재건축과 재개발 사업 준비단계 절차는 유사하지만 차이점이 하나가 있습니다. 바로 '안전진단'이라는 말입니다.
재건축 사업 준비단계 절차
재개발 사업 준비단계 절차
재개발에는 '안전진단'이 없는데 재건축에만 있는 무엇인가 특이한 절차 같습니다. 때문에 이게 뭐 하는 것인지 한 번 알아보겠습니다.
1. 안전진단의 개념
해당 내용을 요약하면 다음과 같습니다.
1. 안전진단이란 어떤 건축물이 도시 및 주거환경정비법 제2조의 3에 있는 노후ㆍ불량건축물의 상태인지, 그 상태가 얼마나 심각한지 등에 대하여 조사하여 해당 건축물(단지)가 재건축을 필요로 하는지 그렇지 않은지를 판단하는 것이다. 2. 주택의 노후ㆍ불량 상태는 도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제2조(정의)의 3에 명시되어 있다.
'안전진단'이 무엇인지에 대하여 백과사전을 찾아보았습니다. 다음과 같이 되어 있습니다.
주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업. 재건축추진조합 측이 해당 시장이나 군수, 자치구청장 등에게 신청하며 신청을 받은 자치단체장은 안전진단을 실시할 기관을 지정해야 한다.이때 지정된 기관은 건물의 안전진단을 실시하고 이를 토대로 재건축 가능 여부를 판단한다. 또 안전진단 실시기관은 안전진단을 완료한 후 90일 이내에 결과 보고서를 재건축조합 및 지자체장에게 통보해야 하고 지자체장은 도시계획 및 지역여건 등을 종합 검토해 재건축 허용 여부를 최종 결정하게 된다. 안전진단은 예비안전진단과 정밀안전진단의 경우 최소 5인 이상의 평가위원회가 구성돼 전원합의제로 재건축 여부를 결정한다. 평가항목은 지반상태를 비롯해 균열, 노후화, 건물마감, 주차·일조·소음환경, 도시미관 등이다. 예비진단을 통과할 경우 정밀안전진단을 실시할 수 있다. 정밀안전진단은 구조안전(40%), 설비성능(30%), 주거환경(15%), 경제성(15%) 등 항목별로 나뉘어 구체적으로 평가된다. 정밀안전진단을 실시한 이후, 대상건축물은 A등급부터 E등급까지 평가 결과가 세분화된다. E급은 즉시 재건축이 승인되지만 A~D등급은 건물 마감 및 설비성능, 주거환경 평가 등을 거친 뒤 다시 경제성이 검토된다. 재건축 이전보다 경제성이 없다고 판단되면 D급: 리모델링이나 조건부 재건축(재건축 시기조정), A~B급: 일상적 유지관리 등으로 분류돼 재건축 시행시기가 최종 조정된다. [출처] 재건축안전진단 (매일경제, 매경닷컴)
뭐라뭐라 복잡하게 되어 있는데 일단은 주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업을 안전진단이라고 합니다.
대충 낡고 불량한 건물들을 조사해서 재건축할지 말지를 결정하는 것을 안전진단이라고 생각하면 될 것 같기는 합니다. 하지만 '낡고 불량한 정도'가 사자 임의대로 판단하면 되는 것인지, 어떤 기준인지 궁금합니다. 때문에 해당 내용에 대하여 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제2조(정의)의 3에 다음과 같이 나와 있습니다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 8. 9., 2021. 1. 5., 2021. 1. 12., 2021. 4. 13.> 3. “노후ㆍ불량건축물”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. 가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물 나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물 다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 건축물 1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것 2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것 라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물
즉, 안전진단이란 어떤 건축물이 도시 및 주거환경정비법 제2조의 3에 있는 노후ㆍ불량건축물의 상태인지, 그 상태가 얼마나 심각한지 등에 대하여 조사하여 해당 건축물(단지)가 재건축을 필요로 하는지 그렇지 않은지를 판단하는 단계 정도라고 정리하면 될 것 같습니다.
2. 안전진단 실시요건
해당 내용을 요약하면 다음과 같습니다.
1.재건축 사업을 희망할 경우 해당 구역이 정비구역으로 지정되어야 하고, 이를 위해 정비계획의 수립시기가 도래될 때 안전진단을 실시한다. 2. 관련 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우에도안전진단을 실시해야 합니다. 3. 만약 토지등소유자들이 요청하여 안전진단을 실시하는 경우 안전진단에 드는 비용을 해당 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 부담시킬 수 있다.
일단 건물이 불량해 보이거나 노후되었다고 보인다고 무조건 안전진단을 실시하는 것은 아닙니다. 당연히 안전진단을 하기 위해서는 특정한 요건을 갖추어야 합니다. 도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제12조제1항과 제2항에 다음과 같이 나와 있습니다.
제12조(재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단) ① 정비계획의 입안권자는 재건축사업 정비계획의 입안을 위하여 제5조제1항제10호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때에 안전진단을 실시하여야 한다. ② 정비계획의 입안권자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 안전진단을 실시하여야 한다. 이 경우 정비계획의 입안권자는 안전진단에 드는 비용을 해당 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다. 1. 제14조에 따라 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우 2. 제5조제2항에 따라 정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우 3. 제2조제3호나목에 해당하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
앞에서 정비사업(재건축 사업)을 실시하기 위해서는 해당 구역이 정비구역으로 지정되어야 한다고 공부했습니다.(아래 링크 참고)
따라서 재건축 사업을 희망할 경우 해당 구역이 정비구역으로 지정되어야 하고, 이를 위해 정비계획의 수립시기가 도래될 때 안전진단을 실시해야 합니다. 만약 안전진단 대상 건축물로 인정받지 못할 경우 아예 정비계획 자체에 반영되지 못할 수 있기 때문입니다.
또한 관련 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우에도 안전진단을 실시해야 합니다. 단, 이러한 경우에는 정비계획의 입안권자는 안전진단에 드는 비용을 해당 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 부담시킬 수 있다고 합니다.
3. 안전진단 진행절차
해당 내용을 요약하면 다음과 같습니다.
1.안전진단의 실시를 요청하려면 정비계획의 입안권자에게 안전진단 요청서와 제반 서류(사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도, 결함부위의 현황사진)들을 첨부하여 제출해야한다. 2. 안전진단 실시절차는 안전진단 요청 → 현지조사 → 안전진단 의뢰 → 안전진단 결과보고서 제출 → 정비계획 수립 및 재건축 시행여부 결정 순서로 진행된다. 3. 만약 안전진단 결과 D등급이 나올 경우 2차 안전진단(적정성 검토)이 진행된다.
1) 안전진단 실시요청
만약 안전진단의 실시를 요청하려면 정비계획의 입안권자에게 안전진단 요청서와 제반 서류(사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도, 결함부위의 현황사진)들을 첨부하여 제출해야 한다고 합니다. 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제3조제1항에 다음과 같이 나와 있습니다.
제3조(안전진단의 요청 등) ① 법 제12조제2항 각 호에 따라 안전진단의 실시를 요청하려는 자는 별지 제1호서식의 안전진단 요청서(전자문서로 된 요청서를 포함한다)에 다음 각 호의 서류(전자문서를 포함한다)를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다)에게 제출하여야 한다. 1. 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도 2. 결함부위의 현황사진
참고로 안전진단 요청서는 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 [서식 1] 안전진단 요청서에 있으며, 세부 내용은 아래와 같습니다.
안전진단 실시 또한 신청하고 진행하고 하려면 꽤나 복잡할 것 같습니다. 어떤 절차를 거쳐 실시되는지 알아보겠습니다. 찾기쉬운 생활법령정보(아래링크 참고)와 도시 및 주거환경정비법 질의회신사례집(붙임파일 참고) 378페이지 및 국토교통부 주택정비과 보도자료(붙임 참고)에 다음과 같이 나와 있습니다.
일반적으로는 재건축을 희망하는 토지등소유자 등이 안전진단을 요청합니다. 그리고 정비게획의 입안권자(시청, 군수, 구청장 등)은 안전진단의 요청이 있는 경우 요청일로부터 30일 이내에 실시여부를 결정하여 안전진단 요청자들에게 통보해야 한다고 합니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제10조제1항에 다음과 같이 나와 있습니다.
제10조(재건축사업의 안전진단대상 등) ① 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 “정비계획의 입안권자”라 한다)은 법 제12조제2항제1호에 따른 안전진단의 요청이 있는 때에는 같은 조 제4항에 따라 요청일부터 30일 이내에 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 안전진단의 실시여부를 결정하여 요청인에게 통보하여야 한다. 이 경우 정비계획의 입안권자는 안전진단 실시 여부를 결정하기 전에 단계별 정비사업 추진계획 등의 사유로 재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단의 실시 시기를 조정할 수 있다.
또한 입안권자는현지조사(예비안전진단) 등을 통해 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단의 실시 여부를 결정해야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제12조제4항에 다음과 같이 나와 있습니다.
제12조(재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단) ④정비계획의 입안권자는 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단의 실시 여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다.
만약 안전진단 결과 D등급이 나올 경우 2차 안전진단(적정성 검토)가 이루어지게 됩니다.
4. 안전진단 평가항목
해당 내용을 요약하면 다음과 같습니다.
1. 예비 안전진단(현지조사)에서는 크게 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경 등에 대한 평가가 이루어지며, 현지조사에서 필요하다고 판단할 경우 1차 안전진단을 실시한다. 2.1차 안전진단에서는 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석 항목에 대한 평가를 실시하여 D등급일 경우 2차 안전진단(적정성 검토)을 실시하고, E등급일 경우 바로 재건축이 진행될 수 있다. 3. 안전진단 평가항목 중 '구조안전성' 항목의 비중이 클 경우 재건축 억제, 비중이 작을 경우 재건축 활성화가 이루어지는 방향으로 정책이 추진되어 왔다. 4. 2차 안전진단(적정성 검토)에서 A~C등급을 받을 경우 재건축 사업 진행이 어렵다.
1) 예비 안전진단(현지조사)
'주택 재건축 판정을 위한안전진단 기준'에 따르면 현지조사에서는 크게 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경 등에 대한 평가가 이루어진다고 합니다. 관련 기준에 다음과 같이 나와 있습니다.
2-3. 현지조사 항목 2-3-1. 현지조사의 조사항목은 다음과 같다.
2) 1차 안전진단 : 안전진단 기준 및 가중치
'주택 재건축 판정을 위한안전진단 기준'에 따르면 크게 네 가지 항목에 가중치를 부여하여 평가가 이루어진다고 합니다. 또한 네 가지 항목에 가중치를 부여하여 A등급에서 C등급 사이일 경우 유지보수, D등급일 경우 조건부 재건축, E등급일 경우 일반적으로 재건축 정도라고 생각하면 되겠습니다. 관련 기준에 다음과 같이 나와 있습니다.
3-6. 종합판정 3-6-1. 주거환경중심 평가 안전진단의 경우 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석 점수에 다음 표의 가중치를 곱하여 최종 성능점수를 구하고, 구조안전성 평가 안전진단의 경우는 [서식 5]에 따른 구조안전성 평가결과 성능점수를 최종 성능점수로 한다. 3-6-2. 최종 성능점수에 따라 다음 표와 같이 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정한다.
3-1-4. 구조안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도 분야의 평가등급 및 성능점수의 산정은 다음 표에 따른다.
해당 가중치는 매년 정권이 바뀔 때마다 달라져 왔다고 합니다. 국토교통부 주택정비과에서 2018년 내놓은 '재건축 안전진단 기준 정상화' 보도자료(붙임파일)에 따르면 다음과 같이 나와 있습니다.
해당 내용을 보면 '구조안전성' 항목이 재건축 시행여부를 결정하는 핵심 항목인 것 같습니다. 재건축을 활성화하려고 하면 구조안전성 항목의 비중을 줄이고, 재건축을 억제하고자 하면 해당 항목의 가중치를 확대하는 식으로 조정해 왔습니다. 역대 정부의 항목별 가중치 변화를 보면 다음과 같습니다.
해당 항목을 볼 때 노무현 정부와 문재인 정부는 재건축을 막고자 했고, 박근혜 정부 때는 재건축을 활성화하려고 했다는 것을 간접적으로나마 파악할 수 있습니다.
3) 2차 안전진단 : 적정성 검토
일단 A~C 등급 사이일 경우 유지보수만 하면 되고, E등급일 경우 바로 재건축으로 진행하면 됩니다. 하지만 D등급(최종 성능점수 30초과 ~ 55이하)일 경우 '조건부 재건축'으로 '적정성 검토'를 한번 더 받아야 합니다. 그리고 '조건부 재건축' 판정을 받을 경우 안전진단 결과보고서에 대한 공공기관의 적정성 검토를 거쳐 재건축 사업 추진여부가 최종 결정됩니다. 국토교통부 주택정비과에서 2018년 내놓은 '재건축 안전진단 기준 정상화' 보도자료(붙임파일)에 따르면 다음과 같이 나와 있습니다.
해당 언론기사를 통해 ①안전진단은 크게 예비안전진단(현장진단), 1차 정밀안전진단(민간기관), 2차 정밀안전진단(공공기관) 단계가 있다. ②구조안전성 가중치 확대로 인해 안전진단 통과가 어려워졌다. ③현장진단에서 D등급 또는 E등급을 받아도 1차 정밀안전진단에서 C등급을 받으면 재건축을 못한다. 등의 내용을 확인할 수 있습니다.
해당 언론기사를 통해①안전진단은 크게 예비안전진단(현장진단), 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 단계가 있다.②1차 정밀안전진단에서 D등급을 받은 단지를 대상으로 2차 정밀안전진단을 실시한다.③1차 정밀안전진단에서 D등급을 받아도 2차 정밀안전진단에서 C등급을 받으면 재건축을 못한다. ④1차 정밀안전진단에서 E등급을 받을 경우 바로 재건축 추진이 가능하다. 등의 내용을 확인할 수 있습니다.
