재건축 재개발 주요 용어(1) (Feat. 조합원, 토지등소유자, 종전자산평가액, 종후자산평가액, 프리미엄, 총사업비)

 

재건축, 재개발 사업 관련 기사들을 접하다 보면 처음 들어보는 용어들이 정말 많습니다. 익숙한 용어도 있고, 새로운 용어도 있지만 해당 용어들에 대한 개념들에 대하여 순차적으로 공부해 보고자 합니다.

 

1. 조합원

 

재건축 또는 재개발 사업을 추진하는 구역(정비구역) 내 부동산을 가지고 있는 사람을 조합원이라고 합니다. 이 사람들은 재건축 또는 재개발 사업이 완료되면 새로운 아파트를 분양받을 권리(분양권 또는 입주권)을 가지게 됩니다.

 

보다 세부적인 조합원 자격요건 등에 대하여는 앞서 공부했었습니다.(아래 링크 참고)

재건축 재개발 차이(2)(Feat. 재건축 재개발 조합원 자격요건)

 

2. 토지등소유자

 

재건축 또는 재개발 사업을 추진하는 구역(정비구역) 내 부동산을 가지고 있는 사람들이 모여 '조합설립인가' 를 받으면 이 사람들은 '조합원'이 됩니다. 하지만 조합설립 목적으로 구성된 추진위원회 단계에서는 이 사람들을 조합원이라고 하지 않고 '토지등소유자'라고 합니다. 아직 조합이 본격적으로 설립되기 전 단계이기 때문입니다.

 

요약하면 '재건축 또는 재개발 사업을 추진하는 정비구역 내 부동산을 가지고 있는 사람들'을 조합이 설립된 후에는 '조합원'이라고 부르고, 조합이 설립되기 전에는 '토지등소유자'라고 부른다고 생각하면 될 것 같습니다. 따지면 '토지등소유자'는 '예비조합원' 정도라고 생각하면 될 것 같습니다. 

 

도시 및 주거환경정비법 제2조의 9에 '토지등소유자'는 다음과 같이 되어 있습니다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017. 8. 9., 2021. 1. 5., 2021. 1. 12., 2021. 4. 13.>
9.“토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

 

참고로 추진위원회와 조합설립 인가 등에 대하여는 앞서 공부했던 기억이 있습니다.(아래 링크 참고)

재건축 재개발 조합 설립 추진위원회(Feat. 조합설립 추진위원회 설립, 구성, 운영 등)

 

재건축 재개발 조합 설립 인가(Feat. 조합 개념 및 설립절차, 동의요건 및 창립총회 등)

3. 감정평가금액(종전자산평가액)

 

재건축, 재개발 사업이 본격적으로 시행되기 전 조합원들이 가지고 있는 부동산에 대한 감정평가금액의 합계을 의미합니다. 정식 용어는 '종전자산평가액'이지만 일반적으로 '감정평가금액, 감평가액, 감정평가액, 감평가', '감정평가' 등으로 줄여서 부르기도 합니다. 뉴스기사를 통해 사례를 살펴보겠습니다.

출처 : 제주일보(35년된 이도주공 재건축에 일반 분양가 13억원 넘어)

출처 : 한국주택경제(송림3지구, 관리처분계획수립 의결)

 

감정평가금액(종전자산평가액) 만큼 조합원들이 가진 부동산의 가치를 인정해 주고 미래 재건축, 재개발이 끝나고 새 아파트를 받을 때 조합원들은 감정평가금액(종전자산평가액)을 제외하고 분담금을 내거나 환급금을 받는다고 합니다.(해당 내용은 분담금에 대하여 공부할 때 자세히 알아보겠습니다.)

 

그리고 감정평가금액(종전자산평가액)은 최근의 공시지가가 아니라 '사업시행인가'가 고시된 연도 기준으로 평가한다고 합니다. 참고로 '사업시행인가'에 대하여는 앞에서 공부했었습니다.

사업시행계획인가 (Feat. 사업시행계획인가 개념, 건축심의, 진행절차 등)

 

4. 종후자산평가액 

 

재건축, 재개발 사업이 완료된 후 새로 건설될 부동산에 대한 가치의 합계를 의미합니다. 일반적으로 종후자산평가액은 조합원들에게 분양하여 얻은 수익(조합원 분양수익)과 일반 사람들에게 분양하여 얻은 수익(일반 분양수익)을 합한 조합의 총수익 정도로 이해하면 되겠습니다. 

 

 

5. 프리미엄

조합원에게 새 아파트를 분양할 때 분양가격 기준은 '조합원분양가'입니다. 조합원분양가는 일반적으로 일반 분양가, 주변 시세보다 낮습니다.

 

출처 : 제주일보(35년된 이도주공 재건축에 일반 분양가 13억원 넘어))

출처 : 문화뉴스(부산 재개발 구역 주택시장 기대감 증가)

 

때문에 원조합원이 승계조합원에게 부동산을 매도할 때는 웃돈을 얹어서 매도하게 된다고 합니다. 여기서 이 '웃돈'을 '프리미엄'이라고 합니다. 일반적으로 현장에서는 'P'라는 말로 부릅니다.

 

출처 : 문화뉴스(부산 재개발 구역 주택시장 기대감 증가)

 

출처 : 부산일보(부산 집값 떨어져도 재개발 프리미엄은 여전히 수억 원대)

 

 

프리미엄(P)은 매매가에서 조합원 주택 감정평가금액을 뺀 가격입니다. 

 

 

감정평가금액보다 높게 매매가가 형성되어 있는 것은 그만큼 미래 수익을 기대하고 있기 때문입니다.

 

유명한 재개발지역인 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 흑석뉴타운 등은 프리미엄이 10억원 가까이 형성되었다고 하고, 상계뉴타운, 신림뉴타운, 은평구 수색·증산뉴타운 등도 프리미엄이 3~4억원 정도가 형성되었다고 합니다. 

 

출처 : 매일경제(뛰는 재개발 입주권...뉴타운 웃돈만 '3억')

 

출처 : 한국경제(노량진 8구역, 재개발 '마지막 관문' 넘었다)

 

6. 총사업비

 

총사업비는 조합에서 지출한 각종 비용들을 의미합니다. 예를 들어 사업비의 약 70~80%를 차지하는 공사비가 있고, 조합 임원 급여, 조합 사무실 임차료, 이주비대출 및 중도금대출 등 금융비용, 예비비용 등과 같은 기타 사업비가 있습니다.