는 깔끔한지 등은 그다지 중요하지 않습니다. 그리고 현재 공실률 또한 중요하지 않습니다. 그러한 것들보다 훨씬 집중적으로 봐야 할 것은 '방 크기'입니다. 대략 방 크기가 (3.7~4.2m x 2m) 정도면 괜찮은 정도의 크기입니다. 그리고 방의 크기는 고시원 5개 정도 임장을 해 보면 어느 정도 객관적인 파악이 가능하며, 천장이 높을수록 공간이 크게 보이는 효과가 있기 때문에 천장 또한 높은 고시원이 좋은 고시원이라는 것을 알려 주셨습니다. 만약 눈살이 찌푸려질 정도로 시설이 좋지 않다고 해도 '방의 크기'가 크다고만 하면 그것은 겉포장(스타일링)을 통해 충분히 문제를 해결할 수 있습니다. 건물 골조를 건드리는 것보다는 장판 바꾸고, 도배 새로하고, 가구 새로 바꾸고 하는 것이 훨씬 저렴하면서도 만족도가 높을 수 있습니다. 그리고 권원장님께서는 강의를 통해 실제로 그러한 사례를 보여주셨습니다.

 

한편으로는 이런 의문이 들었습니다. '모든 방의 고시원의 크기가 똑같은가? 만약 그렇다면 1개 방만 봐도 되겠지만 그렇지 않을 수도 있지 않는가? 그렇다고 모든 방을 다 열어보고 크기를 파악할 수는 없는 것 이닌가?' 이 질문에 대하여 권원장님께서는 아주 명쾌한 노하우를 알려주셨습니다. 이 내용에 대해서는 직접 강의를 들어보는 것을 추천하고 싶습니다.

 

6. 고시원의 보다 현실적인 수익률 달성을 위해 알아야 할 것, '세금'과 '절세'

 

고시원 관련 책과 강의 등을 보면 수익률을 계산할 때 매출액에서 뭐 빼고 뭐 빼면 순수한 내 수익이고, 초기 투자금액 대비 수익률이 몇 %라는 내용을 자주 봅니다. 그것만 보면 정말 장미빛으로 보입니다. 하지만 권원장님께서는 절대 간과할 수 없는 것, '세금'을 강조하셨습니다.

 

사실 대부분의 재테크 강사님들께서 본인들의 주특기를 통해 수익을 내는 과정들을 보여주실 때 '세금'은 포함시키지 않으십니다. 그래서 그냥 대충적당 떼겠거니...정도로만 생각했습니다. 하지만 이 세금을 무시했다가는 정말로 큰코 다친다는 것, 항상 '세금'과 '비용'을 면밀하게 고려하여야만 보다 현실적인 수익률 계산을 할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

 

때문에 권원장님께서는 '불법이나 탈세 없이' 합법적으로 절세하는 방법을 실제 사례를 통해 알려주셨습니다. 세금은 사실 꽤나 민감한 항목이고, 권원장님 개인적으로도 큰 경험을 하신 적이 있다고 하셨던 만큼 그에 대한 세부적인 내용을 언급드리기는 조심스럽지만, 고시원을 운영하는 것 뿐만 아니라 향후 어떤 방식으로든 '사업'을 한다고 할 경우라면 '세금'에 대하여 꼭 공부해야 할 것 같습니다. 

 

7. 고시원 운영을 하게 될 경우 명심할 점

 

초보원장인 미쉘 원장님께서는 '부지런', '스마트', '따뜻'의 자세를 설명하셨습니다. 입실자의 입장에서 생각하고 관심을 가져야 하며 내가 좀 더 주는 마음을 가지고 대하는 마음이 필요하다는 것을 강조하셨습니다. 

 

고시원 운영 14년차의 권원장님께서는 해당 내용에 더하여 '적을 만들지 말 것'을 강조하셨습니다. 총무와의 관계, 입실자와의 관계부터 경쟁 고시원과의 관계까지...많은 사람들을 상대하는 업(業)이기 때문에 그만큼 '관계'가 중요하며, 이것이 어긋날 경우 인간적인 스트레스 뿐만이 아니라 법적, 제도적 문제에 맞딱뜨릴 수 있다는 점을 알려주셨습니다. 

 

이와 관련하여 자칫 양날의 검이 될 수도 있는 '총무'와의 관계를 어떻게 형성해야 하는지에 대한 노하우를 알려주셨습니다. '노예, 하인'이 아닌 인간적으로 대하여야 하는 것은 기본이고, 어떻게 급여를 책정해야 하는지, 어떻게 업무를 부여해야 하는지 등에 대한 보다 실무적인 내용에 대하여 배웠습니다. 

 

8. 느낀 점 & 배운 점

 

실무적인 내용이 많았습니다. 고시원 누수에 대한 해결방안(이건 권원장님 유튜브 링크를 걸어두겠습니다.), 계약을 앞두고 건물주 성향을 보는 방법, 고시원하기 딱 좋게(?) 생긴 건물, 피해야 할 건물에 위치한 고시원, 에어비앤비와 연계한 수익 창출 방안 등등. '이론가'가 아닌 '경험자'로서의 실제 경험과 노하우를 생생하게 들을 수 있었다는 점이 무엇보다 좋았습니다.(권원장님 개인만의 노하우인 만큼 글로 풀어내는 것이 죄송스럽다고 생각했기에 블로그에 언급하지 않았습니다.)

 

하지만 한편으로는 '냉정한 현실'에 대하여 보다 생생하게 깨달았습니다. '용의 몸통보다 뱀의 머리', 그리고 '뱀의 머리'라도 되기 위해서라면 인수 자금 뿐만 아니라 플러스 시드머니가 필요하다는 것을 깨닫게 되었습니다.(주식, 부동산을 통해 돈 많이 벌어야겠다는 생각을 했습니다.) 그리고 단순히 열정을 가지고 임하는 것, 마케팅을 잘 하는 것만으로 극복하기는 한계가 있다는 것, '몸통'보다 '머리'가 되기 위해서는 그만큼 많은 노력과 준비가 필요하다는 것을 느꼈습니다. 

 

권원장님께서 운영하시는 유튜브는 아래와 같습니다. 유튜브 등을 통해 특강을 모집하시는 만큼 고시원에 관심이 있으신 분들께서는 들어보시는 것을 추천드립니다. 

고시원스터디장