고시원 창업비용 - 권리금의 개념과 종류

장사나 사업을 하시는 분들께서는 '권리금'이라는 용어를 많이 들어보셨을 것이고 개념에 대하여 잘 알고 계실 것 같습니다. 하지만 저같은 월급쟁이들은 '권리금'이라는 게 있다는 것 정도만 몇 번 들어서 알고 있었을 뿐 이게 뭔지 잘 모를 겁니다. 물론 다른 분들께서는 다 아는데 저만 몰랐던 용어일 수도 있습니다. 하지만 고시원을 공부하면서, 창업을 검토하면서 '권리금'이라는 말을 알게 되었고 이 기회에 한 번 공부해 보고자 합니다.

 

이 말이 도대체 뭔지 모르니 일단은 지식백과를 찾아보겠습니다. 이렇게 되어 있습니다.

<요약> 일반적으로 용익권ㆍ임차권 등의 권리를 양도하는 대가로 주고 받는 금전을 말함  * 용익권 : 타인의 소유물을 그 본체를 변경하지 않고 일정기간 사용수익하는 물권 도시의 토지나 건물 특히 점포의 임대차에 부수하여 법적으로 그 가치를 평가할 수는 없지만 단골손님의 확보나 그 상권 내에서 지명도, 특수한 영업비법 등 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 또는 특수한 권리이용의 대가로 임차권의 양수인이 양도인에게 지급하는 금전이다. 예를 들어, 갑(甲)으로부터 점포를 임차하고 있는 을(乙)이 그 임차권을 병(丙)에게 양도함에 있어서 그 양도의 대가로서 병(丙)이 을(乙)에게 지급하는 금전이 권리금에 해당한다. 이러한 권리금에 대해 민법에는 규정이 없으며, 관행에 의해 규율되고 있다. 권리금을 지급하고 점포의 임차권을 양수한 사람은 자기가 그 점포의 임차권을 양도할 때 다음 양수인에게 권리금을 받을 수 있다.

 

보다 쉬운 이해를 위해 예를 들어보겠습니다.

갑이라는 사람은 건물주에게 상가를 임차하여 치킨집을 창업했습니다. 깔끔하게 인테리어를 하고 튀김기 등 각종 시설, 집기류 등을 비치한 후 영업을 시작했습니다. 열심히 일하면서 고객을 응대하며 영업 노하우를 쌓았고 새로운 메뉴를 개발한 결과 입소문이 퍼지며 단골 고객도 확보하며 매출액 3억 원의 치킨집으로 만들었습니다. 그리고 치킨집 인수를 희망하는 을이라는 사람에게 치킨집 운영에 대한 권리 일체를 넘기려고 합니다. 을이 치킨집을 처음 해 보는 사람이기 때문에 갑의 영업과 운영노하우를 알려주기도 하고, 찾아오시는 단골 고객들에게 주인이 곧 바뀌니 앞으로도 잘 부탁드린다고 인사도 합니다. 또한 각종 시설 및 집기류 등은 을이 장사를 잘 할 수 있도록 별도의 철거 절차 없이 그대로 놔두고 갑니다. 그리고 을은 '권리금'이라는 명목으로 갑에게 3,000만원을 지급합니다.

 

여기서 양도인 갑은 건물주로부터 점포를 임차하여 일정 기간 동안 사용수익했던 치킨집(점포) 운영의 권리를 을에게 양도하고 있습니다. 그리고 양수인 을은 그 대가로서 권리금을 갑에게 지급하였습니다. 이게 권리금의 개념이라고 이해하면 될 것 같습니다.

 

또 다른 예시입니다. 

갑으로부터 치킨집 운영에 대한 권리를 얻게 된 을은 갑이 그 동안 쌓아왔던 영업 노하우를 전수받고, 기존 단골 고객들의 응원을 받으며 열심히 운영을 했습니다. 또한 갑으로부터 물려받은 시설 및 인테리어 중 노후된 곳은 유지보수를 하면서 깔끔하게 치킨집을 운영해 왔습니다. 그 결과 매출액은 4억 원이 되었습니다. 그리고 치킨집 바로 앞에 지하철 역이 들어오게 되어 앞으로 고객은 더욱 많아질 것으로 예상됩니다. 열심히 일하던 을은 개인적인 사유로 휴식을 취하고자 했고 치킨집 인수를 희망하는 병이라는 사람에게 치킨집 운영에 대한 권리 일체를 넘기려고 합니다. 병 또한 치킨집을 처음 해 보는 사람이기 때문에, 을은 갑에게 배웠던, 그 동안 스스로 배워 나갔던 영업과 운영노하우를 친절하게 알려주었습니다. 또한 찾아오시는 단골 고객들에게 주인이 곧 바뀌니 앞으로도 잘 부탁드린다고 인사도 합니다. 또한 각종 시설 및 집기류 등은 병이 장사를 잘 할 수 있도록 별도의 철거 절차 없이 그대로 놔두고 갑니다. 그리고 을은 '권리금'이라는 명목으로 병에게 6,000만원을 지급합니다.

 

권리금의 개념에 대하여는 어느 정도 이해가 갑니다. 그렇다면 이제 권리금을 보다 세분화하여 권리금의 종류에 대하여 한 번 알아보겠습니다.

 

1. 영업권리금 : 매출에 대한 권리

현재 영업 중인 점포를 인수할 경우에 발생하는 권리금입니다. '맨땅에 헤딩'이 아닌 안정된 매출을 달성하는 점포를 그대로 인수받아 영업을 할 경우 안정적인 매출을 기대할 수 있겠지요. 때문에 통상적으로는 6~12개월의 순수익에 해당되는 금액을 양도인에게 영업권리금 명목으로 지불합니다. 앞서 예시에서 살펴보았듯 양수인들은 양도인의 영업 노하우나 단골 고객 등을 전수받습니다. 따지면 이런 것들(영업 노하우나 단골고객 전수, 기존의 안정적인 사업 운영구조 등)을 인수할 경우에 발생하는 권리금을 영업권리금이라고 할 수 있습니다. 

물론 양수인 입장에서는 양도인에게 지불하는 권리금이 없거나 저렴하면 좋을 수도 있을 겁니다. 하지만 영업권리금이 없을 경우 이전에 영업이 잘 되지 않았을 가능성이 높으며 주인이 바뀐다고 해도 제대로 운영될지에 대한 의구심이 있습니다. 고시원도 마찬가지일 것입니다. 때문에 앞서 사례에서 언급했던 무권리, 권리없음들의 경우 매매가(매물가 총액)이 저렴해서 좋기는 하지만 과연 내가 주인이 된다면 제대로 운영할 수 있을지를 신중하게 검토한 후 인수 여부를 판단해야 할 것입니다. 

고시원에 해당되는 영업권리금의 경우라면 아마도 현재 입실자 수(입실률), 고시원 홍보수단(블로그, 홈페이지 등) 정도가 있을 것입니다. 때문에 입실자 수가 많을수록(입실률이 높을수록), 블로그나 홈페이지가 있고 그것이 체계적으로 관리되고 있을수록 권리금이 높아지겠지요. 하지만 양도인이 양수인에게 권리금을 높게 받기 위해 일시적으로 입실률을 높이고자 가격 할인 이벤트를 하거나, 가짜 입실자를 들어놓았을 수도 있으니 고시원을 인수하게 될 경우 이런 것들을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.  

 

2. 시설권리금 : 시설에 대한 권리

기존 양도인이 사용하던 시설을 그대로 인수할 경우에 발생하는 권리금입니다. 인테리어를 새로 하고, 운영에 필요한 시설, 집기류 등을 구비하는 것이 생각보다 돈이 많이 나갑니다. 때문에 기존 양도인과 같은 업종을 운영하게 될 경우 굳이 철거하고 새로 만들기보다는 기존 양도인이 사용했던 인테리어, 시설, 집기류 등을 그대로 인수하여 쓰고, 필요할 경우 유지보수하거나 새로운 집기류 등을 구입하는 것이 효율적입니다. 예시에서 보았듯 양수인 을은 양도인 갑으로부터, 양수인 병은 양도인 을로부터 기존 인테리어, 시설, 집기류 등을 철거하지 않고 그대로 사용합니다. 따지면 이런 것들(인테리어, 시설, 각종 집기류)을 인수할 경우 발생하는 권리금을 시설관리금이라고 합니다. 

통상적으로 기존 양도인이 사용하던 시설을 그대로 인수받을 때는 시설권리금을 지급합니다. 하지만 양수인이 아예 다른 업종으로 전환하거나, 같은 업종이어도 모든 것을 새로 시작하겠다고 한다면(인테리어, 시설, 각종 집기류 등을 인수할 생각이 없다면) 시설권리금을 주지 않습니다. 아울러 양수인이 다른 업종으로 영업한다고 할 경우 양도인은 기존에 설치되었던 인테리어, 시설 등을 모두 철거해야 합니다. 

시설이나 인테리어 등은 시간이 지나면 아무래도 노후화되겠지요. 때문에 양수자 입장에서는 이런 것들에 대한 감가상각을 고려하여 시설권리금을 조율하는 것이 필요합니다. 시설의 노후화된 상태, 관리 상태 등을 꼼꼼하게 확인하여야겠지요.

고시원에 해당되는 시설권리금의 경우라면 소방 관련 설비나 냉난방 설비(에어컨, 보일러), 방의 인테리어 상태, 공용공간(주방, 세탁실 등에 비치된 각종 시설, 집기류), 인터넷비 등이 있을 것 같습니다. 물론 비교적 최근에 영업을 실시한 고시원의 경우라면 시설의 노후도가 덜하겠지요. 하지만 대부분의 고시원들이 오래된 곳이니만큼 임장을 해 보면 생각만큼 시설의 노후화가 심각합니다.(돈만 있으면 기둥만 남기고 처음부터 다시 세팅하고 싶습니다.) 앞서 사례에서 언급했던 무권리, 권리없음들의 경우 매매가(매물가 총액)이 저렴해서 좋기는 하지만 낡고 오래된 시설에 대한 교체비, 수리비 등이 많이 나올 수 있습니다. 때문에 이런 것들을 감안하여 인수 여부를 판단해야 하겠습니다.

 

3. 바닥권리금 : 위치적 장점에 대한 권리

점포의 위치나 영업상의 이점 등에 대한 대가로 주고받는 권리금입니다.(출처 : 한경경제용어사전) 어딜 가나 '목이 좋다', '위치가 좋다'라고 하는 곳에 붙는 일종의 P(프리미엄)입니다. 주거지든, 상업지역이든 가장 중요한 곳은 '입지'이기 때문에 모두가 '입지'가 좋은 곳에서 점포를 운영하고 싶어합니다. 보통은 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳에는 바닥권리금이 붙어 일반 지역보다는 권리금이 더 비쌉니다. 

아무래도 고시원 또한 입지가 중요합니다. 지하철 역과 가깝거나, 각종 편의시설과 가까운 곳에 입실자들이 몰리겠죠. 때문에 강남이나 종로, 홍대 등은 일반적으로 권리금이 비싸다고 합니다. 하지만 이런 곳들의 경우 그만큼 경쟁도 치열하기 때문에 '과연 내가 여기서 고시원을 인수하여 운영할 경우 다른 고시원들보다 비교우위를 확보할 수 있을까?'를 생각하여 인수 여부를 판단해야 하겠습니다. 앞서 예시에서도 지하철 역이 들어온다는 소식이 있고, 그에 따른 매출액 증가가 예상되어 권리금이 더 비싸졌음을 확인할 수 있습니다.

 

하지만 권리금 책정은 명확한 기준은 없습니다. 입실률이 몇 %이기 때문에 영업권리금은 얼마, 시설이 5년 되었기 때문에 시설권리금은 얼마, 고시원 위치가 어디기 때문에 바닥권리금은 얼마, 이런 식으로 명확하게 떨어지는 것이 없으며 중개인의 조율을 통한 양도인과의 협상, 인근 시세 비교 등을 통해 권리금을 책정합니다. 실제로 임장을 다녀봐도 다들 천차만별이고, 바닥권리금 얼마, 시설권리금 얼마를 나누어 따지는 것이 아니라 그냥 '권리금'으로 책정하고 있었습니다.

양수인 입장에서는 물건을 싸게 인수하는 것이 좋습니다. 때문에 권리금의 종류와 개념에 대하여 알고, 입실률, 홍보수단, 시설의 노후화, 위치적 프리미엄 등을 종합적으로 판단한 후 그에 맞는 투자를 하는 것이 좋을 것 같습니다. 그리고 만약 양도인이라고 하면 입실률과 홍보수단을 평소부터 관리하고, 그때그때 필요한 시설들을 수리하면서 깨끗하게 유지해야 나중에 양도할 때 권리금을 보다 많이 받을 수 있다는 것을 깨닫게 됩니다.