(강의 후기) 하루 1시간 일하고 월급벌자! Another Pipeline, 고시원

해당 강의는 2020년 11월부터 2021년 6월 현재 고시원을 직접 운영하는 미쉘 원장님 '어나더 파이프라인, 고시원'이라는 내용의 강의였습니다. 약 1시간 정도 진행되었으며 전문적인 내용보다는 '고시원에 대하여 할 말 많은 좋은 누나' 컨셉으로 강의를 진행하셨고, 많은 것을 배웠던 강의였습니다. 

 

1. 왜 하필 고시원 사업이었는가?

 

차익형과 수익형 투자에 대한 고민, 다주택자 규제와 임대차 3법 등에 따라 집의 개수를 늘이는 것이 대한 부담, 사업을 통한 월세 창출, 공간기반 사업(스터디카페, 소호사무실, 고시원, 공유주방, 창고 등) 등등 많은 투자수단이 있습니다. 그 중에서도 편안한 차익형 투자를 위해 일정 수익(월세)을 달성하기 위해 고민하였으며 그 중에서도 공간을 대여함으로써 생기는 현금을 안정적으로 확보할 수 있으며 가장 잘 맞는 투자방안을 찾았다고 합니다.

 

그 중에서도 미쉘 원장님께서 고시원을 선택했던 이유는

1. 시간에 얽매어있지 않을 것
2. 직원 고용과 인건비에 대한 부담 최소화
3. 코로나로 인한 영향이 적을 것
4. 최소한의 진입장벽이 있을 것

이라고 생각했으며, 고시원사업은 '공간임대업'으로서 '투자와 사업을 접목한 형태'이기 때문에 그 동안 미쉘 원장님께서 하셨던 다양한 투자와 사업들과 유사점이 있다고 생각했다고 합니다. 

 

사실 고시원의 이미지를 먼저 떠올리면 부정적입니다. '화재 사고', '고독사', '좁고 어둡고 침침한 이미지' 등..하지만 통계청의 자료에 따르면 1인 가구는 점차 늘어나고 있으나 소득은 늘어나지 않았고, 자가는 30.6%에 불과한 만큼 고시원은 분명 어느 누군가에게는 필요한 주거 형태입니다. 

그림출처 : 연합뉴스 이재윤 기자님(2020.12.08)

2. 고시원이란?

 

법적으로 고시원은 '구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업'입니다. 여러 사람이 이용하는 다중이용시설, 주택에 준하는 준주거, 건축물대장 상 제2종 근린생활시설, 바닥면적이 500㎡ 미만(약 150평), 방안의 취사시설은 불법(공용부엌 사용), 2012년 신소방법 도입 및 규제 강화 등을 주요 특성으로 하고 있습니다.

 

주로 고시원을 이용하는 사람들은 대학생, 직장인, 1인가구 및 수험생 등으로 구분됩니다. 대학생들은 주로 기숙사 수용인원이 부족하여 기숙사에 들어가지 못하는 상황이거나, 저렴한 가격으로 혼자 살고 싶어하는 친구들이 고시원을 이용합니다. 직장인은 출퇴근 거리가 멀어 평일에 직장 근처에 거처가 필요한 사람들이 고시원을 임시 거처(잠만 자는 공간)로 삼는다고 합니다. 1인가구는 주거가 없는 분들이나 주소가 필요한 사람들이 대부분이며, 수험생들 중 어느 누구에게도 방해받지 않고 집중할 공간으로 고시원을 선택하는 경우가 많다고 합니다. 

 

3. 고시원의 미래 = 프리미엄화

 

과거의 이미지와 달리 고시원은 현재 진화하고 있습니다. 스터디 카페같은 공간 조성, 옥상의 야외공간, 넷플릭스 서비스 제공 등의 다양한 서비스를 이용하고 있습니다. 앞으로 고시원은 토탈 공간서비스(주거, 업무, 문화, 파티, 운동 등)를 제공하는 '프리미엄'을 지향할 것으로 예상됩니다. 예전과는 달리 점차 서비스가 높아지면 입실자들의 수준이 높아지고 그에 따라 관리와 운영이 용이하고 수익 또한 늘어날 것으로 예상합니다. 

 

4. 매물찾기 전 방향잡기(창업 경험) 

 

신축은 신소방 건축법에 맞게 새로 짓는 것, 용도변경은 제2종근린시설로 용도를 변경한 후 인테리어, 인수는 기존 소방법을 준용한 고시원을 인계받아 필요한 리모델링을 하고 운영하는 경우입니다. 보통 신축이나 용도변경은 비용이 많이 들고 고시원 전문 업자들에게 상담을 받아 진행해야 하지만 그나마 인수는 돈이 적게 들고 수익률 또한 좋은 만큼 인수 후 부분리모델링을 통해 개선하는 방법을 추천합니다. 여기서 '기존 소방법을 준용한다'라는 의미는 2012년 이후 개정된 소방법(신소방법)을 지키지 않아도 된다는 의미이며, 2012년 이전 영업을 했던 고시원을 인수할 경우 개정된 소방법을 준용하지 않고 운영을 해도 무방합니다. 

 

5. 매물찾기 전 예산잡기

 

예산 관련 공식은 다음과 같습니다.

 

권리금 = 시설권리금 + 영업권리금

월임대료 = 임대료 + 부가세(10%)

중개수수료 = [권리금 + 보증금 + (월임대료 x 100)] 의 0.9%

 

예를 들어 권리금 1억원, 보증금 5천만원, 월임대료 300만원의 경우라면

[100,000,000+50,000,000+(3,000,000x100)] x 0.009 = 4,050,000원

 

여기서 부가세의 경우 매 6개월마다 건물주가 세금계산서를 발행해 주면 그걸 바탕으로 환급을 받을 수 있으며 중개수수요율은 0.9%를 보통 곱하며, 그 안에서 네고를 시도해 볼 수 있습니다. 

 

6. (가장 중요) 매물찾기

 

매물을 보는데는 돈이 들지 않으며 많은 매물을 볼수록 판단은 정확해집니다. 그리고 여러 부동산에 연락해서 보다 보면 같은 매물에도 다른 권리금을 브리핑하는 경우도 있습니다. 하지만 역세권, 방갯수 35개 이상의 원룸형을 주로 추천하며, 2012년 이후 신소방 매물을 인수하고 실제로 매일마다 하루씩은 가 줘야 하기 때문에 직장 또는 자택, 내 동선에 있으면 여러 가지로 편합니다. 

 

7. 고시원 창업순서

 

1) 매물 찾는방법

 

아이러브고시원, 고시원넷, 고시원스쿨, 고시원매매 사이트를 통해 매물을 검색한다고 합니다. 매물찾기를 열심히 하고 많은 물건을 보는 게 좋습니다.

 

2) 권리계약

 

권리계약은 양도를 원하는 전 원장과, 인수를 원하는 현 원장 간의 계약입니다. 이름하여 '포괄양수양도계약서(권리계약서)'라고 하며, 이 때 권리금 10%를 지불합니다. 그리고 권리계약일로부터 2주~1달 후에 잔금을 지불하며 잔금 지불 전 해야 할 일들이 많습니다. 

 

3) 보험가입(화재보험 등) 

 

다중이용업 사업 전 필수 가입해야 합니다. 다양한 보험들이 있는데 미쉘 원장님은 3개 정도의 소멸성 보험에 가입했고, 1년에 12만원 정도에서 해결했다고 합니다. 또한 고시원 전문 보험상담사를 찾아서 그분을 통해 가입을 하면 된다고 합니다. 그리고 MU번호라는 게 있는데 이것은 그 전에 양도하는 원장님이나 중개사에게 물어보면 알려준다고 합니다. 

 

4) 소방교육 및 소방필증 신청

 

보험증서가 나오면 소방교육을 받아야 합니다. 소방교육은 의무교육이며, 온라인으로 진행됩니다. 약 12시간 정도이며 하루에 받을 수 있는 교육시간이 정해져 있습니다. 한국소방안전원(www.kfsa.or.kr) 홈페이지에서 교육을 받을 수 있습니다. 

 

그리고 보험증서와 신고서, 교육이수증과 계약서를 가지고 고시원 사업장이 있는 관할소방서 화재예방과에 신청하게 되면 실사 날짜가 정해지고 소방서에서 실사를 나오게 됩니다. 그리고 거기서 통과가 되면 내 이름으로 된 안전필증이 발급됩니다. 상당히 까다롭게 본다고 합니다. 

자료출처 : 미쉘 원장님 강의 중

 

5) 임대계약(잔금날)

 

임대인(건물주)와 임차인 간의 계약으로 임대보증금을 지불하고, 이전 원장님과 현 원장 사이에 권리금 90%(잔금)을 지불한 후 공과금 정산과 명의변경(가스, 전화, 인터넷 등)을 진행합니다. 중개수수료 또한 이 날 납부합니다.  

 

6) 사업자등록

 

임대차계약서와 소방안전필증을 가지고 사업자등록증을 신청하러 관할 세무서에 방문합니다. 그리고 이 때 확정일자도 받습니다. 사업자등록증 상에 업태는 서비스업, 종목은 고시원으로 하면 됩니다.

 

8. 리모델링

 

미쉘 원장님은 도배를 제외하고는 모든 부분(장판, 가구조립, 침대교체, 침구제작 등)을 셀프로 진행했다고 합니다. 책상과 의자, 행거 등은 모두 인터넷으로 구입했으며 방 1개 당 대략 50만원 정도의 비용이 들었다고 합니다.

 

9. 마케팅 방법

 

돈 안 드는 마케팅으로는 네이버 모두 홈페이지 제작, 네이버 블로그(가장 강력한 툴, 꾸준하게!), 네이버 스마트플레이스 등이 있습니다. 그리고 돈이 들어가는 마케팅으로는 네이버광고 파워링크(클릭 당 내 돈을 소진시키는 구조이며 10만원 금방 나가지만 의외로 파워링크를 통해 오시는 분은 거의 없다고 합니다. 미쉘 원장님은 블로그마케팅을 추천하셨습니다.), 고시원 플랫폼(룸앤스페이스, 고방 등) 등이 있으며 고시원 플랫폼을 통한 마케팅은 필요하다고 합니다.

 

10. 고시원 운영자세

 

미쉘 원장님께서 생각하는 고시원 원장의 자세는 '부지런', '스마트', '따뜻' 이라고 합니다. 시설관리는 항상 부지런하게 해야 하며, 실제로 '사장=청소부' 라고 합니다. 덕트 먼지 청소, 필터 갈기, 욕실 청소, 세탁기 먼지제거, 통세척, 손잡이 소독 등등 정말 할 게 많다고 합니다. 힘들지만 익숙해지면 하루 1시간 정도면 충분하다고 합니다.

 

아울러 CCTV가 매우 중요하다고 합니다. 확인해 달라는 요청이 생각보다 자주 들어온다고 합니다. 또한 전자도어락, 전화착신, 와이파이 냉난방온도조절, 무인택배함 등은 고시원을 스마트하게 운영하는 데 도움이 된다고 합니다. 

 

그리고 미쉘 원장님은 빼빼로데이, 크리스마스, 설 등에 작지만 소소한 이벤트를 진행한다고 합니다. 빼빼로와 귤을 싸서 문고리에 걸어두거나, 케익과 음료를 부엌에 두고 한 팩씩 가져가라는 이벤트, 설에는 떡을 두고 드시도록 하는 등 미쉘 원장님은 다양한 이벤트를 실시하고 있다고 하십니다. 내가 좀 더 주는 마음을 가지고 고객을 대하는 자세가 필요하다고 합니다.

 

11. 입주계약서

 

딱히 매뉴얼은 없지만 다른 고시원의 입주계약서나 인터넷 등을 참고하여 기본 포맷을 찾은 후 내가 생각하는 기본규칙과 입주요금 관리규정 등을 추가하여 작성하면 된다고 합니다. 그리고 오는 사람의 신분증을 꼭 확인한다고 하네요. 가끔씩 신분증 확인에 불만을 제기하는 고객도 있지만 좋게 이야기하되 반드시 신분증을 확인하는 게 좋다고 합니다. 아울러 보증금 명목으로 5만원 정도를 받으면 좋다고 합니다.

 

12. 입실자 관리 및 수익률 계산

 

엑셀로 방 호실별로 입실자 이름, 입실자 연락처와 입실료 날짜를 기입해서 관리하는 정리를 습관화하라고 합니다. 또한 방 배치도를 별도로 만들어 관리할 경우 공실을 수월하게 확인할 수 있다는 경험을 말씀해 주셨습니다. 

 

월수익 = 총 입실료 - 공과금관리비 - 월세

 

내 월 수입을 높이기 위해서는 입실료를 높이고 관리비(전기, 수도, 인터넷, 가스, 부식비, 전화 등)를 줄여야 합니다. 보통 입실료는 1개월 단위로 계약하는 경우가 다수입니다. 

 

13. 미쉘 원장님이 생각하는 고시원 운영의 장점

 

• 창업에 특별한 기술이 필요 없다.
• 평소 1시간 정도의 관리로 충분하다.
• 일하는 시간이 자유롭다.(퇴근 후 투잡 형태 운영 가능)
• 직원 고용의 부담은 덜한 편이지만 완전 Auto는 불가능하다.(청소 이모 정도 고용)
• 사업자로서 월세 수익의 기쁨을 느낄 수 있다.
• 시설업으로서 사업자 대출이 비교적 용이하다.(신용보증재단에서 사업자대출 가능)
• 경쟁자 진입장벽이 있다.(고시원허가 관련법-소방법, 건축법 강화)

14. 미쉘 원장님이 생각하는 고시원 운영의 단점

 

• 출퇴근 / 휴일 개념 없이 일하는 것이 장점이자 단점이다.
• 사회취약계층과 만날 수밖에 없다.
• 미납 도주자 등 다양한 유형의 블랙고객이 있다. 
• 소음, 흡연, 고장 등과 같은 민원에 직면한다.
• 1달 기준 입실이다 보니 입/퇴실이 잦아 신경쓸 게 많다.
• 방 갯수가 한정적이라 수입의 맥시멈이 존재한다.
• 코로나의 영향을 안 받을 수는 없다.(원룸으로 가거나 하는 등)

15. 미쉘 원장님의 창업 및 운영 조언

 

• 중개시장이 폐쇄적인 편이므로 호갱되지 않는 게 중요하다.
• 여러 중개사를 만나고 많은 매물을 봐라.
• 인수인계를 잘 해 줄 수 있는 곳이 좋다. 손님까지 인수인계하는 만큼 최대한 많은 정보를 상의하고 조언을 받을 수 있을 만한 전 원장님과 이야기하는 것이 좋음
• 내 주 고객 대상이 누구인지에 대한 타겟팅! 마케팅 수단 고민
• 각오를 단단히 다져야 한다. 
• 입주자들과 인사하고 소통해야 한다.
• 난방, 냉방 아끼지 않는다.
• 민원발생 시 최대한 빠르게 해결해 준다.
• 블랙입실자는 처음부터 받지 마라.
• 오르락내리락 입실률에 일희일비할 필요 없다.
• 쓰레기 청소할 때 마인드 컨트롤이 필요하다. 분리수거 거의 안 한다. 그러려니 해야 한다. 
• 운영규칙(미납자 관리, 소음유발자 관리, 흡연자 관리 등)을 정한 후 명확하게 공지해 주는 것이 필요하다. 
• 생활규칙(쓰레기, 주방매너, 세탁실매너 등)을 정한 후 명확하게 공지해 주는 것이 필요하다.
• 입실자들은 '고시원'이라는 말을 별로 안 좋아하므로 고시원, 고시텔, 원룸텔 등보다는 '하우스, 레지던스, 스테이' 등과 같은 말을 써서 상호명을 정하는 게 좋다.

16. 요약

 

고시원 사업은 공간을 임대하는 사업으로 시작하고 공간을 관리하는 사업으로 운영하며 적극적 마케팅과 꾸준한 관리가 성공의 관건이다. 하지만 결국은 '사람'을 상대하는 일이기 때문에 다양한 사람들을 상대하며 스스로 질문하고 답을 얻어야 합니다. 

 

실제로 고시원을 운영하시는 미쉘 원장님으로부터 많은 것을 배웠습니다. 이론적 지식(법률, 절차 등) 뿐만이 아니라 장점과 단점, 그리고 창업과 운영 조언에 대한 내용들...그리고 고시원을 운영하기 위해 필요한 자세인 '부지런', '스마트', '따뜻'...많은 것을 생각하게 하는 내용이었습니다. 감명 깊게 들었고, 해당 내용을 요약 정리했습니다.

 

미쉘 원장님의 블로그는 아래와 같습니다.

[시크미쉘의 투자테라피] : 네이버 블로그