재개발 진행절차 및 단계별 투자시기(2) (Feat. 안전투자시기)

 

앞서 재개발 진행절차에 대하여 다시 한 번 요약해 보았고, 투자관심시가와 초기투자시기에 대하여 알아보았습니다.(아래 링크 참고)

재개발 진행절차 및 단계별 투자시기(1) (Feat. 투자관심시기 및 초기투자시기)

 

이어서 안전투자시기에 대하여 알아보겠습니다. 

 

안전투자시기란 보통 관리처분계획 인가 전후로부터 입주 전까지의 기간을 의미한다고 합니다. High Risk & High Return이라고, 안전투자시기에 투자하면 많은 수익을 달성하지 못할 수 있다는 우려도 있지만 리스크를 줄일 수 있다는 점에서 초보투자자 또는 실거주 목적 투자자들이 주로 투자한다고 합니다. 

 

1. 관리처분계획 인가

 

관리처분계획인가는 어느 정도 사업이 진행되었으니 구체적으로 어떻게 분양할 것인지, 재개발 구역에 거주하는 사람들을 어떻게 이주시키고 철거 작업을 진행할 것인지, 향후 조합의 수익을 어떻게 분배할 것인지 등을 조합원들에게 의결을 받고 관할 시, 군, 구청에 인가를 받는 것입니다. 

이 단계에서 일반분양 세대수, 일반분양가, 조합원분양 세대수, 조합원분양가 등이 정해집니다. 또한 시공사의 예상 공사비용 및 분양수익 등이 나오며 조합원의 분담금과 비례율, 권리가액 등을 비교적 정확하게 계산할 수 있습니다.(해당 용어 아래 링크 참고) 그렇게 되면 예상 수익과 예상 투자금 등을 초기투자시기보다 훨씬 더 정확하게 계산할 수 있습니다.

재건축 재개발 주요 용어(2) (Feat. 이주비, 이사비, 비례율, 권리가액, 분담금)

 

보통 관리처분계획인가가 나면 정비사업의 9부 능선을 넘었다고 표현합니다. 일반분양 세대수, 일반분양가, 조합원 분양가 등이 나오고, 비례율 또한 계산됩니다. 또한 관리처분계획에 의거 이주 또한 진행할 수 있습니다. 예를 들어 이런 식입니다. 

 

출처 : 한국경제('상전벽해' 청량리...제기4구역 '9부 능선' 넘어)

 

출처 : 충청투데이(관리처분인가 획득...대전 문화8구역 재개발 '가속페달')

 

관리처분계획인가 개념 및 절차 등에 대해서는 아래 링크를 참고하면 될 것 같습니다.

관리처분계획인가(Feat. 관리처분계획 개념, 관리처분계획 인가 절차 등)

 

2. 이주 및 철거

 

공사가 원활하게 진행되기 위해서는 해당구역에 사는 사람들이 이주를 해야 합니다. 모든 사람들이 이주한 상태에서 기존 건축물들을 철거해야 새로운 아파트를 만들 수 있습니다. 기존에 살던 사람들을 신속하게 내보내야 공사를 시작할 수 있는 만큼 원활한 이주 작업을 위해 이주비 대출을 해 주고 이사비를 지급합니다. 세부 내용은 아래 링크를 참고하면 될 것 같습니다. 

재건축 재개발 주요 용어(2) (Feat. 이주비, 이사비, 비례율, 권리가액, 분담금)

 

또한, 이주가 마무리되면 조합은 기존 주택들에 대한 멸실신고를 합니다. 만약 주택멸실신고 전에 정비구역 안에 있는 주택을 매수할 경우 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세를 납부해야 합니다.(아래 링크 참고)

부동산 취득세(1) (Feat. 집 살 때 취득세 얼마나 내야 하나 - 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세)

 

관련문서 : 주택시장 안정 보완대책(관계부처합동) 5p

 

하지만 주택멸실신고 후에는 주택이 없기 때문에 토지에 대한 취득세 4.6%를 적용받게 됩니다. 

때문에 주택멸실신고 여부는 관할구역 내 세무과에 확인해 보는 것이 필요할 것 같습니다.

 

취득세율 및 관련 내용 등에 따르면 무주택자의 경우 취득세가 낮기 때문에 멸실 전에 주택을 매수하는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만 해당 재개발 지역이 조정지역이라면 다주택자 및 법인은 취득세율이 올라가기 때문에(8~12%) 오히려 멸실신고를 한 물건을 매수하는 것이 유리할 수 있습니다.(취득세율이 4.6%로 낮기 때문입니다.)

 

3. 조합원 동호수 추첨 및 착공, 일반분양

 

보통은 조합원들에게 소위 '로열동, 로열층 물건'을 배정하려 하지만 모든 조합원들이 로열동, 로열층의 물건을 받을 수는 없습니다. 때문에 조합원 추첨 결과에 따라 조합원 간에 희비가 교차할 수 있습니다. 때문에 조합원 물건을 매수할 경우 조합원 동호수 추첨 전에 매수할지, 추첨이 끝난 후 원하는 물건을 매수할지를 판단해야 합니다. 

 

일반분양은 전체 세대 중 조합원 분양이 되고 남은 잔여 세대분을 분양하는 것입니다. 일반분양은 잔여 세대에 대한 일반분양은 청약통장을 가지고 있는 사람들을 대상으로 공개모집 절차를 통해 이루어집니다. 

그리고 이 일반분양의 성공 여부에 따라 조합의 사업성이 결정됩니다. 조합원 분양수익 + 일반 분양수익이 종후자산평가액이고, 재개발 사업성을 판단하는 비례율이 높아지려면 종후자산평가액이 높아야 하기 때문입니다.(종후자산평가액, 비례율 등의 개념에 대하여는 아래 링크들을 참고하여 주시면 감사하겠습니다.)

 

 

재건축 재개발 주요 용어(1) (Feat. 조합원, 토지등소유자, 종전자산평가액, 종후자산평가액, 프리

재건축 재개발 주요 용어(2) (Feat. 이주비, 이사비, 비례율, 권리가액, 분담금)

 

때문에 만약 일반분양이 흥행하지 못할 경우(심지어 미달이 발생한다면) 종후자산평가액이 줄어들고 비례율 또한 낮아지고, 그러다 보면 조합원 분담금이 늘어나는 상황이 발생하게 됩니다. 때문에 일반분양의 성공여부는 조합의 사업성과 수익 여부에 매우 중요합니다. 

 

4. 준공, 입주, 이전고시 및 청산

 

공사 착공 후 보통 2년 반~3년 정도 후에 입주가 시작됩니다. 그리고 아파트 등 집합건물은 이전고시가 나야 비로소 소유권이전등기를 할 수 있다고 합니다. 입주하면 바로 소유권이전등기를 할 수 있는 것은 아닙니다.

이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 조합원들 주택의 지번을 모두 지운 후에 새롭게 지어진 아파트 동호수에 맞도록 대지권을 나누어 이전하는 것을 의미합니다. 쉽게 이야기해서 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 사람에게 이전하는 행정처분 정도로 이해하면 되겠습니다. 

이 이전고시가 마무리하고 모든 사업을 정산하는 청산까지 이루어지면 재개발 사업이 종료되게 됩니다.