관리처분계획인가(Feat. 관리처분계획 개념, 관리처분계획 인가 절차 등)

 

정비사업 준비 단계의 일환으로 기본계획과 정비계획을 수립한 후 정비계획을 지정받고, 조합 설립 추진위원회를 거쳐 조합 설립을 인가받아 사업시행인가까지 잘 마쳤습니다.

사업시행계획인가 (Feat. 사업시행계획인가 개념, 건축심의, 진행절차 등)

 

그리고 다음에는 무엇이 있는지 살펴보니 ‘관리처분계획 인가’라는 것이 또 있습니다.

 

재건축사업 추진절차(출처 : 찾기쉬운 생활법령정보)

 

재개발사업 추진절차(출처 : 찾기쉬운 생활법령정보)

 

이것 또한 꽤나 복잡할 것 같다는 생각이 듭니다. 하지만 관리처분계획만 인가받으면 드디어 이주하고 철거하고 건물 지은 후 분양해서 입주하는 단계로 진입하는 것 같습니다. 거의 마지막 고비라고 할 수 있는 관리처분계획 인가에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다. 

 

1. 관리처분계획 개념

 

해당 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 관리처분계획이란 기존 건축물 등에 대한 철거계획, 기존에 살던 주민들에 대한 이주계획, 해당 주택을 어떻게 분양할 것인지에 대한 분양계획 등을 의미한다.  
2. 관리처분계획을 인가받으면 해당 계획에 따라 철거도 진행되고 주민들도 이주하고 건물도 짓고 분양도 할 수 있게 된다. 
3. 도시 및 주거환경정비법 제74조제1항에 의거 포함되어야 할 내용들을 관리처분계획인가 신청서에 작성해야 한다. 

 

1) 관리처분계획이란?

 

일단 '관리처분'이라는 말이 무슨 의미인지 확 와닿지 않습니다. 이게 무슨 말인지 알아보기 위해 백과사전을 검색해 보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

관리처분계획이란 사업이 어느 정도 진행되면서 분양과 이주, 철거 등을 앞둔 시점에서 구체적인 철거와 건설, 분양 계획을 최종 수립하는 단계를 말한다. 일반분양 가격을 제외한 대부분 비용이 확정된 상태기 때문에 비교적 정확하게 수익성을 산출할 수 있다. 부동산 시장이 활황기엔 이 때 매입해도 어느 정도 수익을 거두기도 한다.(출처 : 매일경제, 매일닷컴)

 

정리하자면 '관리처분계획'이란 어느 정도 사업이 진행되어 집 지어 분양하기 전 단계까지 왔으니 기존에 있던 노후ㆍ불량건축물(재건축), 공동주택 및 각종 기반시설(재개발) 등을 어떻게 철거해서 새로운 건축물을 건설할 것인지에 대한 철거계획, 기존에 살던 사람들을 어떻게 이주시킬 것인지에 대한 이주계획, 분양을 어떻게 할 것인지에 대한 분양계획 등이라고 이해하면 될 것 같습니다. 그리고 이 '관리처분계획'이 인가가 되면 인가받은 관리처분계획에 따라 철거도 진행하고 주민들도 이주하고 건물도 짓기 시작하고 분양도 할 수 있게 됩니다. 

 

2) 관리처분계획에 포함되어야 할 내용

 

그리고 도시 및 주거환경정비법 제74조제1항에 따르면 관리처분계획에는 다음과 같은 내용들이 포함되어 있어야 한다고 합니다.

제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018. 1. 16.>
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

 

뭔가가 되게 많습니다. 해당 내용에 대하여 도시 및 주거환경정비법 시행규칙[별지 제9호서식] 내 관리처분계획인가 신청서를 작성하여 관할 시장, 군수, 구청장 등으로부터 인가를 받아야 합니다.

 

[별지 제9호서식] 관리처분계획 (인가&cedil; 변경ㆍ중지ㆍ폐지인가)신청서[재개발사업&cedil; 재건축사업&cedil; 주거환경개선사업](도시 및 주거환경정비법 시행규칙).pdf

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2. 관리처분계획 인가 절차

 

해당 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 관리처분계획은 총회의 의결사항이고, 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다.
2. 관리처분계획이 의결되면 시장, 군수, 구청장 등에게인가를 신청하기 전 관리처분계획을 30일 동안 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다.
3. 총회 의결, 공람 절차까지 마치고 사업시행자가 관리처분계획 인가를 신청하면 관할지역 시장, 군수, 구청장 등은 30일 내(타당상 검증시 60일 내) 인가 여부를 결정하여 알려주어야 하고, 해당 관리처분계획을 인가할 경우 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다. 

 

1) 인가 절차

 

도시 및  주거환경정비법 질의회신사례집 p397에 다음과 같이 되어 있습니다. 

 

 

 

2) 총회 의결

 

사업시행계획 때와 마찬가지로 관리처분계획 또한 총회의 의결사항입니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조제1항제10호와 제74조제5항에 다음과 같이 나와 있습니다.

제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 
10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)

제74조(관리처분계획의 인가 등) ⑤ 조합은 제45조제1항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 

 

그리고 관리처분계획의 수립과 변경은 조합원 과반수의 찬성으로 의결해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조제4항에 다음과 같이 나와 있습니다. 

제45조(총회의 의결) ④ 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.

 

3) 관리처분계획 공람

 

총회를 통해 조합원 과반수의 찬성으로 의결되면 시장, 군수, 구청장 등에게 인가를 신청하기 전에 관리처분계획을 30일 동안 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다고 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제78조제1항에 다음과 같이 나와 있습니다. 

제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ① 사업시행자는 제74조에 따른 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.

 

4) 관리처분계획 인가 및 고시

 

공람까지 마친 후 관리처분계획인가를 신청하면 시장, 군수, 구청장 등은 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정해서 통보해야 한다고 합니다. 다만 타당성 검증 요청 시에는 60일 내에 인가여부를 결정하여 통지해야 한다고 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제78조제2항에 다음과 같이 나와 있습니다. 

제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ② 시장ㆍ군수등은 사업시행자의 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수등은 제3항에 따라 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획인가의 신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통지하여야 한다. <개정 2017. 8. 9.>

 

그리고 해당 관리처분계획을 인가할 경우 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 아래와 같이 고시해야 한다고 합니다. 

 

출처 : 인천광역시 부평구청 고시, 한국주택경제

 

도시 및 주거환경정비법 제78조제4항에 다음과 같이 나와 있습니다. 

④ 시장ㆍ군수등이 제2항에 따라 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. <개정 2017. 8. 9.>

 

3. 관련 언론기사

 

앞서 내용들을 복습하는 의미로 관련 언론기사를 한 번 살펴보겠습니다.

 

1) 갈산1구역, 최고 34층 1,137가구 규모로 재탄생

갈산1구역, 최고 34층 1,137가구 규모로 재탄생 - 위클리한국주택경제신문

 

해당 언론기사를 통해 ①사업시행자(재개발조합)가 관리처분계획 인가를 신청한다는 것을 알 수 있습니다. 또한 ②관할 시장은 관련 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다는  것도 확인할 수 있습니다.

 

2) 성남 상대원2구역, 관리처분인가 준비 완료

성남 상대원2구역, 관리처분인가 준비 완료 - 위클리한국주택경제신문

 

해당 언론기사를 통해 정비사업(재건축, 재개발 등)을 위한 관리처분계획 인가를 신청하기 위한 절차로써 총회를 열어 관리처분계획을 의결해야 한다는 것을 알 수 있습니다.

 

3) '최대어' 11구역도 관리처분인가…광명뉴타운 '순항'

'최대어' 11구역도 관리처분인가…광명뉴타운 '순항'

 

해당 언론기사를 통해 ①관리처분계획 인가는 정비사업(재건축, 재개발 등)의 거의 마지막 단계다는 것을 알 수 있습니다. 또한 ②관할 시장은 사업시행계획을 인가한 후 관련 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다는 것도 확인할 수 있으며, ③관리처분계획 인가 후 이주, 철거 및 착공 등이 진행된다는 것도 살펴볼 수 있습니다.