재건축 부담금 개념 및 합리화 방안(Feat. 재건축초과이익환수제)

 

지난 9월 말, 이러한 기사들을 보았습니다.

 

재건축 초과이익 1억까지 부담금 안 내도 된다(동아일보)

재건축 초과이익 1억까지 부담금 안 내도 된다

 

재건축 초과이익 1억까지 부담금 면제...10년 보유하면 절반 감면(조선일보)

재건축 초과이익 1억까지 부담금 면제… 10년 보유하면 절반 감면

 

재건축 부담금 1억부터...1주택 장기보유자 최대 50% 감면(한겨례)

재건축 부담금 1억부터…1주택 장기보유자 최대 50% 감면

 

 

지난 9월 29일 부동산 분야에서 큰 이슈가 되었던 내용입니다.

(2022.9.29) 부동산, 주식, 경제 관련 뉴스기사 및 좋은 글 정리

 

재건축을 할 때 초과이익이 발생하면 부담금을 내야 하는데, 이 부담금을 감면해 준다는 내용인 것 같습니다. 무슨 말인지 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 재건축부담금, 재건축초과이익환수제 개념과 목적

 

1) 재건축부담금, 재건축초과이익환수제 개념

 

일단 ‘재건축’을 하면 ‘부담금’을 내야 하는 것 같습니다. 이게 재건축부담금인 것 같습니다. 이것이 어떤 의미인지 보다 자세히 알아보기 위해 백과사전을 살펴보겠습니다. 다음과 같습니다.

재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들한테 환수하는 금액을 말한다. 2006년 9월 주택가격 급등을 막고 투기를 방지하기 위해 도입한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에 따라 국토부 장관이 부과·징수하고 있다. 이에 따르면 재건축추진위원회 설립 승인일부터 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 10∼50%를 내야 한다.

재건축 부담금은 참여정부 시절인 2006년 처음 시행됐다가 주택시장 침체 등의 이유로 2012년 12월 18~2014년 12월 31일까지 2년여간 유예됐으며, 다시 2017년 12월 31일까지 3년간 추가로 유예된 바 있다. 그러나 2017년 이 제도가 종료되면서 재건축 초과이익환수제가 2018년부터 다시 시행된 바 있다.

한편, 재건축 초과이익환수제의 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)이며, 환수 금액은 재건축 사업에 따른 초과이익의 10~50%이다. 여기서 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시군구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값을 말한다.

 

조금 어렵습니다. 보다 쉽게 설명한 자료를 찾아보았습니다. 국토교통부에서 지난 9월 29일 발표했던 ‘재건축부담금 합리화 방안’ 자료(붙임파일 참고) 6페이지와 7페이지에 다음과 같이 나와 있습니다.

 

220929(석간)_재건축부담금_합리화_방안_발표(주택정비과).pdf

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쉽게 요약하면 재건축이 종료되는 시점(준공)의 집값에서 재건축을 시작하는 시점(추진위원회 구성 승인)의 집값, 정상 주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액을 '초과이익'이라고 간주하고, 이 초과이익의 일정 비율을 부담금으로 산정하여 정부가 환수하는 것이 '재건축부담금'이라고 생각하면 되겠습니다. 

 

예를 들어 재건축 단지가 있는데, 해당 단지가 준공할 때 집값을 10억 원, 개시시점의 집값을 5억 원이라고 하고, 개발비용을 2억 원, 정상적으로 오른 집값을 1억 원이라고 하겠습니다.(물론 실제로는 훨씬 더 복잡합니다. 대지면적, 용적률, 대지지분 등을 모두 반영해야 하지만 이런 것들 모두 무시하겠습니다.)

 

이럴 경우 초과이익은 2억 원[준공 당시 집값 10억 원 - (개시시점 집값 5억 + 정상적으로 오른 집값 1억 원 + 개발비용 2억 원)]이 되고, 이 초과이익 2억 원 중에서 일부를 부담금으로 산정하여 정부가 환수하는 것이 '재건축부담금'이라고 이해하면 되겠습니다. 그리고 재건축으로 얻은 초과이익을 환수한다는 의미로 '재건축초과이익환수제(재초환)'라고 합니다. 가끔씩 뉴스기사에서 '재초환'이라는 말을 보곤 했었는데, '재건축초화이익환수제'라고 생각하면 되겠습니다. 

 

재초환부담금 1억 넘는 단지, 19→ 5곳(Newsis)

[일문일답]"재초환부담금 1억 넘는 단지, 19→5곳"

 

분상제·재초환 이어 안전진단 제도개선도 '잰걸음'(데일리안)

분상제·재초환 이어 안전진단 제도개선도 '잰걸음'

 

 

2) 재건축부담금, 재건축초과이익환수제 목적

 

낡은 집을 새 집으로 바꾸는 것이 재건축입니다. 당연히 낡은 주택이 새 주택으로 되면 그 가치가 올라갈 것이고, 그렇게 되면 재건축이 될 낡은 주택을 미리 사려는 사람들이 몰리면서 해당 주택의 가격이 급등하고 부동산 시장이 과열되게 됩니다. 때문에 정부는 이러한 투기를 막고, 재건축으로 얻은 이익의 일부를 국가에 반환하도록 하는 것입니다. 그리고 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'을 근거로 재건축을 통해 얻은 초과이익 중 일부를 부담금으로 납부하도록 하고 있습니다. 관련 법률 제6조제1항과 제3항에 다음과 같이 명시되어 있습니다.

제6조(납부의무자) ①재건축사업을 시행하기 위하여 조합은 이 법에서 정하는 바에 따라 재건축부담금을 납부할 의무가 있다. 
③제1항에 따라 재건축부담금을 납부하여야 할 의무가 있는 조합은 조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 제14조에 따른 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 제15조에 따라 결정 및 부과하는 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정하여 이를 관리처분계획에 명시하여야 한다. <개정 2017. 3. 21., 2020. 6. 9.>

 

2. 재건축부담금 합리화 방안

 

제도의 취지, 목적 등은 이해가 갑니다. 하지만 재건축부담금이 과도할 경우 재건축 자체가 위축될 뿐만 아니라, 실수요자들에게도 과도한 부담이 될 수 있습니다. 때문에 이러한 문제를 개선하기 위해 지난 9월 29일 국토교통부는 '재건축부담금 합리화 방안'을 내놓게 되었고(붙임파일 참고) 관련 내용은 부동산 시장에 큰 이슈가 되었습니다.

220929(석간)_재건축부담금_합리화_방안_발표(주택정비과).pdf

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(2022.9.29) 부동산, 주식, 경제 관련 뉴스기사 및 좋은 글 정리

 

때문에 어떤 내용이 바뀌었는지를 살펴보겠습니다. 다음과 같습니다. 

 

1) 부담금 면제금액 상향

 

당초에는 초과이익이 3천만원 이상일 경우 부담금을 부과하도록 했습니다. 하지만 초과이익이 1억원 이하인 경우까지는 부담금을 부과하지 않는 것으로 바뀌었고, 부과구간 또한 2천만원에서 7천만원 단위로 확대되었습니다.

 

 

2) 초과이익 산정기간 조정

 

당초에는 초과이익 산정 개시시점을 '추진위원회 구성 승인일'로 놓았습니다. 하지만 해당 시점을 '조합설립 인가'일로 조정하여 초과이익을 보다 합리적으로 산출할 수 있도록 조정하였습니다. 

 

 

3) 공공기여 감면 인센티브 및 실수요자 배려

 

공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여하고, 1세대 1주택자로서 오랜 기간 동안 재건축 주택을 보유한 경우 10~50%까지 부담금을 감면한다고 합니다.