사업시행계획인가 (Feat. 사업시행계획인가 개념, 건축심의, 진행절차 등)

 

힘들고 어려웠던 조합설립 인가까지 진행되었습니다.

재건축 재개발 조합 설립 인가(Feat. 조합 개념 및 설립절차, 동의요건 및 창립총회 등)

 

그리고 재건축과 재개발의 다음 단계를 살펴보면 ‘사업시행 인가’라는 말이 나옵니다.

 

재건축사업 추진절차(출처 : 찾기쉬운 생활법령정보)

 

재개발사업 추진절차(출처 : 찾기쉬운 생활법령정보)

 

 

앞서 조합설립을 인가받는 것도 복잡했는데 다시 ‘인가’라는 말이 등장하니 '사업시행 인가' 단계 또한 만만하지 않을 것 같다는 생각이 듭니다. 보다 자세히 알아보겠습니다.

 

1. 사업시행인가 진행절차

 

도시 및 주거환경정비법 질의회신사례 378페이지를 보면 사업시행인가는 다음과 같이 진행된다고 나와 있습니다.

도시 및 주거환경정비법 질의회신사례.pdf

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건축심의 및 관련법에 따른 평가를 받고, 사업시행계획을 수립해서 총회 의결을 받은 후 사업시행인가를 신청해서 인가를 받는 단계로 진행된다고 합니다. 말은 쉬운데 세부적으로 들어가 보면 어떻게 진행되는지 모르겠습니다. 때문에 단계별로 하나하나 살펴보겠습니다.

 

2. 첫 번째 단계 : 재건축, 재개발 건축심의

 

해당 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 건축심의는 일정 규모 이상의 건물을 지을 때 도시미관 형성, 공공성 확보, 건축법 위배 여부 등을 확인하는 절차이다.
2. 사업시행 인가를 위해 건축법에 의거 건축위원회로부터 건축심의를 거쳐야 한다. 
3. 심의의결 내용은 크게 7가지가 있으며 이 중 보완, 재심, 부결(반려), 보류의결 등을 받을 경우 후속 단계를 진행할 수 없어 재건축, 재개발에 제동이 걸린다.

 

1) 건축심의 개념과 관련 법

 

재건축이든 재개발이든 건물을 짓는 것이니만큼 내가 짓고 싶은 대로 지으면 왠지 안 될 것 같습니다. 때문에 '건축심의'라는 단계가 있는 것 같습니다. 일단 '건축심의'가 무엇인지 백과사전을 살펴보겠습니다. 다음과 같이 되어 있습니다.

일정 규모 이상의 건물을 지을 때 인·허가에 앞서 도시미관 향상, 공공성 확보 등을 따져보는 것이다. 건축 전문가들과 담당 공무원으로 이뤄진 건축위원회가 건축주의 설계도를 놓고 설계 · 디자인 보완사항,건축법 위배 등을 확인한다.(출처 : 한경 경제용어사전)

 

건물을 본격적으로 짓기 전에 해당 건물이 도시의 미관을 해치지는 않는지, 도시 주민들의 생활에 악영향을 미치지는 않을지, 건축법에 위배된 점은 없는지 등을 검토하고 확인하는 과정이라고 이해하면 될 것 같습니다. 그리고 건축심의는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 아니라 ‘건축법’에 의거하여 시행된다고 합니다. 건축법 제4조의 2 제1항에 다음과 같이 나와 있습니다.

제4조의2(건축위원회의 건축 심의 등) ① 대통령령으로 정하는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제4조에 따른 건축위원회(이하 “건축위원회”라 한다)의 심의를 신청하여야 한다. <개정 2017. 1. 17.>

 

요지는 조합설립 인가가 되었다고 조합원들 마음대로 건축물을 짓는 게 아니라 건축법에 의거하여 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다는 것입니다.

 

2) 건축심의 의결 내용과 의결 결과가 재건축, 재개발에 미치는 영향

 

그리고 심의가 원안대로 의결이 되면 좋은데 그게 마음대로 되지가 않을 수 있습니다. 서울시청 홈페이지(아래 링크 참고)에 따르면 건축위원회 심의 의결 내용은 크게 7가지로 되어 있습니다.

건축위원회 심의

 

그리고 건축심의 통과가 원안대로 이루어지지 않고 보완, 재심, 부결(반려), 보류의결 등을 받을 경우 후속 단계를 진행할 수 없어 조합에 부담이 됨은 물론 사업 기간 또한 길어지게 됩니다. 관련 언론 기사들입니다.

 

1) 제주 이도주공 2·3단지, 재심의 결정… 재건축 ‘빨간불’

제주 이도주공 2·3단지, 재심의 결정… 재건축 ‘빨간불’ - 위클리한국주택경제신문

 

2) '스카이브리지' 또 제동…신반포4지구 건축심의 '보류'

'스카이브리지' 또 제동…신반포4지구 건축심의 '보류'

 

2. 두 번째 단계 : 사업시행계획 수립 및 총회 의결

 

해당 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 건축심의 후 관련 법에서 요구하는 내용을 포함하는 사업시행계획을 수립해야 한다.
2. 시, 군, 구청에 사업시행계획을 인가받기 전 조합원들에게 동의를 받아야 한다. 
3. 동의를 받기 위한 요건은 ①총회의 의결을 거쳐야 한다는 것, ②토지등소유자(조합원) 과반수의 동의와 투지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다는 것, ③해당 총회는 조합원의 20% 이상이 직접 출석해야 한다는 것이다.

 

어떤 사업을 하기 위해 투자를 받으려고 하거나, 윗사람으로부터 사업을 해 보겠다고 보고하고 승인을 받으려고 하거나, 정부 및 시군지자체 등으로부터 사업을 따서 예산을 받으려고 하면 필수적으로 작성해야 하는 서류는 '사업계획서'입니다. 그리고 그 사업계획서는 '내 멋대로' 작성하는 것이 아닌 관련 기관에서 요구하는 양식과 내용에 맞추어 작성하는 경우가 대부분입니다. 대부분의 사무직 직장인들은 이 '사업계획서'라는 것을 작성하고 검토하고 보완하는 업무를 수행하고 있습니다.

 

건축심의 단계를 넘었으면 이제 본격적으로 재건축, 재개발 사업을 진행해야 합니다. 그리고 해당 사업을 진행하기 위해서는 '사업계획서'를 작성해야 합니다. 또한 재건축, 재개발 사업계획서는 일부 조합원들 몇몇이 얼렁뚱땅 작성하는 것이 아니라 관련 법에 근거하여 법에서 요청하는 내용들을 작성하고, 관련자들(조합원들)에게 의결을 받아야 합니다. 

 

1) 사업시행계획 수립

 

재건축, 재개발 사업을 시행하려고 하는 사업시행자는 관련 법에서 요구하는 내용을 포함하여 사업시행계획서를 작성해야 한다고 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제52조제1항에 다음과 같이 되어 있습니다.

제52조(사업시행계획서의 작성) ① 사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다. <개정 2018. 1. 16., 2021. 4. 13.>
1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책
4. 세입자의 주거 및 이주 대책
5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
6. 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다)
7. 국민주택규모 주택의 건설계획(주거환경개선사업의 경우는 제외한다)
8. 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정한다)
9. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
10. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
11. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)
12. 정비사업비
13. 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항

 

들어가야 할 내용들이 굉장히 많습니다. 토지를 어떻게 이용하고, 정비기반시설 및 공공이용시설은 어떻게 설치하고, 주민들의 이주 대책은 어떻게 할 것인지, 범죄예방대책은 어떻게 할지, 건축계획은 어떻게 할지, 사업 과정에서 나오는 폐기물은 어떻게 처리할지 등등...딱 봐도 복잡합니다. 하지만 이러한 내용들을 작성하여야 사업시행인가를 받을 수 있습니다. 

 

2) 총회 의결

 

사업시행계획을 수립했다면 사업시행계획인가를 신청하기 전 조합원들에게 해당 사업시행계획을 보여주고 동의를 얻어야 합니다. 그리고 그 동의를 얻기 위해서는 조합원 한 명 한 명 찾아다니면서 동의를 받는 게 아니라 일정 기준을 충족한 상태의 '총회'를 통해 해당 내용에 대하여 의결을 받아야 한다고 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조제1항9호, 제45조제7항과 제50조제7항에 다음과 같이 되어 있습니다.

제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.
9. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)

제45조(총회의 의결) ⑦ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(제5항 각 호의 어느 하나에 해당하여 대리인을 통하여 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.<개정 2021. 8. 10.>

제50조(사업시행계획인가) ⑦ 지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다. <개정 2021. 3. 16.>

 

작성해 놓은 사업시행계획을 조합원들에게 동의받기 위한 요건은 ①총회의 의결을 거쳐야 한다는 것, ②토지등소유자(조합원) 과반수의 동의와 투지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다는 것, ③해당 총회는 조합원의 20% 이상이 직접 출석해야 한다는 것입니다. 관련 언론 기사들입니다.

 

1) 광명1R구역 재개발, 사업시행인가 향해 ‘순항’

[광명] 광명1R구역 재개발, 사업시행인가 향해 ‘순항’ - AU경제

 

2) 모충1구역 사업시행계획인가(안) 통과…사업 ‘가속도’

모충1구역 사업시행계획인가(안) 통과…사업 ‘가속도’ - 동양일보

 

3. 세 번째 단계 : 사업시행인가 신청 및 사업시행인가

 

해당 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 사업시행인가를 받기 위해 ①사업시행계획인가 신청서(붙임파일 참고)②총회의결서 사본③사업시행계획서 등을 관할 시, 군, 구청에 제출해야 한다. 
2.시장, 군수, 구청장 등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서 제출 후 60일 이내에 사업시행 인가 여부를 결정하여 통보해 주어야 한다.
3. 시, 군, 구청에서는 관련 내용을 14일 이상 일반인들이 공람할 수 있도록 조치하고, 관련 부서 등과 협의하여 60일 이내에 인가 여부를 결정한다.

 

건축심의를 마치고 사업시행계획을 수립하여 총회 동의까지 마쳤으면 이제 사업시행인가를 관할 시, 군, 구청에 신청하면 됩니다. 하지만 당연하게도 신청하는 것 또한 해당 서류들을 준비해서 신청해야 할 것입니다. 도시 및 주거환경정비법 제50조제1항과 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제10조제1항과 제2항1호에 다음과 같이 나와 있습니다.

제50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

제10조(사업시행계획인가의 신청 및 고시) ① 법 제50조제1항 본문에 따라 사업시행자(법 제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우를 제외하며, 사업시행자가 둘 이상인 경우에는 그 대표자를 말한다. 이하 같다)가 사업시행계획인가(변경ㆍ중지 또는 폐지인가를 포함한다)를 신청하려는 경우 신청서(전자문서로 된 신청서를 포함한다)는 별지 제8호서식에 따른다.
② 법 제50조제1항 본문에서 “국토교통부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 구분에 따른 서류(전자문서를 포함한다)를 말한다.
1. 사업시행계획인가: 다음 각 목의 서류
가. 총회의결서 사본. 다만, 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 또는 법 제27조에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우에는 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부를 첨부한다.
나. 법 제52조에 따른 사업시행계획서
다. 법 제57조제3항에 따라 제출하여야 하는 서류
라. 법 제63조에 따른 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서(재건축사업의 경우에는 법 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업을 시행하는 경우로 한정한다)

 

복잡해 보이지만 인가를 위해 필요한 서류는 ①사업시행계획인가 신청서(붙임파일 참고) ②총회의결서 사본 ③사업시행계획서 ④기타 서류 정도라고 생각하면 될 것 같습니다. 

 

[별지 제8호서식] 사업시행계획 (인가&cedil; 변경ㆍ중지ㆍ폐지인가)신청서[재개발사업&cedil; 재건축사업&cedil; 주거환경개선사업](도시 및 주거환경정비법 시행규칙).pdf

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그리고 시장, 군수, 구청장 등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서 제출 후 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 통보를 해주어야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제50조제1항과 제4항에 다음과 같이 나와 있습니다.

제50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수등은 특별한 사유가 없으면 제1항에 따라 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. <개정 2021. 3. 16.>

 

그리고 시, 군, 구청에서는 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 알려주기 위해 14일 이상 일반인들이 공람할 수 있도록 조치해야 하고, 정비사업과 관련된 부서 등과 협의하여야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제56조제1항에 다음과 같이 나와 있습니다.

제56조(관계 서류의 공람과 의견청취) ① 시장ㆍ군수등은 사업시행계획인가를 하거나 사업시행계획서를 작성하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 관계 서류의 사본을 14일 이상 일반인이 공람할 수 있게 하여야 한다. 다만, 제50조제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 그러하지 아니하다.