재건축 재개발 사업 준비단계 (Feat. 기본계획 수립, 정비계획 수립, 정비계획 지정)

 

앞서 재건축과 재개발 진행 절차에 대하여 어떤 흐름으로 진행되는지 대략적으로 알아보았습니다.

재건축 재개발 진행 절차(Feat. 재건축 진행 절차와 재개발 진행 절차)

 

재건축 진행 절차와 재개발 진행 절차는 다른 듯 하지만 처음에 나오는 용어는 대략 비슷합니다. 단계별 앞부분만 한 번 비교해 보겠습니다.

 

먼저 재건축 진행 절차입니다. 

 

 

다음으로 재개발 진행 절차입니다. 

 

'안전진단'이라는 말을 제외하고는 '기본 계획', '정비계획 수립', '정비구역 지정' 각각 동일합니다. 때문에 재건축과 재개발이 대략 비슷한 단계로 진행된다는 느낌이 듭니다. 때문에 일단은 '기본계획', '정비계획 수립', '정비구역 지정' 등 사업 준비단계가 어떻게 진행되는지를 살펴보겠습니다. 

 

1. 기본계획 수립

 

먼저 관련 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

1) '도시·주거환경정비기본계획(기본계획)'은 10년마다 수립되고 5년마다 변경된다.
2) 재건축, 재개발을 하고 싶다고, 지역이 낙후되고 주택이 오래 되었다고 재건축, 재개발을 하는 것이 아니라 기본계획 상에 정비 예정구역으로 반영되어 있어야 한다. 
3) 해당 기본계획은 수립권자 마음대로 수립하거나 변경하는 것이 아니라 주민들과 지방의회로부터 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 때문에 재건축, 재개발을 필요로 하는 지역이거나, 지역 내 주민들이 재건축, 재개발을 적극적으로 원할 경우 관할 지자체에서 기본계획 상 정비 예정구역으로 계획할 수 있도록 적극 건의해야 하고, 기본계획 공람 시 수립권자와 지방의회 등에 의견을 제시해야 한다.

 

세부 내용을 살펴보겠습니다.

 

1) '도시·주거환경정비기본계획(기본계획)'은 10년마다 수립되고 5년마다 변경된다.

 

일단 관련 법부터 한 번 보겠습니다. 도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제4조 제1항과 제2항입니다. 이렇게 되어 있습니다.

제4조(도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 “기본계획”이라 한다)을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만, 도지사가 대도시가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시에 대하여는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.
② 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장(이하 “기본계획의 수립권자”라 한다)은 기본계획에 대하여 5년마다 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>

 

일단 재건축, 재개발에서의 '기본계획'이란 '도시·주거환경정비기본계획'을 의미합니다. 해당 용어가 너무 길기 때문에 편의상 '기본계획'이라는 용어를 사용하는 것 같습니다. 

 

일단 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 기본계획을 10년 단위로 수립해야 한다고 합니다.  그리고 5년마다 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해 놓아야 한다고 합니다. 확인해 보니 서울특별시와 광역시들은 각각 기본계획들을 수립해 놓고 있음을 확인할 수 있었습니다. 건축도시정책정보센터에서 해당 구역의 기본계획을 확인할 수 있습니다.(아래 링크 참고) 

건축도시정책정보센터 :: AURUM

 

2) 기본계획 상에 정비 예정구역으로 반영되어 있어야 한다. 

 

일단 재건축, 재개발은 단순하게 건축물이 노후되었다고 하는 것이 아니라 '기본계획에 반영되어야만' 할 수 있다는 것이 원칙입니다. 

 

이와 관련한 기사들을 살펴보겠습니다.

 

① 이동환 고양시장 "1기 신도시 재건축 앞당길 해법 있다"

이동환 고양시장 "1기 신도시 재건축 앞당길 해법 있다" - 기호일보 - 아침을 여는 신문

 

해당 기사를 통해 고양시 도시·주거환경정비기본계획을 재수립하여 1기 신도시(일산)과 다른 노후택지개발지구를 재정비할 수 있도록 기본 계획상에 정비예정 구역으로 반영하겠다는 내용을 확인할 수 있습니다. 

 

② 화성시, 14곳 재개발 정비예정구역 지정

화성시, 14곳 재개발 정비예정구역 지정

 

해당 기사를 통해 화성시는 도시·주거환경정비기본계획 상에 재개발, 재건축 정비 정비예정 구역으로 선정하여 재건축 재개발을 활성화시키겠다는 내용을 확인할 수 있습니다. 

 

③ 서울시, 도시정비형 재개발 기본계획 재정비…정비구역 늘리고 규제 푼다

서울시, 도시정비형 재개발 기본계획 재정비…정비구역 늘리고 규제 푼다

 

 

해당 기사를 통해 서울시는 도시·주거환경정비기본계획 상에 동대문 등 11곳을 정비가능구역으로 지정하여 해당 구역을 재정비하겠다는 내용을 확인할 수 있습니다. 

 

3) 기본계획 수립 시 주민들과 지방의회로부터 의견을 들은 후 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

 

그리고 기본계획을 수립하면 14일 이상 주민들에게 공람하여 의견을 들어야 하고, 지방의회는 기본계획 수립권자가 기본계획을 통지할 경우 60일 내에 의견을 제시해야 한다고 합니다. 관련 법은 도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제6조와 제7조 입니다.  

제6조(기본계획 수립을 위한 주민의견청취 등) ① 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 기본계획에 반영하여야 한다.
② 기본계획의 수립권자는 제1항에 따른 공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 기본계획의 수립권자가 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람과 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.

제7조(기본계획의 확정ㆍ고시 등) ① 기본계획의 수립권자(대도시의 시장이 아닌 시장은 제외한다)는 기본계획을 수립하거나 변경하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제1항 및 제2항에 따른 지방도시계획위원회(이하 “지방도시계획위원회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 관계 행정기관의 장과의 협의 및 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니한다.
② 대도시의 시장이 아닌 시장은 기본계획을 수립하거나 변경하려면 도지사의 승인을 받아야 하며, 도지사가 이를 승인하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 제1항 단서에 해당하는 변경의 경우에는 도지사의 승인을 받지 아니할 수 있다.
③ 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 지체 없이 이를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
④ 기본계획의 수립권자는 제3항에 따라 기본계획을 고시한 때에는 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

 

이와 관련한 기사들을 살펴보겠습니다.

 

① 서울시, 도시정비형 재개발 기본계획 재정비…정비구역 늘리고 규제 푼다

서울시, 도시정비형 재개발 기본계획 재정비…정비구역 늘리고 규제 푼다

 

해당 기사를 통해 서울시는 절차에 따라 기본계획에 대한 주민열람 공고와 시의회 의견을 청취한 후 도시계획위원회 심의를 거치겠다는 내용을 확인할 수 있습니다. 

 

② 제주 구도심 중심 재건축 정비구역 지정...부동산가격 영향 촉각

제주 구도심 중심 재건축 정비구역 지정...부동산가격 영향 촉각 - 제주일보

해당 기사를 통해 제주도 또한 절차에 따라 기본계획에 대한 주민열람 공고와 시의회 의견을 청취한 후 도시계획위원회 심의를 거치겠다는 내용을 확인할 수 있습니다. 

 

때문에 주민들이 자신이 살고 있는 지역이 재건축, 재개발되기를 원할 경우 해당 지방자치단체에서 해당 지역을 재건축, 재개발 예정구역으로 계획하도록 건의해야 하고, 5년마다 변경되거나 기본계획을 새롭게 수립할 때 적극적으로 의견을 표시해야 합니다.  

 

2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정

 

먼저 관련 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

 

1) '기본계획'이 밑그림이라면 '정비계획'은 '기본계획'을 보다 구체화하여 '정비구역'을 지정하는 계획이다.

2) 정비구역 또한 임의로 지정할 수 있는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 시행령에 의거 해당되는 구역을 입안해야 한다. 

3) 일단 정비구역으로 지정될 경우 도시 및 주거환경정비법에 의거 해당구역에서 허가를 받아야 하는 행위, 제한행위가 있다. 

 

일단 기본계획을 수립했다면 보다 세부적으로 정비계획을 수립해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 제8조 제1항입니다. 이렇게 되어 있습니다.

제8조(정비구역의 지정) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역의 지정권자”라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 제16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다.

 

참고로 정비구역 수립 대상지역의 요건은 다음과 같습니다. 도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법) 시행령 제7조제1항의 별표 1 제2호와 제3호에 다음과 같이 나와 있습니다.

[별표 1] 정비계획의 입안대상지역(제7조제1항 관련)(도시 및 주거환경정비법 시행령).hwp

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2. 재개발사업을 위한 정비계획은 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2(시ㆍ도조례로 비율의 10퍼센트포인트 범위에서 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.
 가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
 나. 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2(시ㆍ도조례로 비율의 10퍼센트포인트 범위에서 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
 다. 인구ㆍ산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
 라. 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체 토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
 마. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
 바. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역
 사. 제1호라목 또는 마목에 해당하는 지역

3. 재건축사업을 위한 정비계획은 제1호 및 제2호에 해당하지 않는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다.
  가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
  나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
  다. 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 지역
  라. 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역

 

일단 기본계획 단계가 대략적인 밑그림에 불과했다면 정비계획을 수립하고 구역을 지정하는 것은 법적으로 명확하하고, 각종 공적장부 상에서 확인이 가능한 단계입니다. 향후에 무엇인가 변화가 예상되는 만큼 '정비계획이 수립되고 정비구역으로 지정될 경우 허가를 받아야 하거나 제한되는 행위들이 있습니다. 해당 내용은 도시 및 주거환경정비법 제19조제1항과 제7항에 나와 있습니다. 

제19조(행위제한 등) ① 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 시장ㆍ군수등의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.
1. 건축물의 건축
2. 공작물의 설치
3. 토지의 형질변경
4. 토석의 채취
5. 토지분할
6. 물건을 쌓아 놓는 행위
7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위

⑦ 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위하여 제6조제1항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다.
1. 건축물의 건축
2. 토지의 분할

 

이와 관련한 기사들을 살펴보겠습니다.

 

① 김해 삼방지구 재건축 정비계획 공람

김해 삼방지구 재건축 정비계획 공람 - 위클리한국주택경제신문

 

재건축 정비구역 지정을 위한 정비계획을 수립하여 관련 내용을 주민들에게 한 달간 공람·공고하겠다는 내용입니다. 

 

② 여의도 재건축 시동…공작아파트 49층 정비구역 첫 지정

여의도 재건축 시동…공작아파트 49층 정비구역 첫 지정

 

서울 영등포구 공작아파트에 대한 기존에 수립된 정비계획이 결정되어 해당 재건축 아파트가 정비구역으로 지정되었다는 내용입니다. 

 

③ 부산 만덕4 재건축 정비구역 지정… 사업 본격화 예고

부산 만덕4 재건축 정비구역 지정… 사업 본격화 예고 - 위클리한국주택경제신문

부산 만덕 4 정비구역에 대한 기존에 수립된 정비계획이 결정되어 해당 재건축 구역이 정비구역으로 지정되었다는 내용입니다. 

 

꽤나 복잡해 보이지만 대략적으로 용어와 법령 등을 보니 나름 체계적이라는 생각이 듭니다.  신문 기사를 통해 살펴보니 어떤 절차로 어떻게 진행되는지 보다 체계적으로 이해할 수 있습니다.