고시원 운영비용 - 월임대료

일단 고시원을 창업하려면 크게 인수와 신축이 있습니다. 신축의 경우는 돈이 없으니 인수를 한다고 할 때 고시원을 인수하기 위해서는 크게 합금액(보증금 + 권리금) + 중개보수(중개수수료)를 합한 금액 정도가 필요합니다. 기타 비용으로는 부분 인테리어(보통 '겉포장' 이라는 말씀을 많이 하시더라구요.)를 하거나 망가진 기구 등을 수리하는 비용 등이 있습니다만 이런 것들은 Case by Case이기 때문에 향후에 공부해 보겠습니다.  

 

고시원을 창업할 경우 이제는 기본적으로 수익이 들어올 것이지만 나가는 돈 또한 꽤 많습니다. 그 중에 가장 대표적인 것이 건물주에게 드리는 월임대료입니다. 보통 이렇게 나옵니다. 

출처 : 고시원넷

이런 식으로 언급이 되어 있습니다. 

 

보통은 여기 언급되어 있는 월임대료에서 부가세(VAT) 10%를 붙여서 매월 건물주에게 납부하면 되는 것입니다. 이걸 보면 왜 건물주가 '갓(God)물주'인지를 알 것 같습니다. 한 달 동안 죽어라 마케팅하고 운영하고 고객관리해서 월세를 받으면 그 중에 1/3~1/2는 고스란히 건물주의 몫입니다. 건물주는 장소만 임대해 주었을 뿐인데...(그들만의 애로사항이 또 있기야 하겠지만 일단은 가만히 있어도 매달 저 정도 돈이 들어온다고 하면 인생 성공한 것 아닌가 하는 생각이 듭니다.)

 

하지만 사람의 욕심은 끝이 없듯이 건물주 또한 마찬가지일 겁니다. 일단은 저렇게 올려놓았어도 고시원이 잘 되는 듯 해 보이면 기습적으로 월임대료를 올리려고 할 수도 있습니다. 또한, 정해진 계약기간을 다 채우고 계약을 갱신하고자 할 때 월임대료를 대폭 올릴 가능성이 있으며, 고시원 인수를 하여 운영하는 원장님들의 경우 항상 이러한 리스크를 감내할 수밖에 없습니다.   

 

이러한 리스크에 대하여 고시원 원장님들과 같은 상가 임차인들의 권리를 보호하고 임대료와 보증금의 과도한 인상을 막고자 상가건물 임대차보호법(상가임대차법)이 개정되었습니다. 

 

관련 내용에 대해서도 공부할 것이 많기는 하지만 결론적으로는 계약기간 안에 건물주는 월임대료를 올리기 힘들고, 계약기간이 끝나고 기존에 약정한 차임(월임대료)을 갱신할 경우 5%를 초과하지 못합니다. 때문에 일단은 큰 걱정은 하지 않아도 될 것 같습니다. 

 

그리고 이 부가세(VAT)는 6개월마다 건물주가 세금계산서를 발행해 주면 그것을 바탕으로 환급을 받을 수있습니다. 물론 냈던 돈을 돌려받기는 하지만 그래도 막상 환급받으면 기분은 좋을 것 같습니다. 

 

때문에 일단 매물을 볼 때도 가급적이면 월임대료가 낮은 고시원이 당연히 좋겠지요. 원장님 입장에서는 당연히 고정비용이 적게 들기 때문입니다. 하지만 건물주(임대인)는 가급적 월임대료를 높게 부르겠지요. 건물주 입장에서는 월세 10만원을 올리면 건물의 가치가 1억 원이 올라간다고 합니다. 때문에 가급적이면 월임대료가 싼 곳을 골라야겠지요. 물론 건물의 입지, 상태가 좋고 방 갯수가 많을수록 임대료가 올라가겠지만...