고시원 운영비용 - 세금(1) (Feat. 절대 무시하면 안 되는 종합소득세, 부가가치세)

고시원이 비록 신경쓸 것도 많고 공부해야 할 것도 많지만 관심을 갖는 이유 중 하나는 바로 수익률이 높은 편이기 때문입니다. 다양한 매체(유튜브, 블로그, 카페, 책 등)를 통해 고시원이 투자대비 수익률이 높고 꾸준하다는 것을 접해 왔습니다. 때문에 그것 때문에 많은 사람들이 관심을 가집니다. 투자처를 찾고 있거나 안정적인 현금흐름을 바라는 분들이라면 고시원에 대해 관심을 가질 것이고, 저 또한 그러한 연유로 고시원에 관심을 가지게 되었습니다.

 

하지만 매체에서는 '세금'에 대하여 간과하고 있습니다. 대부분 '세전 수익률'을 가지고 연간 수익률 20%, 30% 등을 기대한다고 합니다. 아래 그림은 제가 고시원 인수를 검토하면서 엑셀을 통해 계산했던 내용 중 일부입니다.(황재달 선생님의 저서에 나와 있는 고시원 수익률 계산방법을 저에 맞게 살짝 편집했습니다.)

저렇게만 되면 정말 괜찮을 것 같습니다. 최악의 상황(공실률 50%)이라고 해도 연간 수익률 4.9%라면 은행보다 높습니다. 그리고 입실률 70% 정도만 유지한다고 해도 연간 수익률은 28.6% 정도입니다. 워렌 버핏의 주식 투자 수익률이 연 20% 정도인데 그것을 뛰어넘습니다. 그리고 만실은 바라지도 않고 입실률 85% 정도만 되어도 연간수익률 46.3%, 2년 조금 지나면 투자금 회수가 가능할 정도입니다. 

 

갑자기 기분이 좋아집니다. 하지만 간과하고 있는 것이 있습니다. 소득이 있는 곳에 세금 있다는 말이 있습니다. 원장이 되어 항상 신경써 가면서 열심히 했는데 막상 수익의 상당수를 세금으로 가져간다면 꽤나 마음 아플 것 같습니다. 때문에 고시원 운영 관련 '세금'이 어떻게 되는지에 대하여 한 번 알아보고자 합니다. 

 

사례를 통해 각각 세금이 얼마 정도 나오는지를 계산해 보겠습니다. 앞서 제가 가정했던 상황을 정리해서 한번 보겠습니다.

일단 고시원 운영에 대한 세금은 크게 다음과 같이 구분됩니다.

 

1. 1년에 한 번씩 내는 종합소득세

2. 1년에 두 번씩 내는(반기별 1회) 부가가치세

 

사업을 많이 해 보신 분들께서는 쉽게 감을 잡을 수 있으셨을 것이고 아마도 예상도 하셨을 것 같습니다. 하지만 저는 노동소득으로 먹고 사는 월급쟁이이기 때문에 종합소득세, 부가가치세라는 것이 있다는 것 정도만 알았지 직접 관련 세금을 납부해 본 적이 없습니다.

 

그렇다면 각각 이 세금들이 무엇인지, 그리고 대략적으로 얼마나 세금을 내야 하는지 각각 알아보겠습니다.

 

1. 먼저 종합소득세입니다. 백과사전을 찾아보니 다음과 같이 되어 있습니다.

소득세 가운데 가장 대표적인 것이며 개인에게 귀속되는 각종 소득을 종합하여 과세하는 소득세이다. 1년 동안 발생한 이자소득, 배당소득, 부동산임대소득, 사업소득, 근로소득, 기타소득을 합산한 것이다. 다음과 같은 장단점을 가지고 있다. 장점은 ① 누진세율을 적용할 수 있다. ② 최저생활비에 대해 면세할 수 있다. ③ 국가의 공동수요를 충족하기 위한 과세의 신축성을 기할 수 있다. 단점은 ① 개인소득의 정확한 파악이 어렵다. ② 세원(稅源)조사로 인해 영업의 비밀이나 사생활을 침해할 우려가 있다.

1년 동안의 소득을 종합하여 과세하는 것이 종합소득세이며 누진세율을 적용한다고 합니다. 때문에 다음으로 종합소득세 과세율이 얼마나 되는지 국세청 홈페이지를 통해 알아보겠습니다.

자료출처 : 국세청 홈페이지(https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2227&cntntsId=7667)

그림출처 : 국세청 홈페이지(https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2227&cntntsId=7667)

일단 2020년 귀속 종합소득세 세율과 누진공제 등을 바탕으로 입실률에 따른 종합소득세를 계산해 보겠습니다. 대략 이 정도 금액이 나옵니다.

꽤나 많은 금액이 빠져나갑니다. 준중형 차량 한 대를 구입할 수 있는 돈이네요. 절대로 무시할 정도의 금액이 아닙니다.

 

2. 다음으로 부가가치세입니다. 백과사전을 찾아보니 내용이 상당히 많습니다만 한 마디로 요악하면 '거래단계별로 재화나 용역에 새로 부가되는 가치에 부과되는 조세'로 보통 10%가 붙습니다. 우리가 마트 등지에서 물건을 구매하고 영수증을 받으면 '부가세'가 자동으로 붙어서 계산되는 것을 확인할 수 있습니다. 예를 들어 이런 식입니다. 

저는 물건 값으로 20,180원을 계산했습니다. 세부적으로 분석해 보면 제가 구입한 물건의 과세 물품가액은 18,345원이고, 부가세가 알아서 1,835원이 붙은 금액입니다. 그리고 마트는 이 부가세를 매달 신고하여 반기에 1번씩 세금으로 내야 합니다.

 

그렇다면 이론적으로 부가가치세는 '매출액'의 10%이며, 입실수익을 매달 10%씩 부가가치세라는 명목으로 세금을 내야 한다는 의미입니다. 그렇다면 부가세를 한번 살펴보겠습니다. 이렇게 됩니다.

10%라고 하니 엄청나네요. 거의 천만원대 육박합니다. 

 

그렇다면 연매출액 대비 세금을 뺀 세후 수익은 얼마인지 살펴보겠습니다. 

헐...세금을 떼면 실제로 남는 돈은 거의 없습니다. 고생은 고생대로 하고 자칫 적자가 나서 제 돈 들이박아야 할 수도 있겠네요. 장밋빛 미래만을 바라보고 섣불리 고시원을 신축하거나 인수하여 창업을 했다가는 정말 큰일날 뻔했습니다.

 

하지만 세금에 대해서 조금이라도 아시는 분은 아마도 '공제를 안 하고 하니까 저렇게 되지'라고 생각하셨을 겁니다. 우리가 연말정산할 때 신용카드나 현금영수증, 각종 보험료나 기부금 등에 대하여 소득공제를 받는 것처럼 고시원을 운영하면서 들어가는 각종 비용들도 공제가 됩니다. 때문에 이러한 내용들을 반영하여 다시 한 번 계산해 보고, 합법적으로 절세할 수 있는 방법에 대해서는 아래 링크를 참고해 주시기 바랍니다. 

고시원 운영비용 - 세금(2) (Feat. 합법적으로 세금 줄이는 방법)

 

본 포스팅을 하기 위해 참고한 내용은 다음과 같습니다.

1. 현직 원장들이 설명해 주는 진짜 고시원 이야기 By 고시원스터디장(권원장) 강의 후기

(강의 후기) 현직 원장들이 설명해 주는 진짜 고시원 이야기

2. 억대 연봉 만드는 고시원 창업비법 Written By 황재달 저(링크 참고)