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임차인권리분석

경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(2) 새로운 물건을 가지고 권리분석을 해 보고자 합니다. 지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(부천6계 2020타경 2682) 경기 부천시 소재 모 아파트입니다. 감정가는 1억 3,200만원이고 최초 경매 시 유찰된 후 3월 30일 진행되었던 두 번째 경매에서 낙찰이 되었으나 낙찰자가 대금을 미납함으로써 새롭게 경매가 진행되었는데 또 유찰이 된 것으로 보입니다. 해당 사례를 통해 낙찰자가 대금을 미납할 경우 동일한 가격에 다시 경매로 나오게 되고, 유찰이 될 경우 보통 최저가의 30% 할인된 가격으로 경매가 진행된다는 것을 배웠습니다. 일단은 해당 물건의 소재지와 용도를 비롯, 물건의 기본정보와 진행과정, 매각과정 등을 살펴보았습니다. 등기부등본 권리분석을 해 보겠습니다. 소유자.. 더보기
경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(1) 앞서 권리분석에 대하여 나름대로 열심히 공부했습니다. 이제는 직접 경매정보지와 관련 서류들을 확인하며 경매물건을 검색하며 권리분석을 해 보겠습니다. 지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(의정부16계 2020타경 91505) 경기 가평군 소재 모 아파트입니다. 감정가는 1억 3,300만원이고, 최초 경매 시 유찰이 되어 2021년 7월 7일에 다시 진행되는 것으로 보입니다. 일단은 해당 물건의 소재지와 용도를 비롯, 물건의 기본정보와 진행과정, 매각과정 등을 확인하였습니다. 일단 등기부현황을 보겠습니다. 통합등기부가 잘 요약되어 있습니다. 앞서 소유자 김00는 전소유자로부터 2017년 7월 18일 소유권을 이전받은 것으로 보입니다. 그리고 가압류, 압류, 가압류, 가압류, 강.. 더보기
임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(3) : 전 경매 임차인이 현 경매 임차인일 경우 대항력과 관련된 다양한 사례들에 대하여 또 다른 사례를 살펴보겠습니다. 갑에게 소유권이 인정되는 부동산에 갑과 을 간 임대차계약을 체결할 경우 계약에 의해 을은 임차권이라는 권리를 취득하게 됩니다. 이런 상황에서 을이 제3자인 병과 전대차 계약을 했습니다. 그리고 전차인 병은 2월 1일 주택인도와 더불어 주민등록을 했다고 하겠습니다. 그렇다면 대항력은 2월 2일 0시부터 만들어집니다. 이유는 전차인의 병의 주민등록이 임차권을 공시하는 기능을 가지고 있기 때문입니다. 해당 부동산 목적물에 대한 등기부등본을 떼어 보면 소유자는 갑으로 되어 있습니다. 그리고 세대열람을 떼어 보면 점유자는 병으로 되어 있습니다. 때문에 제3자가 보았을 때 병은 소유자가 아니고 임차인일 것이라고 자연스럽게 생각할 것입니다. 그러.. 더보기
임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(2) : 전 소유자가 현 임차인이 되었을 경우 임차인이 대항력을 취득하기 위한 일반적인 요건은 아래와 같습니다. 전입신고(주민등록)할 때 대항력을 취득하기 위해서는 임차권을 공시하는 주민등록일 때만 대항력을 취득할 수 있습니다. 주민등록 했다고 해서 무조건 대항력을 취득하는 게 아니라 임차권을 공시하는 기능을 가지고 있을 때만 대항력을 취득할 수 있다는 의미입니다. 반대로 이야기하면 주민등록을 해도 임차권을 공시하는 기능이 없을 경우 대항력은 만들어질 수가 없다는 것이겠죠. 이렇게만 보면 이 말이 도대체 이게 무슨 의미인지 모르겠습니다. 임차권을 공시하는 주민등록이란 그 주민등록을 보면서 이 사람은 임차인이구나 라는 것을 예측할 수 있어야 한다는 것입니다. 예를 들어 이런 상황입니다. 갑-을이 임대차계약을 체결하고 을이 주택의 인도(점유)와 더불어 .. 더보기
임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(1) : 간접점유, 전입신고(주민등록) 앞서 주택 인도(점유)와 더불어 말소기준권리보다 먼저 전입신고(주민등록)이 되어 있을 경우 익일 0시부터 대항력이 만들어진다고 공부했습니다. 그렇다면 관련된 의미와 사례를 좀 더 알아보겠습니다. 먼저 주택의 인도(점유) 입니다. 여기서 이야기하는 '인도'는 점유의 이전을 의미합니다. '점유'는 물건을 사실상 지배하는 것, 쉽게 이야기하면 '입주' 정도라고 이해하면 됩니다. 그리고 이 점유는 크게 2가지 종류가 있습니다. 직접점유 : 직접 목적물을 점유하는 것(들어가서 사는 것) 간접점유 : 점유매개관계를 통해 타인으로 하여금 물건을 직접 점유하게 하는 것(들어가서 살게 하는 것) 직접점유는 대충 내가 들어가서 사는 것 정도로 이해하면 될 것 같은데 간접점유라는 말이 도무지 무슨 말인지를 모르겠습니다. 점.. 더보기
임차인 권리분석 - 대항력의 개념과 요건 앞서 임차인 권리분석은 내가 경매에 입찰하려고 하는 부동산에 임차인이 살고 있을 경우 임차인과 관련된 권리를 내가 인수하느냐(전세보증금, 월세보증금을 내가 돌려줘야 하느냐) 그렇지 않느냐를 확인하기 위해 매각물건명세서로 확인한다고 공부했습니다. 그리고 보통 임차권은 채권이기 때문에 임차인에게 불리한 만큼 소유자인 집주인보다는 사회적 약자라고 할 수 있는 주택임차인을 보호하기 위해 특별법 형태로 주택임대차보호법이 있다고 말씀드렸습니다. 그리고 임차인을 보호하기 위해 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 있다는 것을 확인했습니다. 세부 내용은 아래를 참고하시면 되겠습니다. 임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 개념 권리분석에는 크게 3가지 단계가 있다는 것을 앞에서 배웠습니다.(링크 참조) 등기부등본 권리분석에.. 더보기
임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 적용범위와 사례(2) - Feat. 가장임차인 앞서 '가장임차인'을 찾는다면 충분히 남들이 들어가지 않는 물건에 들어가 수익을 달성할 수 있다고 말씀드렸습니다. 한 가지 사례를 또 말씀드리겠습니다. 잘 알고 있다시피 '임대차'란 '목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 이에 대해 계약의 타방 당사자는 차임의 지급을 약정함으로써 성립하는 계약'입니다. 하지만 실제 사용, 수익에 목적이 있는 것이 아니라 전입신고를 해서 보증금에 대한 우선변제를 받기 위한 목적으로 임대차계약서를 작성했다면, 그 때는 이 임차는 보호받을 수 없다는 것이 판례에 나와 있습니다. 즉, 우선변제를 받으려는 목적으로 임대차계약서를 허위로 작성한 사람은 우선변제를 받지 못한다는 의미입니다. 예를 들어 보겠습니다. 갑이 소유한 부동산에 갑의 부인인 A, 자녀 B와 C, 갑의 처제.. 더보기
임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 적용범위와 사례(1) Feat. 가장임차인 부동산 경매를 통해 낙찰받으려는 사람이 주택임대차보호법을 공부해야 하는 이유가 있습니다. 바로 '가장임차인'을 찾기 위해서입니다. 가장임차인이란 외관상 선순위 대항력을 갖춘 임차인인 것처럼 보이지만 실제로는 대향력을 주장할 수 없는 임차인을 의미합니다. 주택임대차보호법의 체계를 알 경우 '가장임차인'을 찾을 수 있고, 이럴 경우 남들이 쉽게 들어가지 못하는 물건에 입찰하여 높은 수익을 달성할 수 있습니다. 앞서 말씀드린 대로 주택임대차보호법의 취지는 '임차인 보호'입니다. 그런데 주택임대차보호법은 '주거용 건물'에 대한 임대차에만 적용됩니다. 오직 '주거용'으로 사용하는 건물에만 주택임대차보호법이 적용되어 임차인이 보호받을 수 있다는 것입니다. 그렇다면 '주거용 건물이란 뭐냐?' 라는 의문이 생깁니다. .. 더보기
임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 개념 권리분석에는 크게 3가지 단계가 있다는 것을 앞에서 배웠습니다.(링크 참조) 등기부등본 권리분석에 이어 이번에는 '임차인 권리분석'에 대하여 한번 공부해 보려고 합니다. 보통 부동산 경매를 위해 물건을 검색할 때 '그 부동산에 누가 살고 있느냐?'를 살펴봅니다. (경매에 넘어가기 직전인 상태이지만) 원래 소유자가 살고 있을 수도 있습니다. 하지만 그 부동산에 소유자가 살지 않고 그 부동산을 사용, 수익하고 있는 임차인이 살고 있을 수도 있습니다. 예를 들어 이런 식이죠. 경매정보지의 일부를 발췌해 왔습니다. 임차인 민00씨가 거주하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 기타사항을 자세히 보면 '전입일상 대항력이 있으므로 보증금있는 임차인일 경우 인수여지 있어 주의요함'이라고 나와 있습니다. 등기부등본 .. 더보기
부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 권리분석의 3단계 권리분석은 부동산을 매입하기 위해 해당 부동산이 법률적 하자가 있는지 없는지를 살펴보는 것이라고 공부했습니다. 관련내용은 아래 링크를 참고하시면 될 것 같습니다. 부동산 경매 권리분석 쉽게 하기 - '권리'란 무엇인가? 경매 관련해서 가장 기본적으로 할 줄 알아야 하는 것은 '권리분석'입니다. 부동산과 관련하여 많은 권리들이 있는데 해당 부동산에 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 사전에 조사하여 해당 부 betherich.tistory.com 부당산 관련해서는 많은 권리가 있습니다.(물권과 채권, 소유권과 제한물권, 제한물권 중에서도 용익물권과 담보물권, 용익물권은 지상권, 지역권, 전세권, 담보물권은 유치권, 저당권 등) 때문에 내가 매입코자 하는 부동산에 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 사전에 조사하고.. 더보기

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