재건축 재개발 주요 용어(2) (Feat. 이주비, 이사비, 비례율, 권리가액, 분담금)

 

재건축, 재개발 사업 관련 기사들을 접하다 보면 처음 들어보는 용어들이 정말 많습니다. 때문에 해당 용어들에 대하여 순차적으로 정리해 보고자 합니다. 앞서 공부했던 용어들은 아래 링크를 참고하시면 되겠습니다. 

재건축 재개발 주요 용어(1) (Feat. 조합원, 토지등소유자, 종전자산평가액, 종후자산평가액, 프리

 

1. 이주비

 

재건축, 재개발 사업이 진행되려면 원조합원이든, 원조합원으로부터 프리미엄(P)을 주고 부동산을 매입한 승계조합원이든, 조합원들과 임대차계약을 체결하고 해당 부동산에 살고 있는 임차인들이든 해당 지역에 거주하고 있는 사람들이 모두 이주를 한 상태에서 비로소 철거를 시작하고 공사를 실시할 수 있습니다. 만약 재건축, 재개발 지역에 사람이 아직 살고 있는데 무단으로 철거를 할 경우 인명피해가 발생할 우려가 있어 위험할 뿐만 아니라 법적으로도 문제가 됩니다.(아래와 같은 비극은 절대로 일어나면 안 된다고 생각합니다.)

주민 사는 재개발 빌라 한겨울에 무단 철거…2명 구속(종합) | 연합뉴스

 

 

1) 이주비 대출 개념과 용도

 

이러한 상황을 애초에 방지하고 원활하게 새 아파트를 짓도록 하기 위해 기존에 해당 구역에 거주하던 조합원들이 새 아파트를 짓는 기간(일반적으로 3~4년 정도) 동안 다른 곳에서 살다 올 수 있도록 조합에서 임차보증금 또는 주택 매입가 등을 대출해 주는 것을 '이주비 대출'이라고 합니다. 조합원은 이주비를 대출받아 해당 구역에 거주하던 세입자들에게 임대차보증금을 돌려주거나 본인이 새 아파트에 들어가기 전까지 거주할 임시거처를 마련합니다. 

 

2) 이주비 지원 대상 : 조합원만 신청 가능 

 

하지만 기존에 살던 사람이라고 모두 다 받을 수 있는 것이 아닙니다. 조합원이 아닌 실제 거주 임차인(전세 / 월세 세입자)에게는 이주비 지원이 불가합니다. 이주비 대출은 조합원만 신청할 수 있습니다. 

 

3) 이주비 대출 가능금액 및 대상

 

일반적으로 이주비는 감정평가금액의 40~60% 정도를 책정하여 지급한다고 합니다. 해당 금액을 무이자로 대출해 주는 조합도 있고, 매달 이자를 받고 대출해 주는 조합도 있고, 대출 기간 동안 발생한 이자를 새 아파트에 입주할 때 한꺼번에 받는 조합도 있습니다.(이주비 대출 방법은 조합마다 다르다고 합니다.)

하지만 무이자라고 해도 조합원들이 마냥 좋아할 것은 아닙니다. 이주비대출 또한 조합 전체의 사업비(총사업비)로 집행하는 일종의 '비용'이기 때문입니다.(총사업비의 개념에 대하여는 아래 링크 참고)

재건축 재개발 주요 용어(1) (Feat. 조합원, 토지등소유자, 종전자산평가액, 종후자산평가액, 프리

 

대출금액이 당연히 한두 푼이 아니기 때문에 조합 또한 금융기관을 통해 대출해 줄 수밖에 없고, 발생한 이자는 조합 사업비(이주비대출 금융비용)로 납부하게 됩니다. 그리고 사업이 종료된 후 남은 금액(수익)을 조합원들에게 비례율에 따라 나누어주어야 하는데 남은 금액(수익)이 줄어들면 사업 종료 후 조합원들이 받을 수익금이 줄어들 수밖에 없습니다.

 

이주비대출은 투기지역과 투기과열지구에서는 LTV 40%가 적용되고 무주택자, 1주택 처분조건 대상자들만 이주비대출을 신청할 수 있게 되어 있는 것이 원칙이라고 합니다. 하지만 서울 상계2구역의 경우 LTV 70%까지 이주비 대출을 지원해 주기도 했고 노량진3구역의 경우 건설회사들이 이주비 100%까지도 대출해 주는 경우도 있다고 합니다. 관련 뉴스기사는 아래와 같습니다.

 

출처 : 한국경제(대우건설 컨소, 4700억 규모 '상계2구역 재개발' 수주)

 

출처 : 조선일보('우회로' 통해 이주비 100% 제공하겠다는 건설사들...합법과 편법 사이 '논란')

 

 

2. 이사비

 

재건축, 재개발 사업의 원활한 진행을 위해 조합에서 지급하는 일종의 이주 촉진비입니다. 하루라도 빨리 이사갈 수 있도록 이사할 때 발생하는 비용을 지원하는 것입니다. 조합에 따라 이사비는 다르며 보통은 300만원, 500만원, 1,000만원 정도를 지급한다고 합니다. 

 

 

3. 비례율

재건축, 재개발 관련하여 가장 중요한 용어 중 하나가 '비례율'입니다. 재건축, 재개발 사업을 통해 얻는 개발이익을 백분율(%)로 산출한 지표로써 재건축, 재개발 사업의 사업성을 판단하는 기준이 됩니다. 일반적으로 비례율이 100% 이상이면 사업성이 좋은 것이고, 100% 이하이면 사업성이 좋지 않다고 생각하면 되겠습니다. 사업성이 좋을수록 조합원들에게 이익이 많이 돌아가고, 사업성이 좋지 않을수록 조합원들에게는 부담이 됩니다. 때문에 비례율이 높은 재건축, 재개발 사업장에 투자하는 것이 좋겠습니다. 

 

비례율을 산출하는 공식은 아래와 같습니다.

 

앞에서 살펴보았듯(아래 링크 참고) 종후자산평가액은 일반분양수익과 조합원분양수익을 합친 조합 전체의 수익입니다. 그리고 총사업비는 조합에서 지출한 각종 비용들을 의미합니다. 또한 종전자산평가액은 앞에서 알아보았던 대로 재건축, 재개발 사업이 본격적으로 시행되기 전 조합원들이 가지고 있는 부동산에 대한 자산 평가금액의 총합입니다. 

재건축 재개발 주요 용어(1) (Feat. 조합원, 토지등소유자, 종전자산평가액, 종후자산평가액, 프리

 

예를 들어 종후자산평가액이 2,000억원이라고 하고 총사업비가 1,000억원, 종전자산평가액이 1,000억원이라고 한다면 비례율은 100%가 됩니다.

 

 

그리고 만약 종후자산평가액이 2,100억원이라고 하고 총사업비가 1,000억원, 종전자산평가액이 1,000억원이라고 한다면 비례율은 110%가 됩니다. 

 

 

4. 권리가액

 

조합원이 자신이 가진 부동산에 대하여 권리를 주장할 수 있는 실제 금액을 '권리가액'이라고 합니다. 권리가액을 구하는 공식은 '감정평가금액(종전자산평가액) x 비례율' 입니다.

 

 

예를 들어 감정평가금액(종전자산평가액)이 2억 원인데 비례율 110%이면 권리가액은 2억 2천만원(=2억 원 x 110%)이 되고, 비례율이 120%라고 하면 권리가액은 2억 4천만 원(=2억 원 x 120%)이 됩니다.

권리가액은 재건축, 재개발 사업이 완료되어 새 아파트를 받을 때 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 만큼 분담금을 납부해야 하기 때문에 중요합니다.(해당 내용은 5. 분담금 항목 참고)

 

5. 분담금

 

조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액을 분담금이라고 합니다. 분담금은 조합원이 새 아파트를 받기 위해 조합에 추가로 납부해야 하는 금액입니다.

 

 

만약 조합원분양가가 2억 원인데 권리가액이 1억 원이라고 한다면 분담금 1억 원(=조합원분양가 2억 원 - 권리가액 1억 원)을 조합에 추가로 납부해야 합니다. 만약 조합원분양가가 1억 원인데 권리가액이 1억 1천만 원이라고 한다면 조합원은 조합으로부터 1천만 원의 환급금을 받습니다.(1억 원 - 1억 1천만 원 = -1천만 원)

 

권리가액은 재건축, 재개발 사업이 완료되어 새 아파트를 받을 때 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 만큼 분담금을 납부해야 하기 때문에 중요하다고 합니다. 권리가액에 따라 조합원이 납부해야 하는 분담금이 높아지거나 낮아질 수 있기 때문입니다.

 

예를 들어 59㎡ 아파트에 대한 조합원분양가가 2억 원인데 감정평가금액(종전자산평가액)이 1억 원이고 비례율이 100%라고 할 경우 권리가액은 1억 원이기 때문에 분담금은 1억 원을 내야 합니다.

 

 

하지만 비례율이 110%이면 분담금은 9천만원만 내면 됩니다. 비례율이 100%에서 110%으로 늘어나면서 분담금은 1억원에서 9천만원으로 줄어들기 때문입니다.

 

 

이렇게 비례율이 늘어나면 조합원이 납부해야 하는 분담금은 줄어드는 구조이기 때문에 앞서 3번 항목에서 공부했던 비례율이 중요합니다.