재건축 재개발 차이(3) (Feat. 재건축, 재개발 조합원 지위 양도제한 및 예외)

 

앞서 재건축이든 재개발이든 새 아파트에 들어가기까지 단계별 절차가 많고 기간 또한 오래(10년 이상) 소요된다고 했습니다. 하지만 반드시 처음부터 리스크를 안고 투자할 필요는 없고, 중간 단계(조합 설립 이후, 사업시행인가 이후, 관리처분계획인가 이후 등)에서도 투자해도 되며, 투자관심시기, 초기투자시기, 안전투자시기로 구분하여 투자할 수 있다는 것도 살펴보았습니다.(아래 그림 및 링크 참고)

 

 

재개발 진행절차 및 단계별 투자시기(1) (Feat. 투자관심시기 및 초기투자시기)

 

재개발 진행절차 및 단계별 투자시기(2) (Feat. 안전투자시기)

 

 

하지만 '나는 안전투자를 선호하니 관리처분계획 인가가 나면 구역 내 물건을 매수해야겠어!', '사업시행인가가 났으니 이제 어느 정도 물건을 사도 되지 않을까?'라고 생각하여 덥썩 물건을 매수하면 낭패를 볼 수 있습니다. 투기과열지구의 경우 재건축, 재개발 사업 시 '조합원 지위양도 금지규정'이라는 것이 있기 때문입니다. 

 

1. 재건축, 재개발 조합원 지위양도 제한

 

일단 투기과열지구에서는 재건축사업을 하는 경우 조합설립인가 후 물건을 매수할 경우 조합원이 될 수 없다고 합니다. 그리고 재개발사업을 할 경우 관리처분계획 인가 후 물건을 매수할 경우 조합원이 될 수 없다고 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항에 다음과 같이 되어 있습니다.  

제39조(조합원의 자격 등) ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>

 

쉽게 이야기해서 재건축의 경우 조합설립인가를 받고 나서 해당 구역의 건축물 또는 토지를 양수할 경우(조합원의 입주권을 거래할 경우) 조합원 지위양도가 되지 않아 새 아파트 입주권이 나오지 않고 현금청산이 된다는 의미입니다. 

 

또한 재개발의 경우 관리처분계획인가 후(인가가 고시가 된 후) 해당 구역의 건축물 또는 토지를 양수할 경우(조합원의 입주권을 거래할 경우) 조합원 지위양도가 되지 않아 새 아파트 입주권이 나오지 않고 현금청산이 된다는 의미입니다. 

 

해당 내용은 2017년 8월 2일, "실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'(8.2 부동산 대책)에도 나와 있습니다.(붙임파일 참고)

 

8.2 부동산 대책.pdf

0.95MB

 

많은 내용들이 담겨 있지만 재건축과 재개발 조합원 지위양도 관련 내용은 다음과 같습니다. 재건축의 경우 '조합설립인가' 이후, 재개발의 경우 '관리처분계획인가' 이후부터 소유권이전등기시까지(이전고시 할 때까지) 조합원 지위양도가 제한된다는 내용입니다. 

 

8.2 부동산대책 7p

 

8.2 부동산대책 8p

 

 

물론 해당 규정은 '투기과열지구'에만 해당되는 내용입니다.(투기과열지구의 의미 및 지정구역은 아래 링크 참고) 하지만 해당 내용을 모르고 섣불리 재건축, 재개발 물건에 투자했다가는 큰 낭패를 보았을 수도 있을 것 같습니다.

규제지역(투기지역 투기과열지구 조정대상지역) 지정 현황(2022.09.26 기준)

 

2. 재건축, 재개발 조합원 지위양도 제한 예외

 

1) 재건축 예외조항

 

2017년 8월 2일, "실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'(8.2 부동산 대책) 7페이지에 따르면 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유를 '조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유할 경우' 또는 '사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유할 경우'라고 기재되어 있습니다.

 

 

또한 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항제7호, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조제3항에 따르면 다음과 같이 되어 있습니다. 

제39조(조합원의 자격 등) ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

제37조(조합원) ③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2020. 6. 23., 2021. 7. 13.>
1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

 

때문에 언론기사를 통해 이런 기사들을 확인할 수 있습니다.

 

출처 : 한국경제("어느 세월에 입주하나" 급매물 속출...25억 둔촌주공 지금은)

 

출처 : 한국경제(가락동 '헬리오시티' 조합원 입주권 전매제한 풀렸다)

 

 

 

둔촌주공, 헬리오시티 등 유명한 재건축 아파트들의 경우 과거에 착공 단계에서 3년 이상 지났기 때문에 조합원 지위 양도가 가능했다는 기사들입니다. 

 

2) 재개발 예외조항

 

재개발의 경우 2018년 1월 24일 이전까지 최초 사업시행인가를 신청한 구역은 조합원 지위양도 금지규정 적용을 받지 않는다고 합니다. 하지만 2018년 1월 25일 이후 최초 사업시행인가를 신청한 구역은 조합원 지위양도 금지규정을 적용받습니다. 

 

도시 및 주거환경정비법 제39조제2항제7호, 관련법률 14943호, 2017년 10월 24 부칙에 다음과 같이 나와 있습니다.

제39조(조합원의 자격 등) ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>

부칙 <법률 제14943호, 2017.10.24>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제48조제2항제7호의 개정규정은 2017년 11월 10일부터 시행하고, 제19조제2항의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행하며, 법률 제14567호 도시 및 주거환경정비법 전부개정법률 제39조제2항, 제72조제6항, 제73조제1항 및 제76조제1항의 개정규정은 2018년 2월 9일부터 시행한다.
제2조(주택재개발사업ㆍ도시환경정비사업의 조합원 자격 취득 제한에 관한 적용례) 제19조제2항 본문의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다.

 

때문에 언론기사를 통해 이런 기사들을 확인할 수 있습니다.

출처 : 아시아경제(은평구 대조1구역 사업 중단 3년 만에 착공신고 접수)

 

재개발 단지의 경우 2018년 1월 24일 이전 사업시행인가를 신청한 단지는 조합원 지위 양도가 가능하다는 기사입니다. 

 

3. 요 약

 

관련 법과 각종 언론보도자료, 정부 부동산 대책 등을 통해 살펴보았지만 정리가 체계적으로 되지 않습니다. 때문에 요약 정리해 보겠습니다.

 

1) 투기과열지구에서 재건축, 재개발의 조합원 지위 전매(매매, 증여 등) 금지 기간 차이

 

투기과열지구에서 조합원 지위는 재건축의 경우 조합설립인가 후부터 이전고시일까지, 재개발의 경우 관리처분계획인가 후부터 이전고시일(단, 2018년 1월 24일 이전 사업시행인가를 신청한 경우 관리처분계획인가 후에도 전매 가능)까지 조합원 지위를 매매하거나 증여할 수 없습니다. 

 

2) 투기과열지구에서의 재건축, 재개발 조합원 지위 전매(매매, 증여 등) 금지 예외 사유

 

해당 내용은 도시 및 주거환경정비법 제39조와 도시 및 주거환경정비법 제37조에 있는 내용들을 정리해 보았습니다. 다음과 같습니다.