재건축 재개발 차이(2)(Feat. 재건축 재개발 조합원 자격요건)

 

앞서 '조합'이란 정비사업을 시행하려고 할 때 정비사업 시행의 권한을 가진 토지등소유자들이 모여서 구성된 사업의 주체라고 공부했습니다.

 

그리고 재건축사업에서 ‘토지등소유자’는 ‘건축물과 토지를 모두 소유한 사람’이고, 재개발사업에서의 ‘토지등소유자’는 ‘토지 또는 건축물 중 하나 이상을 소유한 사람’ 정도라고 이해하면 된다는 것도 알게 되었습니다.

재건축 재개발 조합 설립 인가(Feat. 조합 개념 및 설립절차, 동의요건 및 창립총회 등)

 

1. 재건축 조합원 자격

 

재건축 조합원 자격으로는 ①정비구역에 위치한 건축물과 그 토지를 모두 소유하고 있어야 하고, ②재건축사업에 동의해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제2조의 9 나목과 제39조 제1항에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 8. 9., 2021. 1. 5., 2021. 1. 12., 2021. 4. 13.>
9.“토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20.>

 

즉, 재건축 조합원이 되려면 토지와 건물을 함께 소유해야만 합니다. 만약 토지만 소유하거나 건물만 가지고 있을 경우 조합원이 될 수 없습니다. 

 

또한, 재건축 사업은 '해당 사업에 동의한 사람'만 조합원이 될 수 있으며, 동의는 '조합원 분양신청 전'까지 이루어져야 합니다. 그리고 해당 재건축 사업에 동의하지 않을 경우 현금청산 대상이 된다고 합니다. 물론 여러 가지 이유로 조합설립에 동의하지 않을 수 있기 때문에 만약 투자자로써 이러한 물건을 매수할 경우 조합설립동의서 제출여부를 확인하고, 조합원 분양신청 전이라면 조합설립 동의서를 제출해야 합니다. 

 

2. 재개발 조합원 자격

 

일단 재개발은 재건축과 달리 ⓛ토지 또는 건축물을 소유한 자 또는 지상권자만 되어도 조합원이 될 수 있으며, ②해당 재개발 사업 동의 여부와 관계 없이 의무적으로 조합원이 되는 강제 가입제라고 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제2조의 9 가목에 다음과 같이 나와 있습니다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 8. 9., 2021. 1. 5., 2021. 1. 12., 2021. 4. 13.>
9. “토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

하지만 충족해야 할 조합원의 자격요건이 있다고 합니다. 다음과 같습니다.

 

1) 토지와 건물을 같이 소유했을 경우 자동 조합원 자격 취득

 

일단 토지와 건물을 같이 소유하고 있는 경우라면 가지고 있는 부동산의 크기와 관계 없이, 1주택자든 다주택자든 상관 없이 자동으로 조합원 자격이 생깁니다. 아파트나 빌라, 단독주택 등을 소유하고 있을 경우 일반적으로 해당 주택에 대한 대지지분도 가지고 있기 때문에 대부분 토지와 건물을 같이 소유했다고 할 수 있습니다. 

 

2) 토지와 건물 중 하나만 가지고 있을 경우 토지와 건물 소유권이 분리된 날짜가 2003년 12월 30일 이전일 경우에만 조합원 자격 취득

 

하지만 살다 보면 '건물만' 소유하거나 '토지만' 소유하는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 때는 Case별로 각각 다르게 구분됩니다. 일단은 토지와 건물의 소유권이 분리된 날짜가 2003년 12월 30일 이전이어야만 조합원 자격이 생깁니다.(서울시 기준, 시도별 조례에 따라 다를 수 있음) 이유는 토지와 건물의 소유권을 분리하여 2개 이상의 입주권을 받는 편법을 막고자 하기 위함이라고 합니다.

 

또한 2003년 12월 30일 이전에 토지와 건물의 소유권이 분리되었을 경우 '건물만' 소유했다면 별도의 조건이 붙지 않습니다. 1주택자든 다주택자든 상관 없고, 해당 건물의 면적 또한 중요하지 않습니다.

 

3) 토지만 가지고 있을 경우 일정 크기 이상의 토지를 소유해야 조합원 자격 취득

 

'토지만' 소유했을 경우라면 토지의 크기가 중요합니다. 서울시 기준 90㎡ 이상의 토지를 소유해야 조합원으로 인정된다고 합니다.

 

하지만 토지만 소유했는데 무주택자일 경우 2010년 7월 30일 이전에 구역 지정이 되었을 경우 토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만일 경우라도 조합원 자격이 인정됩니다. 그리고 2010년 7월 30일 이후 신규로 구역지정이 된 곳에서는 무주택자일지라도 조합원 자격을 인정받을 수 없다고 합니다.

 

만약 토지 면적이 30㎡ 미만이라고 한다면 토지 소유자는 조합원 자격이 주어지지 않고 해당 토지를 현금청산 받는다고 합니다. 만약 현금청산을 받고 싶지 않을 경우 조합원 분양신청 전까지 부족한 토지면적을 추가로 매입해서 토지면적을 90㎡ 이상으로 맞추거나, 토지면적 추가를 필요로 하는 다른 사람에게 내 토지를 매도할 수 있습니다. 토지는 반드시 붙어있는 토지가 아닌 구역 내 토지의 전체 면적만 맞추면 조합원 자격을 인정받을 수 있다고 합니다.

 

4) 무허가 건축물(뚜껑) 소유 시 증빙서류가 있어야 조합원 자격 취득 

 

토지나 건축물 중 어느 것도 가지지 않은 경우가 있습니다. 무허가 건축물(보통 '뚜껑'이라고 부르는)을 소유한 경우입니다. 무허가 건축물은 합법적으로 허가는 받지 않았지만 소유권 자체는 인정된다고 합니다.

단, 해당 구역에 무허가 건축물을 소유했다고 해서 모두 인정받는 것이 아니라 해당 건축물이 1981년 12월 31일 기준 '무허가건축물대장'에 등록되어 있거나 1981년에 촬영한 제2차 항공사진에 나타나 있어야 한다고 합니다. 때문에 투자자 입장에서 재개발 지역 내 무허가 건축물을 매입하려면 이러한 증빙서류들이 있는지를 확인해야 할 것 같습니다. 

 

해당 내용을 그림으로 정리해 보면 다음과 같습니다. 

 

 

3. 조합원 자격(재건축, 재개발 공통점)

 

앞서 살펴보았던 재건축, 재개발 조합원 자격 요건들을 충족시켰다고 하겠습니다. 하지만 특이한 상황이 발생할 수 있습니다.

 

일단 소유자가 여러 명일 경우 어떻게 되는지 궁금합니다. 예를 들어 해당 건물이나 토지의 소유자가 부부 공동명의라든가, 가족 공동명의라든가, 지인들이 공동으로 투자하여 소유하는 등과 같은 다양한 경우가 있을 수 있습니다. 아울러 한 가족(동일한 세대)이 해당 정비구역에 여러 채의 주택을 보유하고 있을 수도 있습니다. 이럴 경우 어떻게 되는지도 궁금합니다. 이런 상황은 어떻게 되는지 한 번 살펴보겠습니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조제1항에 다음과 같이 나와 있습니다.

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20.>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

 

복잡해 보이지만 요지는 ①특정 토지 또는 건물의 소유자가 여러 명일 경우 1명만 조합원 자격을 얻을 수 있다. ②부부 등이 정비구역의 토지나 건물을 공동명의로 가지고 있다면(공동 소유) 해당 관련자 중 1명만 조합원 자격을 보유하고 있다. ③정비구역 내 동일한 세대가 여러 채의 주택을 보유하고 있을 경우에도 조합원 자격은 1개만 나온다. 입니다. 따라서 ③에 해당되는 경우 반드시 세대를 분리해야만 조합원 자격을 여러 명 받을 수가 있습니다.