재개발 진행절차 및 단계별 투자시기(1) (Feat. 투자관심시기 및 초기투자시기)

 

앞에서 재건축, 재개발 진행 절차에 대하여 대략적으로 살펴보았습니다.

재건축 재개발 진행 절차(Feat. 재건축 진행 절차와 재개발 진행 절차)

 

어렵고 복잡한 용어들이 많이 나왔고, 단계별 주요 내용에 대하여 살펴보았습니다. 하지만 여전히 쉽지 않기 때문에 재개발 진행 절차에 대하여 보다 쉽고 자세하게 알아보겠습니다.

 

일단 재개발 사업은 10년 이상이 걸리는 장기 프로젝트입니다. 재개발을 통해 새 아파트에 입주할 때까지 10여 년 이상의 기간이 소요된다고 합니다. 때문에 재개발 투자를 진행할 때 '내 돈이 10년 동안 묶이는 건가?'라는 생각이 듭니다. 하지만 반드시 '처음부터' 투자할 필요는 없고, 주요 단계(조합이 설립된 후 사업시행인가를 받은 후, 관리처분인가를 받은 후 등)에 따라 투자를 진행해도 된다고 합니다. 때문에 언론기사들을 통해 재개발 사업 관련 뉴스를 접할 때마다 '현재 재개발이 어느 정도까지 진행되었구나' 정도를 파악하고, 필요할 경우 투자를 결정해도 좋을 것 같습니다. 예를 들어 이런 식입니다.

 

1) 시민공원주변3구역 재개발, 사업시행인가로 ‘희소식’

[아유경제_재개발] 시민공원주변3구역 재개발, 사업시행인가로 ‘희소식’ - AU경제

 

2) 해운대 중동5구역 재개발, 추진위원회 승인… 동의율 70% 돌파

해운대 중동5구역 재개발, 추진위원회 승인… 동의율 70% 돌파 - 하우징헤럴드

 

3) 서울 서대문구 가재울 7구역 조합설립 인가…뉴타운 마지막 퍼즐 맞춘다

서울 서대문구 가재울 7구역 조합설립 인가…뉴타운 마지막 퍼즐 맞춘다

 

4) 성수동1가 장미아파트 주택재건축정비사업 관리처분인가

성수동1가 장미아파트 주택재건축정비사업 관리처분인가

 

추진위원회가 설립이 되었고, 조합설립 인가가 났고, 사업시행인가를 받았고 관리처분인가까지 되었다는 게 어떤 의미인지, 현재 어느 단계까지 재개발이 진행되었는지를 알아야 투자를 위한 의사결정을 할 수 있을 것 같습니다. 때문에 '투자' 시점에서 재개발 진행 절차에 대하여 알아보고자 합니다.   

 

1. 재개발 진행절차 요약

 

이전에 '찾기쉬운 생활법령정보'를 통해 재개발사업 절차를 살펴보았습니다. 다음과 같습니다. 

 

출처 : 찾기쉬운 생활법령정보

 

그림이 조금 어렵기 때문에 다시 한 번 살펴보겠습니다. 재개발 단계를 아래 그림처럼 구분해 보았습니다.

 

 

1. 투자관심 시기

 

사업 진행 여부에 대한 리스크가 높은 편이라 관심지역 중심으로 조합설립이 될지, 언제 될지 지속적으로 관심을 가지고 지켜봐야 하는 시기입니다. 동의율이 75%에 육박했거나 넘었으면 조합설립이 될 가능성이 높으니 투자를 고려하면 되는 시기입니다.

 

1) 기본계획 및 정비계획 수립 / 정비계획 지정

 

일단 어떤 구역에 대한 재개발이 진행되기 위해서는 ①도시·주거환경정비기본계획(기본계획)에 정비 예정구역으로 반영되어 있어야 하고, ②기본계획을 구체화하여 '정비계획'을 수립해야 합니다. 해당 시, 군, 구청은 해당구역의 노후도, 접도율, 주민 동의율 등을 체크하고 일정 점수 이상이 되면 정비구역으로 지정하는 것을 검토하게 됩니다. 그리고 이러한 내용들을 주민들에게 공람·공고한 후 도시계획위원회를 통해 시장, 군수, 구청장 등의 허가를 받아 ③정비구역으로 지정이 되어야 합니다. 이와 관련된 내용은 앞서 '재건축 재개발 사업 준비단계(기본게획 수립, 정비계획 수립, 정비계획 지정)'을 통해 자세히 살펴보았습니다.(아래 링크 참고) 

재건축 재개발 사업 준비단계 (Feat. 기본계획 수립, 정비계획 수립, 정비계획 지정)

 

일단 특정 구역이 '정비구역'으로 지정되었다는 것은 시, 군, 구에서 해당 구역이 재개발될 필요성이 있다고 인정하는 것입니다. 하지만 정비구역으로 지정되었다고 해서 '앞으로 재개발될 것이다'라고 선뜻 투자하면 안 됩니다. 정비계획이 수립되고 정비구역으로 지정되었다고 해도 재개발이 반드시 100% 이루어진다는 보장은 없기 때문입니다. 때문에 '이 곳이 정비구역으로 지정되었구나.' 정도로만 생각하고 관심있게 지켜보면 될 것 같습니다. 

 

예를 들어 이런 식입니다.

 

출처 : 경상일보('주민 주도' 우정동 재개발사업 첫 관문 넘었다)

 

관할 시(울산광역시) 정비구역으로 지정하기 전 노후도, 주민 동의율 등을 파악하여 주민들에게 고지하고, 본격적으로 정비구역 지정을 위한 절차에 착수하게 된다는 내용입니다. 해당 지역이 재개발이 필요하다는 공감대를 형성하는 단계일 뿐 이것이 '재개발이 진행된다'는 것을 의미하지는 않습니다. 때문에 해당 단계에서는 선뜻 투자하기보다는 해당 구역에서 재개발 움직임이 있구나 정도로만 생각하면 될 것 같습니다. 

 

 

2) 조합설립 추진위원회 설립

 

재개발을 진행하기 위해서는 '조합'을 설립해야 합니다. 그리고 '조합'을 설립하기 위한 추진위원회를 설립하여 관할 지방자치단체의 승인을 받아야 합니다. 그리고 지방자치단체로부터 '추진위원회 설립'을 승인받으려면 토지등소유자(예비조합원) 50% 이상의 동의를 받아야 합니다. 

이 추진위원회는 토지등소유자(예비조합원) 50% 이상의 동의를 받으면 2개 이상이 설립될 수도 있으며, 이 중 토지등소유자(예비조합원) 3/4 이상의 동의를 받은 추진위원회가 '조합설립 인가'를 신청하게 됩니다. 그리고 조합설립인가가 나면 '어느 정도 사업이 진행되겠구나'라고 생각하면 될 것 같습니다.  

 

예를 들어 이런 식입니다.

 

 

2개의 추진위원회가 조합설립을 위해 준비하고 있으며, 결국은 3/4 이상의 동의를 받은 추진위원회가 조합설립인가를 신청하게 될 것이라고 생각하면 될 것 같습니다. 하지만 3/4 이상의 동의를 받지 못하면 결국 조합설립이 무산되고, 그렇게 되면 사업 또한 무산될 확률이 매우 높습니다. 따라서 추진위원회가 구성되었다고 해서 선뜻 투자하기보다는 해당 구역에서 조합이 어떻게 설립될 것인가를 지켜보면 될 것 같습니다. 

 

추진위원회의 설립, 구성, 운영 등에 대한 내용은 앞서 자세히 살펴보았습니다.(아래 링크 참고)

재건축 재개발 조합 설립 추진위원회(Feat. 조합설립 추진위원회 설립, 구성, 운영 등)

 

 

2. 초기투자시기

 

초기투자 시기는 감정평가금액를 모르고 투자하는 시기로, 추정 감정평가금액으로 물건들이 거래된다고 합니다. 정확한 감정평가금액을 모르기 때문에 리스크가 있지만 추정 프리미엄(매매가 – 추정 감정평가금액)이 크지 않아 향후 수익이 좋을 수 있다고 합니다. 

 

1) 조합 설립

 

앞서 토지등소유자 75% 이상의 동의를 얻어야 조합이 설립될 수 있습니다.(정확히 이야기하면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다.) 하지만 토지등소유자 각각의 상황과 이해관계가 다르다 보니 생각보다 75% 이상의 동의를 얻는 것이 쉽지 않다고 합니다. 때문에 "70% 이상 동의를 얻었다, 75% 동의율이 임박했다." 등의 말만 듣고 섣불리 투자했다가는 조합 설립 요건을 충족시키지 못하여 조합이 설립되지 못하고 사업이 지체되는 경우가 있을 수 있습니다. 때문에 확실하게 75%가 넘는 동의서가 접수되었거나, 조합설립 인가를 받았거나, 재개발에 대한 동의율이 매우 높다는 소식을 확인한 후 투자하는 것이 안전할 것 같습니다.

 

예를 들어 이런 식입니다.

 

출처 : 한국주택경제(최단기간 추진위 승인...시흥 재개발의 모범사례로 만들 것)

 

그림출처 : 중부일보(의정부3동 중앙2 주민 70여명, 재개발 사업 철회 촉구)

 

우여곡절 끝에 동의율 75%가 넘었다고 해도 사업이 진행되면서 여러 가지 갈등으로 인해 재개발 철회를 요구하는 경우도 있습니다. 하지만 동의서 징구를 시작한 지 3주도 지나지 않아 75%의 토지등소유자 동의를 받았다는 것은 그만큼 재개발에 관심이 높고 재개발의 필요성에 대하여 공감하고 있다는 의미입니다. 때문에 이런 구역은 상대적으로 리스크가 낮고 재개발 사업이 보다 원활하게 추진될 수 있을 것으로 예상되는 만큼 보다 안전한 투자가 가능할 것 같습니다. 

조합설립인가를 받아 조합이 설립되었다는 것은 재개발 사업에 대한 조합원들의 갈등과 이해관계가 어느 정도 정리가 되었다는 의미일 것입니다. 또한 재개발 사업의 주체로써 조합원들을 대표하여 시공자를 선정하고, 새 아파트를 지어 조합원 분양과 일반분양을 할 수 있다는 뜻이기도 합니다.  

조합의 개념, 설립절차, 동의요건 등에 대한 내용은 앞서 자세히 살펴보았습니다.(아래 링크 참고)

재건축 재개발 조합 설립 인가(Feat. 조합 개념 및 설립절차, 동의요건 및 창립총회 등)

 

2) 사업시행인가

 

이제 아파트를 어떻게 짓고 재개발 사업을 어떻게 할 지에 대한 실무계획을 수립해야 합니다. 조합에서 재개발사업을 어떻게 할 지에 대한 사업계획을 수립하여 시, 군, 구에 인가 신청을 하면 해당 지자체는 인가 여부를 결정합니다. 보통 사업시행인가가 나면 정비사업의 7부~8부 능선을 넘었다고 표현합니다. 그만큼 재개발 사업의 불확실성이 해소된다는 의미일 것이고, 확실하게 사업이 진행된다고 판단할 수 있는 만큼 투자자와 실수요자들의 매매가 활발하게 이루어지는 단계입니다. 

 

예를 들어 이런 식입니다.

 

출처 : 매일경제(아현·영등포 “5년만 빨리 진행돼도 어디야)

 

출처 : 글로벌이코노믹(한남2구역, 재개발 '7부 능선' 넘었다...사업시행 인가

 

사업시행계획인가 개념 및 진행절차 등에 대한 내용은 앞서 자세히 살펴보았습니다.(아래 링크 참고)

사업시행계획인가 (Feat. 사업시행계획인가 개념, 건축심의, 진행절차 등)

 

3) 시공사 선정

 

이제 아파트를 지을 시공사를 선정해야 합니다. 건설사들은 해당 사업을 수주하기 위해 좋은 조건을 제시하고는 합니다. 예를 들어 이런 식입니다. 

 

출처 : 매일경제(불붙은 한남2 재개발 수주전...롯데·대우건설 역대급 조건제시)

 

그림출처 : FETV(대우건설 Vs. 포스코건설, 신당8구역 재개발 수주전 '맞대결')

 

수천억 원의 공사비가 드는 큰 사업이다 보니 대형 건설사들 또한 눈에 불을 켜고 달려듭니다. 그리고 조합은 여러 건설사들로부터 입찰을 받고, 조합원들의 투표를 통해 최종적으로 시공사를 선정합니다. 

 

4) 종전자산평가

 

사업시행인가를 받으면 조합은 조합원들이 가지고 있는 부동산들에 대한 감정평가를 통해 부동산의 가치를 수치화합니다. 이것을 종전자산평가라고 합니다. 종전자산평가를 통해 수치화한 감정평가액은 향후 조합원 분담금을 결정하는 기준이 됩니다. 종전자산평가액, 조합원 분담금 등은 앞에서 공부했었습니다.(아래 링크 참고)

재건축 재개발 주요 용어(1) (Feat. 조합원, 토지등소유자, 종전자산평가액, 종후자산평가액, 프리

 

만약 조합원 A가 재개발구역에 59㎡ 빌라를 가지고 있다고 하겠습니다. 종전자산평가를 통해 해당 빌라의 감정평가를 2억 원에 받았다고 하겠습니다. 그리고 조합원 A가 받게 될 새 아파트의 조합원분양가가 5억 원이라고 한다면 조합원 A는 분담금을 3억 원(=조합원분양가 5억 원 - 감정평가 2억 원) 납부해야 합니다. 때문에 대부분의 조합원들은 분담금을 적게 납부하는 것을 원하며, 때문에 감정평가액이 높게 나오는 것을 희망하게 됩니다. 그리고 종전감정평가 결과에 만족하지 않으면 조합원들의 반발이 생기게 됩니다. 예를 들어 이런 식입니다. 

 

그림출처 : 경북도민일보(용흥4구역재개발 종전감정평가 후폭풍)

 

그림출처 : 머니투데이(21평이 19억인데 70평이 34억?..감정평가로 갈라선 '한남 3구역')

 

 

5) 조합원 분양신청

 

재개발사업을 통해 지어질 신축아파트는 조합원들에게 먼저 분양을 하기 위해 신청을 받습니다. 도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항과 제2항에 따르면 사업시행인가가 고시된 날로부터 120일 이내에 조합원들을 대상으로 30일 이상 60일 이내 기간(1회에 한하여 20일 이내로 연장 가능) 동안 분양신청을 받게 된다고 합니다. 

제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2021. 3. 16.>
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
2. 분양대상자별 분담금의 추산액
3. 분양신청기간
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.

 

새 아파트를 받으려는 조합원은 반드시 분양 신청 기간 안에 신청해야 한다고 합니다. 기간 안에 분양신청을 하지 못하면 현금청산 대상자가 된다고 합니다.